房地產(chǎn)白銀時(shí)代如何“活下去”？萬科(02202)股東會直面7大焦點(diǎn)話題

本文來自微信公眾號“每日經(jīng)濟(jì)新聞”，作者：吳抒穎。

從2017年6月?lián)稳f科（02202）董事局主席，郁亮話事下的萬科，第一個(gè)完整的財(cái)年年報(bào)是2018年。萬科2018年度股東大會于2019年6月28日下午召開，審議2018年度報(bào)告及摘要、利潤分配方案等預(yù)案，這也是一年一度股東與管理層交流的機(jī)會。

萬科董事會主席郁亮、萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝、萬科獨(dú)立董事劉姝威等出席本次股東大會。每日經(jīng)濟(jì)新聞記者為您帶來現(xiàn)場直擊，聆聽來自房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場論斷。

祝九勝：下行壓力仍未消除，頭部企業(yè)競爭更加激烈

萬科總裁祝九勝介紹年報(bào)亮點(diǎn)，財(cái)務(wù)及運(yùn)營概況：2018年萬科銷售面積4037.7萬平方米，銷售金額6069.5億元。資產(chǎn)總額增長31.2%，凈資產(chǎn)增長17.4%。

談及未來展望與工作重點(diǎn)，萬科總裁祝九勝表示，萬科判斷未來行業(yè)存在挑戰(zhàn)和不確定性，但發(fā)展機(jī)遇依然存在。

祝九勝指出當(dāng)前住宅全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)增速放緩；行業(yè)集中度上升，頭部企業(yè)競爭將更加激烈。

萬科將在2019年鞏固開發(fā)即售業(yè)務(wù)的基本盤，預(yù)計(jì)新開工面積3609萬平方米，同時(shí)將繼續(xù)鞏固提升物業(yè)服務(wù)、租賃住宅、商業(yè)、物流、冰雪度假等其他項(xiàng)目。

對表外公司的資助，不存在損害上市股東的利益

股東大會現(xiàn)場有投資者質(zhì)疑表外的公司進(jìn)行資助損害股東利益。

對此，總裁祝九勝表示，萬科去做財(cái)務(wù)資助，就是前期盡調(diào)過程中，項(xiàng)目操盤過程中對風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有一定控制的。萬科對品牌和資質(zhì)是非常珍惜的，資助項(xiàng)目必須使用萬科的物業(yè)服務(wù)，大概率也是要使用萬科品牌的。

祝九勝還表示，對外財(cái)務(wù)資助是行業(yè)普遍現(xiàn)象，不會影響上市公司股東利益。

郁亮再談“活下去”：做企業(yè)的初心是活下去

郁亮表示，我們是“三活”，“活下去、活得好、活得久”。大家只看到前面一個(gè)，沒看到后面?zhèn)z，引出很多了故事。

三個(gè)字往往引起很多人的情緒，以后我們的季度例會不用三個(gè)字，用四個(gè)字。三個(gè)字有的時(shí)候很麻煩，引起很多的想法，又不能說全，活下去是提醒萬科如履薄冰。

做企業(yè)初心首先是活下去，做企業(yè)活不下去跟流星一樣就沒什么意思，活下去也是對我們自己的警醒。后來我說萬科是被危機(jī)感驅(qū)動的公司而不是為危機(jī)驅(qū)動的公司。

重申房地產(chǎn)白銀時(shí)代

從市場來看，郁亮指出，萬科的基本判斷沒改變過，比如房子是用來住的不是用來炒的、租售并舉長期的政策是不會改變的。

萬科對于房地產(chǎn)行業(yè)來到白銀時(shí)代的判斷也沒改變過，致力于為客戶提供好產(chǎn)品、好服務(wù)、“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”和城市發(fā)展、客戶同步發(fā)展的策略也沒有改變過。萬科是被危機(jī)感驅(qū)動的公司而不是為危機(jī)驅(qū)動的公司，很感謝大家對萬科的關(guān)心，有的時(shí)候在行業(yè)里澆點(diǎn)冷水讓大家清醒下，對自己是有幫助的。

祝九勝表示，對房屋市場的判斷，雖然有小小的波動但總上還是平穩(wěn)的。土地市場在局部是有過熱的情況，我們比較謹(jǐn)慎一點(diǎn)，有同行比我們更樂觀一點(diǎn)。投資規(guī)模的控制，總量控制，一個(gè)年度大概有30%的回款進(jìn)行投資。手上有錢，地合適不合適還有一個(gè)適配的情況。太熱的我們就不會去跟，合適的會去跟，保證我們有足夠的土地儲備。

