新股速遞： 保利物業(yè)，規(guī)模最大的央企物業(yè)巨頭

本文由“華盛證券”供稿，作者為華盛學(xué)院林海。本文觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

編者注：8月7日，保利物業(yè)向港交所遞交招股書，開啟赴港上市流程。若上市成功，將成為內(nèi)地第14家在港交所主板上市的物業(yè)公司，以下為您介紹這家背靠央企的物業(yè)服務(wù)龍頭企業(yè)。

一、公司概況：保利旗下的領(lǐng)先物業(yè)管理巨頭

保利物業(yè)為老牌物業(yè)服務(wù)公司，1996年成立于廣州， 2017年在新三板掛牌上市，今年4月11日從新三板退市。根據(jù)招股書，公司直接控股股東為保利發(fā)展控股，最終控股股東為國資委直屬的大型地產(chǎn)央企中國保利集團(tuán)，位列國內(nèi)十大房企之列。

業(yè)務(wù)而言，公司主要在國內(nèi)一二線城市提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，其中物業(yè)管理為收入主要來源，2019年前4個(gè)月收入占總營收的比例達(dá)70.5%。非業(yè)主增值服務(wù)主要是為物業(yè)開發(fā)商提供的包括協(xié)助營銷、咨詢及商業(yè)運(yùn)營在內(nèi)的增值服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)主要針對業(yè)主及住戶提供，其中包括常見的入住、家政、停車場管理等增值服務(wù)，近年來占比快速提升。

資料來源：招股書，華盛證券

就規(guī)模而言，根據(jù)中指院的綜合實(shí)力排名，2019年公司在國內(nèi)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第四，具備央企背景的物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)中公司排名第一。截止2019年4月底，公司服務(wù)遍布全國136個(gè)城市，合同管理面積達(dá)371.4百萬平方米，在管面積197.8百萬平方米，管理817項(xiàng)物業(yè)(549項(xiàng)住宅物業(yè)+268個(gè)非住宅物業(yè))。

資料來源：招股書，華盛證券

二、行業(yè)概覽：物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)大，頭部企業(yè)快速增長

城鎮(zhèn)化進(jìn)程及居民可支配收入的提升推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場的快速增長，物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)平均在管物業(yè)數(shù)量從2014年的94項(xiàng)增至2018年的192項(xiàng)，年復(fù)合增速19.5%，對應(yīng)的在管面積由1610萬平方米增至3720萬平方米，年復(fù)合增速23.3%，覆蓋城市平均數(shù)量從24個(gè)增至29個(gè)。受益于規(guī)模擴(kuò)張，平均收入由4.25億增至8.86億元，年復(fù)合增速20.2%。

資料來源：招股書，華盛證券

按2018年在管物業(yè)數(shù)據(jù)，物業(yè)類型不斷拓展，類型仍以傳統(tǒng)的住宅物業(yè)為主(占比近74%)，其他占比突出的依次為寫字樓(7.11%)、商業(yè)物業(yè)(6.03%)及產(chǎn)業(yè)園(5.13%)，包括學(xué)校、公共物業(yè)的多項(xiàng)物業(yè)類型開始涌現(xiàn)，加上服務(wù)的多元化，增收基礎(chǔ)牢靠。

物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)，物業(yè)百強(qiáng)前30名中大部分公司母公司或控股公司都有地產(chǎn)開發(fā)背景，另從收入端，在管物業(yè)面積中自家開發(fā)地產(chǎn)提供的物業(yè)占比通常超過50%。另外，市場頭部效應(yīng)明顯，集中度大幅提升，百強(qiáng)企業(yè)市占率從2014年的19.5%升至2018年的38.9%，前十名平均純利年復(fù)合增速高于整體百強(qiáng)企業(yè)盈利增速。

資料來源：招股書，華盛證券

三、財(cái)務(wù)簡析： 業(yè)績增長多元化，外拓物業(yè)占比提升

收入盈利均保持增長，2016至2018年三年期間總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元，同比增速26.4%及30.5%，2019年前四個(gè)月收入為17.18億，同比增速約40%。年內(nèi)利潤三年分別為1.49億、2.25億及3.36億元，同比增速分別達(dá)50.6%及49.6%。另外，盈利水平不斷改善，三年毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4個(gè)月升至24.9%，受益于毛利率較高的社區(qū)增值服務(wù)(高于48%)的業(yè)務(wù)占比的提升。

資料來源：招股書，華盛證券

公司的增長源于物業(yè)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)充、費(fèi)率增長、成本控制及社區(qū)增值服務(wù)形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。儲備項(xiàng)目、在管物業(yè)數(shù)量及面積較快增長，公司經(jīng)營集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一二線地區(qū)，華南(兩廣、海南)、華東(沿海上海江浙、安徽福建、江西山東)、華中(兩湖、河南)業(yè)績占比突出，物業(yè)在管面積占比分別為17.4%、44.3%及12.0%，收入占比分別達(dá)30.7%、18.2%及17.6%。住宅物業(yè)平均管理費(fèi)保持上漲，四個(gè)時(shí)期收費(fèi)分別為每月每平方米2.10元、2.13元、2.14元及2.14元。

公司拓展規(guī)模且業(yè)務(wù)多元化的同時(shí)，也不斷考慮外拓物業(yè)服務(wù)，對背后央企保利的依賴逐漸降低，2016年至2018年保利地產(chǎn)向保利物業(yè)貢獻(xiàn)的收入占比從98.7%下降至88.6%，2019年前4個(gè)月則降至84.2%。

資料來源：招股書，華盛證券

四、競爭力及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：保利強(qiáng)大支持，房產(chǎn)政策及盈利下滑風(fēng)險(xiǎn)

頭部效應(yīng)突出的房地產(chǎn)行業(yè)，公司業(yè)績增長擁有頭部地產(chǎn)央企保利的強(qiáng)大支持，具有一定規(guī)模及增速優(yōu)勢。保利發(fā)展控股土地儲備豐富，18年年底在建項(xiàng)目面積達(dá)1.04億平方米，待開發(fā)面積9150萬平方米。公司三年在管面積年復(fù)合增速高達(dá)52.6%，高于百強(qiáng)企業(yè)的平均增速，18年年底在管面積為百強(qiáng)企業(yè)均值的5.1倍。每項(xiàng)在管物業(yè)的平均在管面積(25.23萬平方米)同樣遠(yuǎn)高于百強(qiáng)平均水平(19.37萬)。此外，保利背書也利于公司尋求合作，進(jìn)一步提升外拓物業(yè)規(guī)模。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)方面，當(dāng)前地產(chǎn)政策的約束制約地產(chǎn)開發(fā)增速，帶來公司管理物業(yè)規(guī)模的潛在增長下滑;行業(yè)增速下滑，地產(chǎn)服務(wù)的競爭有望加劇。此外，公司對最大客戶保利地產(chǎn)的依賴較高，后者向保利物業(yè)貢獻(xiàn)的收入占比高達(dá)84%。盡管業(yè)務(wù)依賴度逐漸下滑，但外拓物業(yè)的比重提升拖累盈利增速，原因在于外拓物業(yè)收費(fèi)水平遠(yuǎn)低于自家物業(yè)，比如，以上四個(gè)時(shí)期外拓物業(yè)住宅物業(yè)收費(fèi)分別為每月每平方米1.19元、1.31元、1.47元及1.47元，遠(yuǎn)低于同期公司的平均收費(fèi)水平。