恒隆地產(chǎn)(00101)凈利暴跌25% 由上海物業(yè)引領(lǐng)的增長行情不再

本文來自“本土零售觀察”，作者為陳一飛，原文標(biāo)題為《新鮮出爐!8個(gè)恒隆廣場業(yè)績 同在上海港匯和恒隆差距大!》。

早盤股價(jià)繼續(xù)承壓的恒隆地產(chǎn)有限公司(0101.HK) 午盤休市發(fā)布純利暴跌25%的中期業(yè)績，公司整體表現(xiàn)分化。

內(nèi)地物業(yè)租賃業(yè)務(wù)上半年收入增長1%至21.90億港元，2018年同期21.71億港元，營業(yè)利潤增幅3%，由14.47億港元增至14.87億港元。

以人民幣計(jì)算，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地收入上半年增加7%，除正在裝修的上海港匯恒隆廣場及無錫恒隆廣場辦公樓外，其他所有內(nèi)地物業(yè)收入均有所增加。

內(nèi)地核心物業(yè)上海恒隆廣場商場收入及零售額分別增長11%及15%，基本符合No Agency 上半年中國內(nèi)地奢侈品市場14.8%增幅的市場平均水平，較內(nèi)地零售業(yè)上半年整體8.4%的增幅強(qiáng)勁。

上海港匯恒隆廣場商場上半年收入下滑4%至3.94億元，盡管恒隆地產(chǎn)將該物業(yè)低迷歸咎于2017年啟動的大型優(yōu)化計(jì)劃帶來的裝修，但是該公司在上一輪奢侈品衰退行情中，為該物業(yè)零售商場定位的輕奢、年輕路線，自2016年下半年的新一輪奢侈品向上行情中顯然要落后。

占內(nèi)地物業(yè)租賃總收入64.4%的兩座上海物業(yè)上半年整體收入增加4%，而上海以外物業(yè)收入增幅高達(dá)14%，此前由上海物業(yè)引領(lǐng)的增長行情不再。

沈陽皇城恒隆廣場上半年租金收入大漲23%至9,500萬元，主要要受益于營業(yè)租金和出租率上升400個(gè)基點(diǎn)至91%。沈陽皇城恒隆廣場商場上半年零售額大漲29%，因公司引入更多運(yùn)動及潮流生活方式品牌策略見效。

大連恒隆廣場商場上半年收入和零售額分別大漲30%和27%，出租率增長400個(gè)基點(diǎn)至79%，時(shí)尚生活及餐飲租戶提振公司物業(yè)業(yè)績增長。

無錫恒隆廣場上半年收入大漲26%，零售額則大漲25%，出租率漲幅600個(gè)基點(diǎn)至93%。香港公司稱，部分其他商場的奢侈品正向該公司位于無錫的物業(yè)轉(zhuǎn)移。

沈陽市府恒隆廣場盡管出租率大漲700個(gè)基點(diǎn)至94%，但由于更多引入餐飲用戶，期內(nèi)零售額和收入增幅均僅3%。

濟(jì)南恒隆廣場上半年收入增加12%至1.58億元，商場零售額則增加11%。公司稱，不少首次進(jìn)駐濟(jì)南市場的國際品牌推高平均租金。

天津恒隆廣場上半年收入增加3%，零售額增加2%，出租率則因裝修下降300個(gè)基點(diǎn)至 83%，四樓部分區(qū)域正被改造成為吸引年輕消費(fèi)群體的主題區(qū)。

至于香港商鋪，上半年收入增幅4%，由11.55億港元增至11.98億港元，出租率則下降100個(gè)基點(diǎn)至96%。

香港核心零售物業(yè)銅鑼灣商鋪組合上半年收入和零售額分別增加3%和4%至20.14億港元和17.30億港元，公司擬對Fashion Walk 名店坊引入更多的美妝店鋪，試圖打造Fashion Walk 為人氣美容“圣地”。

上半年低迷的香港零售行情下，美容業(yè)盡管遭遇新電商法沖擊，但仍然是表現(xiàn)最好的類別，而此前加大美容業(yè)務(wù)的利福國際(1212.HK)及迪生創(chuàng)建(0113.HK) 在2018年均取得佳績，而內(nèi)地客目前在香港的消費(fèi)趨勢發(fā)生變化，對奢侈品的興趣有所減弱，相反對餐飲、住宿及快消品需求加大或維持。

香港東區(qū)的康怡廣場銷售額下滑2%，但租金收入仍有4%的增幅;旺角雅蘭中心及家樂坊收入上半年增6%，零售額受益餐飲、健康商務(wù)推動大漲36%;九龍?zhí)源笊虉銎趦?nèi)收入上升5%，零售額增2%;山頂廣場去年10月關(guān)閉后繼續(xù)改造，唯其中兩間餐廳已經(jīng)開業(yè)，其他商鋪今夏起將分階段開業(yè)。

截止6月底上半年，恒隆地產(chǎn)總收入下跌18%至42.04億港元，營業(yè)利潤跌幅13%至32.17億港元，凈利潤減少四分之一，由46.89億港元降至35.16億港元，唯中期股息17港仙維持不變。

恒隆地產(chǎn)目前于內(nèi)地有昆明、武漢和杭州三個(gè)新計(jì)劃，其中武漢恒隆廣場已經(jīng)在建，而昆明物業(yè)下半年將開業(yè)，出租率已經(jīng)達(dá)85%，杭州物業(yè)預(yù)計(jì)2024年交付。

新的物業(yè)，尤其杭州恒隆的天價(jià)地價(jià)，令恒隆地產(chǎn)債務(wù)大增。截止6月底，集團(tuán)總債務(wù)316.15億港元，其中約43%以人民幣計(jì)算，其中兩年內(nèi)到期債務(wù)98億港元，2-5年期債務(wù)約198億港元。

與此同時(shí)，香港公司現(xiàn)金和銀行存款結(jié)余62.08億港元，較2018年底的123.63億港元大幅下滑。

恒隆地產(chǎn)截止6月底，凈債項(xiàng)股權(quán)比從去年底的10.4%因此大幅攀升至17.6%。2019年中期借貸成本上升1.13億港元至7.55億港元，而利息收入減少9,600萬港元。