資料圖（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

業(yè)務(wù)布局：長租公寓是基本盤

在談及萬科布局物業(yè)時(shí)，祝九勝表示，物業(yè)是盈利的，回報(bào)率也不錯(cuò)，沒有單獨(dú)列是因?yàn)檎急冗€沒有很高，會兼顧股東要求，把規(guī)模、節(jié)奏會控制好。萬科的業(yè)務(wù)從看兩個(gè)維度衡量，是不是客戶需要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值；做這個(gè)業(yè)務(wù)過程中業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營能力是不是有所提升。

郁亮表示，只是在銷售領(lǐng)域領(lǐng)先領(lǐng)跑并不是真正領(lǐng)跑，要在租售領(lǐng)域都領(lǐng)先領(lǐng)跑。長租公寓也是萬科的基本盤，開發(fā)業(yè)務(wù)和租賃公寓兩個(gè)領(lǐng)域都能領(lǐng)先領(lǐng)跑，這樣萬科才能領(lǐng)跑行業(yè)。

祝九勝入入認(rèn)為，2014年我們非常明確的提出，圍繞客戶的需求做，跟著城市的發(fā)展方向做，城市需要什么樣的業(yè)態(tài)我們必須做出什么樣的業(yè)態(tài)，我們在這方面不斷跟國內(nèi)外的同行學(xué)習(xí)，也在通過各種方式引進(jìn)合適的人才，我們也在不斷地努力，多關(guān)注一下我們的業(yè)態(tài)，可能比你現(xiàn)在關(guān)注得更多。如果你在廈門的話，會看到更多新的嘗試，不能拿太多股東資源做太大膽的嘗試。

對于內(nèi)部的產(chǎn)品線和內(nèi)部的管理來講，大概就是三個(gè)方向：一是基本盤是開發(fā)即售；二是持續(xù)持有經(jīng)營，三是純粹服務(wù)和內(nèi)容的業(yè)務(wù)，像物業(yè)就是服務(wù)業(yè)務(wù)，教育、養(yǎng)老都是屬于內(nèi)容業(yè)務(wù)，渴望有一天三大塊能打通、拉直、客戶層面拉平，我們在五百強(qiáng)的榜單里待得更久一點(diǎn)。

大背景下的任務(wù)是把“地”種好

股東提問現(xiàn)在的大背景下，公司是否會有相應(yīng)的應(yīng)對措施？

郁亮表示，萬科是一個(gè)“農(nóng)民”，把“地”種好是我們的任務(wù)，至于政策怎么變我們都不預(yù)測，我們只應(yīng)對。我們不管天好還是天壞，我們要把地種好、把糧食種出來。

在每個(gè)國家，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代都有房地產(chǎn)公司進(jìn)入世界五百強(qiáng)的，目前只是輪到我們國家而已，但是我們這個(gè)黃金時(shí)代也快結(jié)束了，今后依靠純粹房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在500強(qiáng)待著的是越來越難的，看到不少同行都在拓展業(yè)務(wù)。

人才培養(yǎng)計(jì)劃

郁亮表示，過去兩個(gè)月萬科發(fā)布了14條人事任命，大多數(shù)都是內(nèi)部調(diào)配、跨區(qū)域流動。一個(gè)組織成熟以后有必要跨區(qū)域流動，否則會固守一方，難免產(chǎn)生懈怠的心態(tài)。

“大江大海”是活水計(jì)劃，未來大多數(shù)將會從內(nèi)部產(chǎn)出。“大江大?！敝饕轻槍?nèi)部讓人才流動起來，同時(shí)也能吸引外部的優(yōu)秀人才加入萬科，不是簡單的挖人。

對業(yè)務(wù)對員工有初心教育，修枝剪葉不是砍樹，必要的修枝剪葉是為了更好的成長。

祝九勝認(rèn)為，萬科的激勵(lì)方式和其他公司有所不同，根本的不同是事業(yè)合伙人機(jī)制，同心者同路，傳統(tǒng)文化方面也有一定差異，有更多的人文關(guān)懷，對內(nèi)主要是靠企業(yè)文化留住人。兩種激勵(lì)只是不同的方式。

對于年初萬科一名董事辭職，郁亮表示，離開了一定會考慮增補(bǔ)，我們也希望?？偰苓M(jìn)入董事，只是名額不太夠而已。