內(nèi)房股跑贏大盤，估值修復(fù)期到來(lái)？

2019年已過(guò)半，房企上半年的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)也陸續(xù)揭曉。就整體行業(yè)而言，TOP100房企增速較去年明顯放緩，行業(yè)集中度繼續(xù)上升，基本延續(xù)了2018年下半年以來(lái)的趨勢(shì)。

克而瑞預(yù)計(jì)，2019年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售“小年”。下半年，百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)也將繼續(xù)保持平穩(wěn)，出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的概率不大。

放緩已是既定的事實(shí)，但反觀二級(jí)資本市場(chǎng)，內(nèi)房股并沒(méi)有像銷售數(shù)據(jù)一樣勢(shì)頭減弱，反而頑強(qiáng)向上，大部分個(gè)股跑贏了大盤，內(nèi)房股板塊今年以來(lái)上漲18.6%，高于恒指11.3%的漲幅，反映市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)樓市放緩已有充分預(yù)期，此外，流動(dòng)性和行業(yè)政策相對(duì)寬松也帶動(dòng)了板塊估值修復(fù)。

(行情來(lái)源：富途證券)

近日地產(chǎn)融資收緊的消息傳出后，內(nèi)房股依舊表現(xiàn)“淡定”。其中，中國(guó)奧園(03883)更是不知不覺(jué)創(chuàng)下了新高，今年以來(lái)漲幅超過(guò)1.5倍。不可否認(rèn)，在“住房不炒”的調(diào)控主基調(diào)下，內(nèi)房板塊也要可圈可點(diǎn)之處。下面將從銷售額、目標(biāo)完成率、新增貨值、土儲(chǔ)等角度觀察中國(guó)主要房企上半年的表現(xiàn)。

佳兆業(yè)銷售增速最搶眼

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，今年上半年，TOP100房企總體銷售增速?gòu)?6.5%放緩至4%，無(wú)論是龍頭房企還是規(guī)模幾百億的小型房企，增長(zhǎng)大幅下降成了常態(tài)，能夠維持增速或加速的公司寥寥無(wú)幾。中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)(00960)、雅居樂(lè)(03383)、佳兆業(yè)(01638)、中駿集團(tuán)(01966)是難得的例外。其中，“舊改之王”佳兆業(yè)合約銷售逆勢(shì)大增82.47%，在一眾房企中尤為亮眼。

佳兆業(yè)之所以有如此出色的成績(jī)，一方面是由于合作項(xiàng)目增多，如果僅看權(quán)益銷售額，佳兆業(yè)上半年為347.6億元，同比增長(zhǎng)37.3%;其次是公司彈糧充足，且80%土儲(chǔ)位于一線及重點(diǎn)二線城市，負(fù)今年上半年也在深圳、上海等地獲得舊改新項(xiàng)目。據(jù)了解，佳兆業(yè)2019年新增城市更新項(xiàng)目貨值近600億元。

隨著行業(yè)集中度不斷提升，格局基本穩(wěn)定，規(guī)模房企排名的變化不大?？藸柸餞OP200權(quán)益銷售榜顯示，碧桂園（02007）、萬(wàn)科（02202）、恒大（03333）依然穩(wěn)居前三，華夏幸福掉出前十名單，龍湖集團(tuán)從去年同期的第11位上升至第10位。

目標(biāo)完成率方面，在智通財(cái)經(jīng)APP統(tǒng)計(jì)的31家公司中，除了沒(méi)有公布具體目標(biāo)的碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展、綠地控股、金地集團(tuán)及中國(guó)鐵建除外，10家完成了過(guò)半目標(biāo)，有3家目標(biāo)完成率不足40%，綠城中國(guó)(03900)僅完成全年銷售目標(biāo)的27.44%。大部分房企的供貨主要集中在下半年，上下半年的業(yè)績(jī)比例大概四六開，完成率40%以下的房企無(wú)疑會(huì)面臨更大的銷售壓力。

