業(yè)績會實錄 | 弘陽地產(chǎn)（01996）：利潤穩(wěn)步增長 “地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略初見成效

智通財經(jīng)APP獲悉，周四(8月29日)，弘陽地產(chǎn)集團有限公司(01996)于香港舉行2019年中期業(yè)績發(fā)布會。執(zhí)行董事及主席曾煥沙先生、執(zhí)行董事及行政總裁何捷先生、執(zhí)行董事及副總裁雷偉彬先生、以及首席財務官申廣平先生出席了本次會議。

弘陽地產(chǎn)是一家位于中國江蘇省的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，專注于住宅物業(yè)開發(fā)以及商業(yè)及綜合用途物業(yè)的開發(fā)、運營及管理。公司的業(yè)務運營包括三個主要業(yè)務分部：房地產(chǎn)開發(fā)與銷售;商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營;酒店業(yè)務。

以下是智通財經(jīng)APP整理的業(yè)績發(fā)布會實錄：

曾煥沙

上市一年來，公司上下共同努力，各項工作積極推進，業(yè)績穩(wěn)中向好。上半年公司通過高效運營，實現(xiàn)了合約銷售303億元，簽約面積金額同比例大幅提升。簽約率、回款率達到行業(yè)標桿水平。

投資方面，我們已基本完成全國布局。上半年新進的西安、長沙、溫州等11個城市，自6月底總土儲達到1570萬方，較去年年底增加了20%。這些成績和進步離不開廣大媒體朋友、股東、投資者和各位社會各界大力支持。

下半年市場環(huán)境充滿機遇和挑戰(zhàn)，我們將繼續(xù)保持理性、謹慎的態(tài)度，仔細應對復雜的局面和環(huán)境。

繼續(xù)堅持“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，挖掘產(chǎn)業(yè)聯(lián)動價值，繼續(xù)以落地城市深耕，通過擴大區(qū)域規(guī)模效應，提升運營效率，創(chuàng)造產(chǎn)品溢價，繼續(xù)堅持穩(wěn)健的財務策略，狠抓回款，拓寬融資渠道，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，力爭用更好的業(yè)績回饋每一位股東和投資者。

何捷

中期業(yè)績亮點分為六個部分，第一個亮點，雙輪驅(qū)動，打造差異化的競爭力。第二個亮點，銷售增長強勁，發(fā)展勢頭良好。第三，基本完成全國布局，做透大江蘇、深耕長三角、布局都市圈。第四，高效運營，投融管退，產(chǎn)品服務，有質(zhì)量高增長。第五，盈利穩(wěn)增，利潤規(guī)模持續(xù)增長。第六，財務穩(wěn)健，資產(chǎn)規(guī)模增長，信用指標持續(xù)改進。

首先看雙輪驅(qū)動，地產(chǎn)和商業(yè)整個市場地位提升，2019年地產(chǎn)排名52強，商業(yè)名列14，并且我們的商業(yè)榮獲輕資產(chǎn)優(yōu)秀運營商6強。我們兩座弘陽廣場開業(yè)，截止目前3座開業(yè)，12座在籌備中。

第二，業(yè)績增長。2019年上半年銷售合約人民幣303億，合約銷售面積229萬方，銷售額同比增長43%。

第三，全國布局。依舊有54%項目座落在大江蘇區(qū)域，2019年我們進入了西安長沙溫州襄陽等11個城市，截止到6月份總土儲達到1569萬方，其中83%位于新一二線城市，較2018年末增長接近20%。上半年商業(yè)弘陽廣場拓展商業(yè)廣場6家，分別在天津、徐州、燕郊等地。

第四，高效運營。整個高周轉(zhuǎn)運營標準不斷趨于成熟，期初庫存去化率達到70%，簽約回款率94%，回款效率和質(zhì)量保持行業(yè)標桿。標準化產(chǎn)品在整個江蘇地區(qū)落地，產(chǎn)品力和服務穩(wěn)步增長。聯(lián)合發(fā)起聯(lián)合采購聯(lián)盟，有效降低成本。商業(yè)綜合出租率達到97%，租金收繳率達到99%。

第五，利潤穩(wěn)增。2019年上半年營業(yè)收入達到39.1億元人民幣，毛利率29%。凈利潤7.2億人民幣，同比增長15.2%，凈利潤率達到18.5%。

第六，財務穩(wěn)健。資產(chǎn)規(guī)模達到864.5億元，較2018年增長27.3%，期末現(xiàn)金金額增長36%，達到169.5億元。同時我們凈負債率76%，債務結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，短債占比同比下降。公司獲得了聯(lián)合國際評比BB+，境內(nèi)主體獲得中誠信、聯(lián)合信用AA+評級，展望穩(wěn)定，境外信用評級保持穩(wěn)定。同時上半年發(fā)行了三筆美元債，都獲得了超額認購，年期不斷增長，公司在資本市場形象進一步被投資者認可。

