業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄| 中國(guó)奧園(03883)：布局舊改增加大灣區(qū)土儲(chǔ) 對(duì)完成全年銷售目標(biāo)有信心

8月19日，中國(guó)奧園（03883）在香港舉行2019年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。會(huì)上，公司執(zhí)行董事馬軍表示，公司目前總體貨量比較平穩(wěn)，全國(guó)布局比較合理，有40多個(gè)全新項(xiàng)目，對(duì)完成全年銷售任務(wù)比較有信心。

財(cái)報(bào)顯示，該公司2019年上半年錄得合同銷售人民幣536.3億元，同比增長(zhǎng)33%；營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)73%至236.7億元；毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)81%至70.5億元，毛利潤(rùn)率29.8%；凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)90%至28億元，為半年同比增長(zhǎng)新高；每股盈利同比增長(zhǎng)87%至84.8分。于2019年6月30日，已簽約但未確認(rèn)的合同銷售約人民幣1390億元，將于未來(lái)兩年內(nèi)逐步確認(rèn)，盈利持續(xù)性強(qiáng)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，奧園為大灣區(qū)主要開(kāi)發(fā)商，獲納入恒生滬深港通大灣區(qū)綜合指數(shù)。2019年上半年，奧園共新增34個(gè)項(xiàng)目，新增可開(kāi)發(fā)建筑面積約726萬(wàn)平方米，新增可售貨值逾人民幣800億元。公司提前布局城市更新項(xiàng)目，目前在大灣區(qū)及其他地區(qū)擁有逾30個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約1600萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)貨值約人民幣2197億元，將提供額外的銷售貢獻(xiàn)及增長(zhǎng)動(dòng)力。

今年至今，公司通過(guò)境外公募及私募美元債、銀團(tuán)貸款等渠道合共募得約16.5億美元。2019年，率先打開(kāi)亞洲美元債券市場(chǎng)，并重啟內(nèi)房三年期美元債公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行，全額使用國(guó)家發(fā)改委批出的14.5億美元外債額度。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

問(wèn)：

現(xiàn)在存在一些外圍風(fēng)險(xiǎn)因素，公司對(duì)今年房?jī)r(jià)有什么看法和預(yù)計(jì)？

執(zhí)行董事馬軍：

今年上半年，總體成交面積同比略降，成交金額略增一點(diǎn)，基本和去年相持平。一線城市表現(xiàn)比較好，成交量增幅比較大；二線城市和去年同期大概持平；三線城市確實(shí)有壓力，整體成交量有所下滑。從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前整體房?jī)r(jià)還是在上行，尤其是在一線城市，以及大部分二線城市，而三四線城市受房改政策影響有所分化。預(yù)計(jì)下半年總體態(tài)勢(shì)會(huì)延續(xù)上半年的情況，因?yàn)樯习肽?，大多?shù)房企受去年買地相對(duì)較少的影響，更多的壓力在于庫(kù)存不是很足，下半年面臨的情況在于補(bǔ)貨后房企與房企之間的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

問(wèn)：

目前的匯率對(duì)公司境外還債能力有影響嗎？下半年是否再有發(fā)債融資計(jì)劃？

高級(jí)副總裁陳嘉揚(yáng)：

公司在今年上半年總借貸約人民幣775.6億元，其中短債335.5億元。我們還是以境內(nèi)債為主(占比65%)，境外債占比35%，且更多的是在為2020年上半年做一個(gè)提前部署。實(shí)際上的話，今年以來(lái)奧園在境內(nèi)外的一些融資都是比較成功的，公司的信貸受到市場(chǎng)的認(rèn)可，會(huì)繼續(xù)密切關(guān)注資金需求和成本去繼續(xù)進(jìn)行境內(nèi)外融資。公司上半年已全額使用國(guó)家發(fā)改委批出的14.5億美元外債額度，下半年境內(nèi)債仍有額度，會(huì)看準(zhǔn)市場(chǎng)的窗口來(lái)發(fā)行，主要還是作為一個(gè)資金上的再融資。