整體而言，盡管2019年房企制定的目標(biāo)相對(duì)謹(jǐn)慎，但目標(biāo)完成情況依舊不及去年上半年。

碧桂園拿地最多，世茂房地產(chǎn)最積極

與平淡的銷售數(shù)據(jù)形成鮮明對(duì)比的是，房企投資熱情持續(xù)高漲。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元，同比增長(zhǎng)11.2%，較去年同期上升1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月保持兩位數(shù)高增長(zhǎng)。克而瑞認(rèn)為，房企為了加速回款，普遍加快工期，是開發(fā)投資額高增長(zhǎng)的主要原因。前5個(gè)月，住宅新開工面積同比增長(zhǎng)11.4%，但住宅竣工面積下降10.9%。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)

在加快工期的同時(shí)，房企拿地與去年比相對(duì)謹(jǐn)慎，整體拿地銷售比有所下滑。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，拿地最多的依然是龍頭企業(yè)，今年上半年，銷售前十的房企新增貨值全部超過(guò)千億，其中，碧桂園、綠地控股、萬(wàn)科分列前三，均超2000億元，碧桂園更是以超過(guò)4200億元的新增貨值遙遙領(lǐng)先。

與去年相比，世茂房地產(chǎn)(00813)拿地最積極。該公司新增貨值1477.8億元，相當(dāng)于去年全年新增貨值的92%，排名從第17升至第6。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，世茂房地產(chǎn)的土儲(chǔ)并不低，截至2018年末，總土儲(chǔ)建面5538萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)貨值9153億元，在中國(guó)房企中排名第10。今年以來(lái)該公司公司加大拿地力度，或?qū)?duì)未來(lái)幾年的銷售增長(zhǎng)預(yù)期產(chǎn)生較好的支撐。

此外，綠地控股、新城控股、華潤(rùn)置地(01109)也加大了拿地的力度，排名均有上升。相反，去年拿地較多的中海地產(chǎn)和旭輝集團(tuán)(00884)跌出了前十榜單。

部分規(guī)模房企上半年拿地相對(duì)低調(diào)，新增貨值較去年同期減少，但其實(shí)只要有充足土儲(chǔ)做支撐，資產(chǎn)負(fù)債和現(xiàn)金流健康，仍可以通過(guò)控制投資節(jié)奏來(lái)維持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

拿地重心回歸一二線

新增土儲(chǔ)布局方面，隨著棚改退潮，三四線城市樓市降溫，大部分上市房企的投資策略從去年的三四線回歸到二線為主。智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，上半年三四線新增土儲(chǔ)建面占比下滑近8個(gè)百分點(diǎn)，而二線新增土儲(chǔ)建面占比已接近50%。

從拿地金額看，二線城市拿地金額同比上升32%，漲幅最大;一線城市拿地金額同比增長(zhǎng)58.6%，拿地金額占比為10.2%，較同期增加2.9個(gè)百分點(diǎn);三四線城市拿地金額同比下降18.5%，拿地金額占比為29.3%，同比下降11.5個(gè)百分點(diǎn)。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布，中國(guó)指數(shù)研究院整理)

長(zhǎng)期來(lái)看，廣發(fā)證券認(rèn)為，布局結(jié)構(gòu)以一二線城市為主的房企有更強(qiáng)的抵御市場(chǎng)波動(dòng)的能力。即使布局三四線，也應(yīng)當(dāng)以都市圈的強(qiáng)三線為主，這些市場(chǎng)體量大，也能夠提供穩(wěn)定的需求支撐。

據(jù)了解，中國(guó)海外發(fā)展(00688)、龍湖集團(tuán)(00960)、金地集團(tuán)、招商蛇口是典型的以一二線為主的房企。今年上半年，綠地控股、碧桂園、保利發(fā)展是上海拿地最多的房企，融創(chuàng)奪得天津、武漢這兩個(gè)重點(diǎn)城市拿地金額首榜，碧桂園加大了在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和中西部布局，并穩(wěn)居長(zhǎng)三角榜首。