雙輪驅(qū)動，首先在地產(chǎn)、商業(yè)排名不斷提升，達到比較高排名，同時在地產(chǎn)和商業(yè)方面保持了比較好的高增長。地產(chǎn)是2018年百強增長排名前三。商業(yè)地產(chǎn)成長前十。在規(guī)模房企，兩個排名都是靠前，同時又能夠高速增長，這樣的企業(yè)在目前房地產(chǎn)界應該講是不多的，正是這樣的狀況，形成了我們的競爭力。除了產(chǎn)業(yè)賦能、相互賦能，投資等等方面都可以得到非常好的利益，其他的利益上特別是投資上獲得較強競爭力，雙輪驅(qū)動也是弘陽發(fā)展的利器和競爭力。

問答環(huán)節(jié)

問：今年公司各項數(shù)據(jù)都在上升，但毛利率和毛利同比下降，請問是什么原因？上半年營收未結(jié)轉(zhuǎn)的金額是多少？

答：弘陽的毛利及毛利率還是在行業(yè)的平均之上。弘陽兩年前還是一家江蘇區(qū)域性的房企，這兩年在加大全國化布局的力度，截止到今年，基本完成全國化布局。在成為全國性的房企過程中，切入新的城市，需要一些時間去提升毛利率水平。在規(guī)模發(fā)展和快速增長的企業(yè)中，弘陽的毛利率還是比較適中。

另外，預收賬款是234億元，可結(jié)算收入300億元左右，合并報表部分可以看到這個對未來可結(jié)轉(zhuǎn)收入支撐覆蓋倍數(shù)比較大。

問：弘陽推出“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，目前商業(yè)占比并不高，能否透露未來的發(fā)展計劃？

答：弘陽的商業(yè)是輕重結(jié)合，重資產(chǎn)部分在報表當中體現(xiàn)的是收入，輕資產(chǎn)體現(xiàn)的是品牌收入、委管收入。今年還是希望把品牌、規(guī)模打出來。隨著公司重資產(chǎn)的提升，重資產(chǎn)租金水平提升比較快，在這樣情況下，今年的增速將達到20%，所以弘陽重資產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營能力很強大的，輕資產(chǎn)主要體現(xiàn)在品牌和規(guī)模上。

問：弘陽總部搬到上海之后有什么正面的影響？其他區(qū)域性房企能復制弘陽的路徑嗎？

答：弘陽從2月14日搬到上海，搬到上海主要原因是：1.上海是人才高地、信息高地、資金高地。2.在江蘇時，相對來說還是比較安逸的，搬到上海以后，我們逐漸看到標桿企業(yè)的優(yōu)勢，促進公司縮小和標桿企業(yè)的差距。

問：凈負債率的安全線是多少？

答：弘陽希望是在財務約束的情況下謀求發(fā)展，公司增長規(guī)模還是比較快，但過去三年凈負債率控制比較穩(wěn)健，保持在60%-70%之間。未來希望控制在80%之內(nèi)，實際可能會略超一點，但希望保持行業(yè)穩(wěn)健、偏好的水平。

問：弘陽的凈利率是18%，在行業(yè)中屬于比較高的，但是毛利率只有28%，請問是結(jié)轉(zhuǎn)的原因還是對物業(yè)進行價值重估？有沒有什么舉措提高經(jīng)營利潤？

答：今年上半年凈利潤較去年同期增長14%，和結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)系，上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目相對偏少，全年有20多個結(jié)轉(zhuǎn)項目，所以全年結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模會上升。

弘陽是一家“商用+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的公司，旗下購物中心的經(jīng)營情況不斷的調(diào)整，租金保持20%以上的增長，給物業(yè)一定的業(yè)績增幅，這是公司雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略推動的，未來將會持續(xù)有這樣的利潤體現(xiàn)。

第二，來自聯(lián)合營單位的結(jié)轉(zhuǎn)開始產(chǎn)生凈利潤，并將帶來持續(xù)的利潤，合作方給公司帶來投資收益2億左右。未來歸屬于自己核心報表，這三個利潤都屬于弘陽核心利潤之一，本身是以商業(yè)“雙輪驅(qū)動”邏輯來做的。

問：“3671”大運營體系是哪些項目能夠做到？

答：“3671”是一個數(shù)字代碼，并不是大運營的全部，我們用“3671”代表大運營，其實大運營還有很多其他的數(shù)據(jù)?！?671”主要是開發(fā)階段，其他階段都有數(shù)字密碼。

第二，“3671”并不是一個固定的數(shù)，每個地方的管理要求不一樣，所以在不同的地方代表不同的數(shù)字。在目前運營水平上，有些指標能夠達到，有些指標有些差距。“3671”是公司的營運目標，這個目標相對來說是比較高的，不需要糾結(jié)“3671”那個點，而是看最后的結(jié)果。另外，看行業(yè)的運營水平，回款率是一個很好的指標。