提質增效穩(wěn)增長，詳解后千億時代正榮地產(06158)的“謀”與“變”

房企如何實現高質量、可持續(xù)的發(fā)展?以正榮地產(06158)近年的發(fā)展步調來看，公司掌舵者對于每次風向的把握都堪稱精準，如今已跨入后千億時代的正榮地產，更是用一次次的成績單向投資者證明其如何實現穩(wěn)健高質量增長。

智通財經APP獲悉，8月25日，正榮地產公布了2019年上半年業(yè)績，截至2019年6月底，該公司實現營收136.5億元人民幣(單位下同)，同比增長10.8%;凈利潤同比增長23.2%至11.8億;核心利潤更是同比增長33.4%至11.5億;凈負債比率為70.8%，現金短債比例由2018年底的1.19倍提升至1.21倍，債務結構持續(xù)優(yōu)化。

可見，面對政策與市場的不確定性，雖然目前房地產行業(yè)增速放緩了，但是對于優(yōu)質房企而言，憑借著高效經營，依然過的比較“舒服”。

財報揭秘——兩大關鍵信息值得關注

眾說周知，港股市場崇尚價值投資，核心要義是看公司的業(yè)績增長情況。在盈利能力增長方面，正榮地產也足以讓資本市場倍感欣慰。

根據財報數據，正榮地產2019年上半年盈利能力穩(wěn)健提升，歸母凈利潤同比增長11.1%至9.33億，凈利潤率由2018年同期的7.8%上升至8.6%;尤其在反應房企盈利能力得關鍵性指標——核心凈利潤更是同比增長33.4%至11.5億，該增速在同等規(guī)模房企中居于前列。

除此之外，智通財經APP發(fā)現，正榮地產財報中蘊含的兩大關鍵信息值得關注。

關鍵信息一：區(qū)域深耕聚焦強二線，1-7月完成全年目標的53%

從新晉千億房企來看，雖然基本都實現了全國化布局，但主要的模式依然是區(qū)域深耕，如金科和藍光主要依托于四川、重慶區(qū)域，雅居樂依托于華南區(qū)域，可見選擇正確的戰(zhàn)略方向，可以使規(guī)模擴張更有效率。

數據顯示， 2019年1-7月正榮合約銷售達687億，已完成全年目標的53%。通常下半年為房企推盤高峰，正榮地產已表示對完成全年銷售目標非常有信心。

從銷售區(qū)域及城市細分來看，上半年合約銷售金額貢獻前五大城市均位于長三角地區(qū)，該區(qū)域整體合約銷售占比達55.7%，如蘇州、南京兩大城市分別占合約總銷售的19.7%、15%。

上半年銷售中二線城市占比更是高達71.5%，充分表明正榮地產近年來堅持布局核心熱點區(qū)域，同時深耕城市群、聚焦強二線的策略獲得顯著成效。

此外，從2019年至今新增土儲共323萬平方米來看，其中深耕區(qū)域海西及長三角地區(qū)土儲進一步夯實，分別占到新增總土儲的34%、24%;同時強二線占新增土儲面積更是高達87%。

智通財經APP認為，鑒于目前三四線樓市向上的大行情在2018年已基本走完一個周期，而正榮2019年至今新增土儲的87%位于強二線城市，意味著該公司將在更加細化的銷售市場獲得優(yōu)勢。

德意志銀行亦指出，低成本的一、二線城市土儲將加強正榮地產的競爭力，令其成為該等城市市場復蘇的主要得益者。

關鍵信息二：運營提效，新項目平均首開時間縮短至7個月

2018年以來，不同城市乃至同一城市不同區(qū)域的市場分化較為嚴重。膠著的市場局面逐漸形成，這對房地產企業(yè)的運營能力提出了更為嚴峻的考驗，但也為擁有科學管理制度和風險抵御實力的公司帶來新一輪發(fā)展機遇。

繼2018年實現千億規(guī)模之后，正榮于2019年提出了“高質量發(fā)展期”的新三年戰(zhàn)略，在組織架構上提出了精總部、強區(qū)域”的組織理念，決心快速做大做強區(qū)域公司，賦能一線提升效率和戰(zhàn)斗力。

