海通證券：中國(guó)金茂(00817)引入平安(02318)戰(zhàn)略股東，加大國(guó)企改革力度

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“涂說(shuō)天下”，作者：涂說(shuō)君。

投資要點(diǎn)：

事件：中國(guó)金茂(00817)向中國(guó)平安(02318)和新華人壽(01336)配股。

引入平安戰(zhàn)略股東。根據(jù)公司7月26日公告，中國(guó)金茂、中化香港以及中國(guó)平安協(xié)議，將向中國(guó)平安配股約17.87億股，占中國(guó)金茂現(xiàn)有已發(fā)行股本約15.42%，占公司認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)擴(kuò)大后已發(fā)行股本約15.20%，配售每股價(jià)格為4.8106港元。

此外，配售完成后，平安擬認(rèn)購(gòu)約1.54億股，占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本約1.33%，占公司經(jīng)認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)擴(kuò)大后已發(fā)行股本約1.31%，認(rèn)購(gòu)每股價(jià)格為4.8106港元。此次公司向中國(guó)平安配股順利完成后，平安將成為公司第二大股東。我們認(rèn)為公司此次配股引入外部戰(zhàn)略股東進(jìn)一步加大了國(guó)企改革力度，有利于完善公司股權(quán)結(jié)構(gòu)。

繼續(xù)配股新華人壽股東。新華人壽為中國(guó)金茂現(xiàn)有股東，截止此次配售前新華人壽持有中國(guó)金茂約10.64億股，占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本約9.18%。此次配售，新華人壽將認(rèn)購(gòu)1556萬(wàn)股，占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本約0.13%，占公司經(jīng)認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)擴(kuò)大后的已發(fā)行股本約0.13%，配售每股價(jià)格為4.8106港元。此次中國(guó)平安和新華人壽認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，中國(guó)金茂所得款總額約為8.15億港元，可用作公司一般運(yùn)營(yíng)資金補(bǔ)充。

高基數(shù)影響下銷售保持增長(zhǎng)，城市運(yùn)營(yíng)模式持續(xù)放量。中國(guó)金茂2018H1單月銷售額翻倍增長(zhǎng)。在此高基數(shù)影響下，公司2019H1銷售規(guī)模保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，累計(jì)銷售金額為784.56億元，同比增長(zhǎng)9.33%，累計(jì)簽約銷售面積約為358萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)約71%。

我們認(rèn)為，公司銷售規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)主要受益于城市運(yùn)營(yíng)模式的逐步開(kāi)展。城市項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的獨(dú)特優(yōu)異性為公司鎖定了價(jià)值低洼且區(qū)位優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，中國(guó)金茂在城市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中從設(shè)計(jì)到后期運(yùn)營(yíng)全流程參與，收獲區(qū)域發(fā)展過(guò)程中增值最大化，并使公司較其他房企更具備穿越周期的能力。

投資建議：“優(yōu)于大市”。我們預(yù)測(cè)公司2019年EPS約為0.57元每股，給予公司2019年8-10倍PE估值，對(duì)應(yīng)市值約為599-749億港元，對(duì)應(yīng)合理價(jià)值區(qū)間為5.17-6.46港元每股，2019年P(guān)EG約為0.28-0.35。（對(duì)應(yīng)市值和價(jià)值區(qū)間變動(dòng)主要因匯率波動(dòng)，以人民幣計(jì)價(jià)的盈利預(yù)測(cè)沒(méi)有變化，本文非特別注明均以人民幣計(jì)價(jià)，1人民幣=1:14港元）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：城市調(diào)控政策邊際調(diào)整趨嚴(yán)導(dǎo)致銷售增長(zhǎng)受限。各大房企在核心城市中競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致銷售承受壓力。