中梁控股(02772)上市的39天：首入民企500強(qiáng) 營(yíng)收翻倍 派息率40%

在上市后的第一場(chǎng)中場(chǎng)戰(zhàn)事中，中梁控股(02772)交出一張令市場(chǎng)滿意的中期財(cái)報(bào)。

數(shù)據(jù)顯示，中梁控股上半年合約銷售金額同比增27%至636.7億元，現(xiàn)金回款率達(dá)90%。收入利潤(rùn)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，上半年確認(rèn)收入同比增111%至205.6億元，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)同比增88%至12.3億。

在發(fā)布中期業(yè)績(jī)的同時(shí)，中梁控股還首次進(jìn)入“中國(guó)民企500強(qiáng)榜單”。8月22日，全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布《2019中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)榜單》，中梁控股首次上榜，位列第280名。

8月23日，在香港召開(kāi)的2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)布會(huì)，中梁控股首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事黃春雷對(duì)智通財(cái)經(jīng)APP直言，鑒于業(yè)績(jī)的高整增長(zhǎng)和上市承諾，“集團(tuán)首派中期息，每股15.3港仙，派息比率為核心凈利潤(rùn)的40%”。他同時(shí)表示，中梁控股是增速最快的TOP20房企之一，公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，已首獲國(guó)際信用評(píng)級(jí)。

作為公司的副總裁，游思嘉表示，該公司銷售分布均衡，除深耕長(zhǎng)三角外，布局滲透環(huán)渤海、中西部、海峽西岸及珠三角?！拔覀儚膬?chǔ)備到銷售戰(zhàn)略布局全國(guó)各區(qū)域各等級(jí)城市，有效分散經(jīng)濟(jì)及政策的風(fēng)險(xiǎn)。我們是一家高周轉(zhuǎn)，去化率很高的公司，今年上半年以來(lái)去化率超70%，銷售回款率超90%，截至7月份已完成全年銷售目標(biāo)58%”。

中梁控股過(guò)去及上半年都是運(yùn)用輪動(dòng)的戰(zhàn)略去買地，在上行市場(chǎng)時(shí)領(lǐng)先輪動(dòng)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，下行時(shí)優(yōu)化結(jié)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注現(xiàn)金流，從2018年至今中梁控股增加了二線及長(zhǎng)三線城市買地的比重。

公告顯示，集團(tuán)上半年收購(gòu)70個(gè)新項(xiàng)目，已收購(gòu)地塊的平均成本為每平方米3934元，主要透過(guò)招拍掛公開(kāi)市場(chǎng)獲取，土地代價(jià)合共為人民幣252億元。截至2019年6月30日止六個(gè)月內(nèi)，中梁新進(jìn)入中國(guó)18個(gè)城市。截至2019年6月30日，累計(jì)進(jìn)駐23個(gè)省份、139個(gè)城市。此等土地儲(chǔ)備舉措印證集團(tuán)于2019年上半年進(jìn)一步完善全中國(guó)的全結(jié)構(gòu)布局。

值得關(guān)注的是，于2019年8月8日，惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)給予公司B+(展望穩(wěn)定)、穆廸投資者服務(wù)給予公司B1(展望穩(wěn)定)的信貸評(píng)級(jí)，而標(biāo)普全球評(píng)級(jí)亦給予公司B+(展望穩(wěn)定)的信貸評(píng)級(jí)。

以下為智通財(cái)經(jīng)APP整理的業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

問(wèn)：集團(tuán)未來(lái)派中期和末期息是常態(tài)化的，未來(lái)的派息有沒(méi)有指引?

答：我們上市的時(shí)候，在招股書(shū)中也基本上承諾了派息比例，那么首先派息比例是40%，定了以后,我們盡量保持穩(wěn)定，至于以后的中期跟末期的這些比例，我們還是盡量的去穩(wěn)定。

問(wèn)：目前二線城市競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，下半年公司對(duì)二線城市有什么看法?

答：集團(tuán)上半年土地計(jì)劃，規(guī)模是320億，下半年的計(jì)劃會(huì)比上半年略多，這是我們上半年初就定的一個(gè)策略，但是總的來(lái)說(shuō)不會(huì)偏差太大。因?yàn)槲覀冊(cè)瓉?lái)的四個(gè)對(duì)沖里面有一個(gè)核心對(duì)沖，就是時(shí)間對(duì)沖，每個(gè)月會(huì)拿一點(diǎn)，并不會(huì)集中在某一個(gè)季度或一個(gè)月去補(bǔ)市場(chǎng)。所以下半年會(huì)結(jié)合集團(tuán)IPO跟香港發(fā)債的情況，可能也會(huì)比一般的房企會(huì)適當(dāng)寬一點(diǎn)，總的想法會(huì)適當(dāng)比上半年略多一點(diǎn)。然后還需再觀察市場(chǎng)的一些變化。

問(wèn)：在融資上，或置換高成本的債務(wù)方面有沒(méi)有什么計(jì)劃?