問(wèn)：

此前中央政治局會(huì)議首次明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)公司銷售會(huì)有什么影響？有否什么促銷手段？

馬軍：

現(xiàn)在中央的政策還是以穩(wěn)為主。從政策面來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題也不是新提出來(lái)，是沿用了以前一貫的政策，只不過(guò)這次重新再提一提。因?yàn)榻衲耆脑路菔袌?chǎng)上出現(xiàn)了一波“小陽(yáng)春”，因?yàn)橐环矫娣科筘浿挡欢啵硪环矫娼衲暌患径鹊娜谫Y情況也比較好，所以大家在土地市場(chǎng)表現(xiàn)比較活躍。各級(jí)地方政府在后期調(diào)控里有收有放，這個(gè)市場(chǎng)總體看來(lái)還是比較平穩(wěn)的。

今年下半年，我們的可售貨量有1300多個(gè)億，總體貨量比較充足。我們認(rèn)為公司目前全國(guó)性的布局還是比較合理，今年下半年有40多個(gè)全新項(xiàng)目，再加上二次或是三次開(kāi)盤，總體來(lái)說(shuō)新貨的占比比較高，所以我們對(duì)完成全年的銷售任務(wù)還是比較有信心。

目前從行業(yè)來(lái)看，今年上半年各個(gè)開(kāi)發(fā)商促銷力度都不是很大：一方面是政府調(diào)控，價(jià)格受限，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間受到一定擠壓；另外一個(gè)是貨量不是很足，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)打折意愿不是很足。我們也做了一定程度的促銷，有一些是價(jià)格方面的促銷，但我們也更希望通過(guò)營(yíng)銷激勵(lì)，一方面激勵(lì)員工、一方面激勵(lì)合作伙伴，去加大銷售力度。

問(wèn)：

公司入股百年人壽的原因是？是否意味著將來(lái)會(huì)布局保險(xiǎn)業(yè)務(wù)？未來(lái)和百年人壽會(huì)有怎樣的合作？

此外，奧園健康上市后，公司還有沒(méi)有其他分拆業(yè)務(wù)上市？有預(yù)計(jì)時(shí)間嗎？

主席郭梓文：

收購(gòu)百年人壽股份沿用了公司一貫的戰(zhàn)略——“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”，所謂的縱向發(fā)展主要是跟我們的主業(yè)有關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。百年人壽本身跟奧園健康的醫(yī)美和康養(yǎng)板塊有關(guān)聯(lián)，在合作平臺(tái)和業(yè)務(wù)板塊方面會(huì)有聯(lián)動(dòng)效果。希望通過(guò)這次合作帶動(dòng)奧園健康產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)，形成協(xié)同發(fā)展的格局。

其他業(yè)務(wù)板塊暫無(wú)分拆計(jì)劃，目前都穩(wěn)定發(fā)展，八大板塊都在良性發(fā)展。

問(wèn)：

奧園目前已有三年土儲(chǔ)加上一些舊改項(xiàng)目，接下來(lái)會(huì)否積極拿地？

副主席郭梓寧：

近一兩年，公司會(huì)通過(guò)城市更新來(lái)拿地。今年會(huì)有一批城市更新的項(xiàng)目，總的來(lái)說(shuō)拿地比例會(huì)和往年差不多。

問(wèn)：

國(guó)家支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，這個(gè)計(jì)劃會(huì)否令深圳房?jī)r(jià)大幅上漲？

馬軍：

深圳房?jī)r(jià)本身就比較高。在大灣區(qū)規(guī)劃發(fā)布后，整個(gè)大灣區(qū)的城市成長(zhǎng)潛力都非常高，眾多房企蜂擁而來(lái)。公司采取提前布局舊改的方式，繼續(xù)保持原來(lái)的核心優(yōu)勢(shì)，增長(zhǎng)大灣區(qū)土儲(chǔ)，爭(zhēng)取獲得優(yōu)質(zhì)土地。