克而瑞：7月房企融資環(huán)境加速收緊 中梁控股（02772）掛牌上市

本文來自 微信公眾號“克而瑞地產(chǎn)研究”。

“730會議”定調(diào)，政府對房企融資加速收緊

上月730會議上中央政治局再次重申要落實房地產(chǎn)長效管理機制，首次提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。這是政府最新的對于房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)，也是對于前一段時間房地產(chǎn)略顯過熱的警告。實際上，在會議定調(diào)前政府已經(jīng)在7月份對房企融資進(jìn)行了多次收緊：6日至10日銀保監(jiān)會就對房企融資出現(xiàn)的問題約談了部分信托公司;12日發(fā)改委發(fā)布了關(guān)于房企發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知，對房企發(fā)行境外債提出了更高的要求;29日央行又在銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上宣布對高杠桿經(jīng)營大型房企的貸款行為要加強監(jiān)管。在政府的一系列調(diào)控下，預(yù)計下半年房企的融資環(huán)境還是將以收緊為主。

房企境內(nèi)外發(fā)債額大幅上升，融資成本有所降低

上月95家典型房企的融資總額為1534.46億元，環(huán)比上升55.3%，同比上升63.2%。其中，上月企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量835.3億元，環(huán)比上升104.2%，僅低于2019年1月及3月的發(fā)債水平。上月房企發(fā)債融資成本6.86%，環(huán)比下降0.57個百分點;其中境外債券融資成本7.55%，較于6月下降0.70個百分點，主要由于7月有多家低成本房企發(fā)行數(shù)額較大的債券，結(jié)構(gòu)性拉低了融資成本。

中梁控股(02772)正式上市，擬上市房企及物業(yè)公司為9家

上月16日中梁控股正式掛牌上市，同時和泓地產(chǎn)旗下的和泓服務(wù)也在12日上市，沒有房企或房企旗下物業(yè)公司遞交上市申請。因此截至7月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下物業(yè)公司分別有6家和3家。

中國金茂(00817)通過配股引入平安成第二大股東

上月26日中國金茂宣布引入平安為二股東，平安以約86億港元認(rèn)購了17.87億股金茂股份，緊隨認(rèn)購事項之后金茂新發(fā)行1.69億股股份，本次平安認(rèn)購股份占擴大后的已發(fā)行股本約15.20%。

企業(yè)發(fā)債

債券發(fā)行：環(huán)比上升104%但境外發(fā)債受限未來不樂觀

上月95家典型房企的融資總額為1534.46億元，環(huán)比上升55.3%，同比上升63.2%。具體的融資方式來看，境內(nèi)債權(quán)融資749.39億元，環(huán)比上升34.9%;與此同時，境外債權(quán)融資額722.50億元，環(huán)比上升123%，境外融資額環(huán)比實現(xiàn)較大的上升，僅低于2019年1月份的境外融資額。

其中，上月企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量835.3億元，環(huán)比上升104.2%，較于6月有了明顯的上升，僅低于2019年1月及3月的發(fā)債水平。具體的融資方式來看，境外債發(fā)行量為589.30億元，環(huán)比大幅上升104.0%，其中在7月12日限制境外發(fā)債新規(guī)出臺前，房企境外發(fā)債16筆共計396億元人民幣，新規(guī)出臺后，房企境外發(fā)債9筆共計193億元人民幣，新規(guī)的出臺，使得部分企業(yè)的境外發(fā)債受到限制，未來房企的境外發(fā)債量預(yù)計將會有些許下降。上月境內(nèi)債環(huán)比上升了104.9%，其中，公司債發(fā)行量環(huán)比上升99.3%到146.5億元，中期票據(jù)發(fā)行54億元，環(huán)比上升260%。

上月融資成本6.86%，環(huán)比下降0.57個百分點;其中境外債券融資成本7.55%，較于6月下降0.70個百分點，主要由于7月有多家低成本房企發(fā)行數(shù)額較大的債券，結(jié)構(gòu)性拉低了融資成本，如中海地產(chǎn)7月發(fā)行了20億港元以及4.5億美元的境外債券，利率分別是2.95%和3.45%，中國金茂發(fā)行了5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，利率僅為4.25%。2019年截至7月房企新增債券類1融資成本7.18%，較2018年全年上升0.71個百分點。其中，境外債券融資成本達(dá)8.21%，較于2018年全年增長1.06個百分點。

具體企業(yè)表現(xiàn)來看，7月發(fā)債最高的企業(yè)為世茂房地產(chǎn)，發(fā)債總量68.85億元，世茂于7月9日發(fā)行了一筆10億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。上月融資成本最低的為廈門國貿(mào)發(fā)行的一筆10億元的超短融資券，利率為2.69%，此外，中海發(fā)行的20億港元以及4.5億美元的境外債券，利率分別是2.95%和3.45%利率也較低，其中美元債創(chuàng)中資房企同年期債券最低利率和最低利差，5.5年期20億元港幣固息債券創(chuàng)中資企業(yè)境外公開市場發(fā)行的最長年期港幣債券，且創(chuàng)同行業(yè)最低利率。

債券期限：上月到期債券類530.99億元

上月房企有26筆發(fā)債到期，金額共計530.99億元，到期金額最高為中國恒大2015年7月發(fā)行的68億元的公司債。此外，中海地產(chǎn)于2015年7月9日發(fā)行的6億歐元的境外債券也計劃于7月到期，此外，金科股份以及榮盛發(fā)展也分別有3筆債券到期。