答：近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的收緊政策都是一個(gè)控總量的概念。所以覺(jué)得融資渠道的收緊，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)普遍都有影響。集團(tuán)在2019年7月成功IPO,打開(kāi)了資本市場(chǎng)的大門(mén)。短期我們會(huì)利用美元發(fā)債這個(gè)工具拓展新的融資渠道。另外，中報(bào)之后，我們也會(huì)短時(shí)間內(nèi)爭(zhēng)取獲得一個(gè)境內(nèi)的信用評(píng)級(jí)，境內(nèi)評(píng)級(jí)拿到后，假設(shè)未來(lái)國(guó)家打開(kāi)小公募和私募窗口的時(shí)候，我們會(huì)有機(jī)會(huì)。

問(wèn)：未來(lái)在投資方面，如何把握速度與毛利潤(rùn)率之間的關(guān)系?

答：在限價(jià)的背景下，土儲(chǔ)無(wú)窮多也未必是好事，我認(rèn)為合理的最好?，F(xiàn)在不像前兩年，房?jī)r(jià)可以漲。現(xiàn)在無(wú)論是房?jī)r(jià)，還是地價(jià)基本上都到了一個(gè)相對(duì)的高點(diǎn)。而且地價(jià)漲上去了，房?jī)r(jià)也不會(huì)漲，所以現(xiàn)在土儲(chǔ)已經(jīng)不是以前的那種概念，不再是越多越好，應(yīng)該是合理最好。另外，我們現(xiàn)在已經(jīng)上市，現(xiàn)在的土儲(chǔ)大概能賣兩年，那么未來(lái)應(yīng)該會(huì)上升到兩年半左右，這也是行業(yè)內(nèi)比較常規(guī)的、比較科學(xué)的土地儲(chǔ)備量。但還要看土地儲(chǔ)備的質(zhì)量，目前集團(tuán)的土儲(chǔ)沒(méi)有拆遷的土地，也沒(méi)二手地里面不能迅速開(kāi)發(fā)的，我們的土地質(zhì)量、流動(dòng)性都非常好，所有的地都在開(kāi)發(fā)流程里面，沒(méi)有中長(zhǎng)期的，待開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)不了的土地。

問(wèn)：集團(tuán)如何看待下半年三、四線城市市場(chǎng)?

答：政策對(duì)房地產(chǎn)的影響非常大。從銷售上來(lái)講，下半年的市場(chǎng)可能會(huì)比上半年略差一點(diǎn)，但是相信總的資金還是寬松的。另外中央也希望房?jī)r(jià)也好，地價(jià)也好，預(yù)期也好，還是穩(wěn)定的，在這個(gè)背景下波動(dòng)不會(huì)太大。至于土地方面可能是剛好反過(guò)來(lái)，最起碼下半年的土地方面的機(jī)會(huì)比上半年會(huì)好。我們?cè)谀瓿鯐r(shí)也是預(yù)判到了。

三四線城市的邏輯主要是：1)我們?cè)瓉?lái)從去年7月份開(kāi)始已經(jīng)逐步的往二線跟三線轉(zhuǎn)。2)三四線里面也是有一些結(jié)構(gòu)，不是說(shuō)全部都不能做，像有些都市圈的，或者說(shuō)我們剛才報(bào)告里講到的這些中西部城市，2017年時(shí)，這些三四線的土地市場(chǎng)才剛剛起來(lái)，它的絕對(duì)值非常低，城市化率也非常低，有些城市化城鎮(zhèn)化率在40%到50%，在人口也比較多的一些地級(jí)市認(rèn)為還是可以做的。我們從銷售的結(jié)果看也都是比較好的，所以我們會(huì)謹(jǐn)慎的去對(duì)待，把三四線作為我們的補(bǔ)充，會(huì)選擇好一些的結(jié)構(gòu)。

問(wèn)：集團(tuán)明年銷售指引或利潤(rùn)率，預(yù)計(jì)會(huì)是什么狀態(tài)?

答：今年的目標(biāo)是1300億元，相對(duì)2018年全年提升了30%?？偟膩?lái)說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)調(diào)整階段，我們也不會(huì)特別的進(jìn)取。對(duì)標(biāo)20強(qiáng)房企，集團(tuán)還是希望處在平均增長(zhǎng)水平以上。公司2018年結(jié)轉(zhuǎn)量大概是300億，銷售金額是1000億，今年全年結(jié)轉(zhuǎn)量較2018年會(huì)有比較大的提升。而今年以后，結(jié)轉(zhuǎn)增長(zhǎng)應(yīng)該會(huì)跟銷售增長(zhǎng)基本保持一致。利潤(rùn)方面的話，公司的體量比較大，我們也是高周轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)模式。毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率與地價(jià)的關(guān)系最大，上半年二線城市的土地價(jià)格很高，我們現(xiàn)在的毛利潤(rùn)率是鎖定了已銷售的部分，基本可以維持在24%-25%左右。之后主觀預(yù)期，希望下半年的地價(jià)能夠有所回落，這樣利潤(rùn)能更好，好的一點(diǎn)是上半年沒(méi)有特別多的增加土地儲(chǔ)備。