具體做法表現為：(1)整合升級管理中心，在確定打造百億區(qū)域公司的目標后，將相似的職能進行合并和延展，升級為管理中心。目前已率先對地產業(yè)務工程和成本職能做出調整，合并為工程成本中心;(2)通過打通總部-區(qū)域-項目的經營數據，推動業(yè)務的標準化管理，加強總部精細化管理與風控能力;(3)根據區(qū)域公司成熟度，進行差異化授權，推動區(qū)域授權、做實做強。

如通過持續(xù)深化標準化管控、信息化升級、區(qū)域分級授權等舉措，目前正榮的經營效率顯著提升，項目首開時間縮短至平均7個月，首開去化率為70%。此外，正榮產品標準化步伐加快，上半年項目標化復制率達到100%。

盈利研判——優(yōu)質土儲+杠桿穩(wěn)中有降助力業(yè)績穩(wěn)健攀升

前文闡述了正榮的土儲結構，這與其前瞻性的戰(zhàn)略布局和精準投資密切不可分，除此之外，正榮地產所擁有的高質量穩(wěn)健發(fā)展，還是取決于其是否具備優(yōu)質充裕的土儲。

截至2019年6月底，正榮地產總土儲為2634萬平方米，貨值約4500億，一二線城市總土儲占比為71%;平均土地成本為4624元;權益比為57%,較2018年底的53%進一步提高。

巴黎銀行此前表示，正榮地產2019年購地預算達300億，購地加速將帶來銷售規(guī)模持續(xù)增長。

據悉，正榮自2018年戰(zhàn)略性進入了成都、重慶和廣州，這些城市均屬于成渝、華南城市群的脊梁型城市，擁有得天獨厚的區(qū)位資源優(yōu)勢。

而從正榮今年上半年的銷售成績單來看，中西部地區(qū)的銷售占比也由去年的10.7%上升至15.5%。

值得注意的是，正榮地產近來在拿地策略方面更加偏向重點城市熱門板塊的小地塊拿地方式，以適應目前銷售增速放緩的大環(huán)境下，仍能保持較高的存貨周轉率。

如上圖所示，今年上半年以來，正榮地產于襄陽、成都、莆田、南昌所拿項目都是較小地塊。

總之，拿地關乎房企的后續(xù)發(fā)力，在行業(yè)集中度加速提升的新周期中，如何在拿地方面取得先發(fā)優(yōu)勢，決定了房企能否穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展。

分析完土儲，再來看正榮上半年的財務指標。在房地產市場日益趨緊的資金環(huán)境中，順應國家“去杠桿、降負債”的要求，正榮嚴控債務規(guī)模及資金成本，不斷優(yōu)化債務結構，為穿越周期保駕護航。

據半年報信息，正榮平均融資成本為7.6%，2018年底為7.8%，凈負債率由2018年底的74%進一步降低至2019年8月的70.8%，處于行業(yè)健康水平?，F金存量較2018年增加6.2%至301.4億元，現金短債比由2018年底的1.19倍增加至1.21倍，債務結構良好，償債能力優(yōu)越。

自2017年進入資本市場以來，正榮持續(xù)拓寬融資渠道，截至2019年6月底，資本市場融資額度已超過130億，境外優(yōu)先票據占比由2018年底的11%大升至24%，并已成功拓展包括美元債、永久資本證券、資產支持證券、資產支持票據、以及長租公寓債等多元化融資渠道。

基于融資渠道拓寬、負債率下降、財務管理能力提升，機構對正榮地產未來財務狀況持樂觀預期，上半年，境內評級機構中誠信將正榮地產主體信用評級上調至AAA，境外評級機構穆迪將公司信用評級由B2(穩(wěn)定)上調至B1(穩(wěn)定)，標普將公司評級由B(穩(wěn)定)調升至B(正面)。

由此看來，正榮地產憑借優(yōu)質的豐富土儲、以及持續(xù)優(yōu)化的杠桿指標，營收利潤穩(wěn)健增長，融資優(yōu)勢日趨明顯，既兼顧了安全性又有很好的成長性，目前的正榮地產正步入高質量穩(wěn)健增長，盈利增長空間值得期待。