提前關(guān)注到2019年8月將有14筆債券到期，金額共計170億元，單筆金額最高的企業(yè)為路勁基建于2016年8月9日發(fā)行的一筆4.5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

上市和股票

擬上市房企：排隊房企及物業(yè)公司為9家

上月沒有房企向港交所遞交上市申請，而由于中梁控股在16號正式掛牌，因此截至7月底，在港交所等待IPO的房企有匯景控股、海倫堡中國控股、奧山控股、新力控股、萬創(chuàng)國際以及景業(yè)名邦六家。

在房企旗下物業(yè)管理公司方面，上月沒有物業(yè)公司向港交所遞交上市申請。由于上月2日銀城國際旗下的銀城生活服務(wù)向港交所提交了上市申請，同時12日和弘地產(chǎn)旗下的和泓服務(wù)也正式掛牌上市。因此截至7月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)管理公司有鑫苑物業(yè)服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)以及銀城生活服務(wù)三家。

IPO和增發(fā)：中梁成功上市，金茂引入平安為二股東

上月16日，中梁控股在港交所掛牌上市，每股發(fā)售價5.55港元，按該發(fā)售價計算，全球發(fā)售所得款項凈額估計約為27.73億港元。中梁控股完成上市標(biāo)志著30強規(guī)模房企已經(jīng)全部上市，也讓中梁成功地進(jìn)入了資本市場。中梁在2018年的凈負(fù)債率為58.1%，加權(quán)融資成本為9.9%，在上市之后企業(yè)可以加大融資力度，降低融資成本，可以借助資本的力量加速企業(yè)的發(fā)展。

而在房企旗下物業(yè)管理公司方面，上月和泓地產(chǎn)旗下的和泓服務(wù)于12日上市，全球發(fā)售1億股，所得款項凈額為7710萬港元。至此，2019年已有三家房企旗下的物業(yè)公司成功上市。

在增發(fā)股份方面，上月中國金茂宣布引入平安成第二大股東，這也是繼去年平安入股華夏幸福后又一次入股規(guī)模房企。本次平安以約86億港元認(rèn)購了約17.87億股中國金茂現(xiàn)有股份，緊隨認(rèn)購事項之后，中國金茂又新發(fā)行1.69億股股份，融資凈額約為8.15億港元，平安收購股份因此占擴大后的已發(fā)行股本約15.20%。對于中國金茂來說，引入平安這一金融巨頭除了能幫助企業(yè)帶來更多合作機會之外，更重要的是變相拓寬了企業(yè)籌資機會，在融資持續(xù)收緊的局面下為企業(yè)資金打開通道，維持企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定。

而在上月30日，正榮集團宣布完成配售約2.45億股股份，每股配售價4.95港元，占該公司經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購股份后的發(fā)行股本約5.60%。本次正榮配股融資所得款項凈額約為11.99億港元，將用作未來可能投資用途以及作為一般營運資金。

股權(quán)變動：凱德清倉所持建業(yè)股票

上月有多家房企出現(xiàn)了股東對公司股票進(jìn)行增持減持。月初凱德集團對持有的建業(yè)地產(chǎn)股票進(jìn)行了清倉，將其全部售予胡葆森名下的恩輝投資。本次凱德對建業(yè)股票的清倉主要是因為建業(yè)地產(chǎn)長期以來都在河南省內(nèi)發(fā)展，該區(qū)域在凱德布局的核心城市群之外，剝離對建業(yè)的投資可以使凱德能夠在核心業(yè)務(wù)上重新配置資本并投入到其他機會上，是凱德戰(zhàn)略調(diào)整的需要。

股價變動：整月地產(chǎn)股表現(xiàn)較為疲軟

上月地產(chǎn)股整體表現(xiàn)疲軟，在A股和H股都僅有不到四成的地產(chǎn)股在整月實現(xiàn)了上漲。在H股方面，上月寶龍地產(chǎn)的漲幅相對較大，月漲幅為22.82%，除了在月末進(jìn)行了一段時間的小幅盤整之外基本全月處于上升通道中。這主要是因為德意志銀行在6月末首次給予了寶龍“買入評級”，也是在寶龍2018年財報發(fā)布后，繼花旗、大華繼顯、農(nóng)銀國際、西南證券，第五家給予寶龍地產(chǎn)“買入”評級的機構(gòu)，從而大大提振了市場信心。

在A股房企方面，大名城的股價在上月第一周和月中出現(xiàn)了兩波持續(xù)的上漲，雖然在月末地產(chǎn)股整體遭到重挫，但最終在7月整體漲幅仍然達(dá)到了21.78%，在地產(chǎn)股中漲幅較大。

其他資本運作

上月房企和金融機構(gòu)合作較少，值得一提的是中國奧園于19日宣布擬以32.62億元收購百年人壽13.86%股份，交易完成后將成為百年人壽的第一大股東。由于在2018年12月綠城宣布以27.18億收購百年人壽保險11.55%的股份并獲得其控制權(quán)，如果此次奧園收購落地就意味著綠城將失去對百年人壽的控制。在控制百年人壽之后，除了獲得一個金融平臺之外，還可以讓奧園與百年人壽在健康、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)上相互合作提供潛在機會，從而有利于雙方在業(yè)務(wù)板塊、客戶資源、客戶體驗等方面更好地發(fā)揮戰(zhàn)略協(xié)同及互補優(yōu)勢。