雅生活服務(wù)（03319）財報里的“賬單”

物業(yè)管理企業(yè)進入資本市場事件的數(shù)量自2018年出現(xiàn)井噴，上市、并購交織進行，2019年上半年港股物業(yè)板塊也走出了不錯的漲幅。其中，作為2018年港股上市的第一只物業(yè)股，雅生活服務(wù)(03319)于近日發(fā)布了其2019上半年業(yè)績情況。

利潤率逐年提升 增速放緩

截至2019年6月30日，雅生活服務(wù)實現(xiàn)收入22.41億元人民幣，同比增長59.4%;實現(xiàn)股東應(yīng)占利潤5.41億元，同比增長62.9%。若將時間進一步拉長，公司于2016年-2019年上半年，收入與利潤均實現(xiàn)了可觀漲幅。

除此之外，公司毛利率也逐年提升。截至2019年6月30日，公司實現(xiàn)毛利8.3億元，同比增長62.6%;毛利率為37.0%，同比增長0.7個百分點;2016-2019年間，公司毛利率均處于上升態(tài)勢，增速略出現(xiàn)放緩。

激進的收購之路

2019年上半年，公司進行了多項收購，進一步拓展其業(yè)務(wù)版圖。其中，公司于山東半島及東北地區(qū)進行了對青島華仁、哈爾濱景陽兩家物管公司的收購;于西北地區(qū)完成了對蘭州城關(guān)物業(yè)公司的收購;此外，通過對廣州粵華的收購?fù)卣构卜?wù)板塊。下半年，公司收購目標則主要集中在粵港澳大灣區(qū)、長三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。

截至2019年6月30日，公司在管面積及合約面積分別達2.11億平方米及3.246億平方米，較去年底分別增長52.9%、41.2%。在管面積中，住宅類業(yè)態(tài)占比為58.7%，非住宅類占比為41.3%，非住宅類占比逐年提升。未來三年，公司管理層預(yù)計在管面積每年增長1億平方米。

合約面積方面，來自兩大股東雅居樂集團(03383)及綠地控股(600606.SH)的合約面積分別達7320萬平方米及3410萬平方米，較去年底增長4.0%及55.0%，占總合約面積的33.1%。

其中，來自第三方物業(yè)開發(fā)商的合約增長最為快速，也是目前公司最主要的項目來源。2019上半年，來自第三方項目的合約面積(含收并購貢獻)達2.17億平方米，較去年底增長58.1%，占總合約面積的66.9%。

智通財經(jīng)APP了解到，公司來自第三方占比增大的趨勢未來仍將維持。公司管理層也于業(yè)績會上表示，預(yù)計2019全年第三方物業(yè)表現(xiàn)或超出公司目標，并于2020年進一步增長，來自股東輸送的面積會越來越低。據(jù)中信證券證券研報數(shù)據(jù)顯示，于2018年底，物管行業(yè)龍頭市占率仍存在許多提升空間。

物管毛利率有所下降

整體細分業(yè)務(wù)來看，2019年上半年，公司物管服務(wù)收入達12.28億元，同比增長63.6%;外延服務(wù)收入達8.08億元，同比增長40.3%;社區(qū)增值服務(wù)達2.06億元，同比增長157.9%。

毛利率表現(xiàn)方面，外延服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)均有所提高，物管服務(wù)毛利率則較去年同期下降2.4個百分點。智通財經(jīng)APP了解到，公司物管服務(wù)毛利率下降，主要是由于外拓項目較多，前期投入對毛利率有所拉低。

對此，東方證券分析師竺勁曾提到，物管公司利潤率的邊際變化取決于新交付項目情況。由于物業(yè)公司在收入端增長受限，成本端卻剛性上升，存量項目利潤率往往會逐年下降。因此利潤率水平往往取決于利潤率較高的新交付項目。

與此同時，物業(yè)板塊在持續(xù)擴張業(yè)務(wù)增加現(xiàn)有和新市場內(nèi)合同管理總面積的過程中，往往需要大量充足的資金。然而，物管行業(yè)相較于房地產(chǎn)而言資金回籠較慢，往往易造成大量的資金沉淀，充足的現(xiàn)金流也會成為保證物管公司業(yè)績增長的因素之一。截至2019年6月30日，雅生活現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達43.49億元，較去年底減少9.5%。經(jīng)營現(xiàn)金流入為人民幣5.37億元，較去年同期增長159.3%。

綜合而言，公司物管服務(wù)仍以提供中高端住宅物業(yè)為主，非住宅類占比呈穩(wěn)步提升態(tài)勢。第三方占比也將進一步提升。毛利率方面，若公司繼續(xù)維持項目數(shù)量的快速增長，物管服務(wù)毛利率或?qū)㈦y以提高。其他業(yè)務(wù)方面，外延服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)為公司增長較快的板塊，其中管理層表示，公司外延增值服務(wù)未來將繼續(xù)維持40%的增長。截至目前，公司現(xiàn)金也維持在較高水平。