融信中國(guó)(03301)財(cái)務(wù)成本直線(xiàn)下墜 2019年上半年成功發(fā)行15億美元債

地產(chǎn)企業(yè)債券市場(chǎng)的火爆，讓中國(guó)30強(qiáng)房企通過(guò)財(cái)務(wù)置換的方式降低融資成本，這其中包括新一線(xiàn)的房企融信中國(guó)(03301)。

為了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，融信中國(guó)2019年以來(lái)動(dòng)作頻頻。據(jù)最新消息，近日，融信以18.31億元人民幣提前贖回首批私人公司債券，這批私人公司債券的存續(xù)本金總額為17.5億元人民幣，到期日為2020年1月26日。

美元債方面，6月19日晚間，融信宣布回購(gòu)并注銷(xiāo)了6495萬(wàn)美元，于2021年到期的8.25%優(yōu)先票據(jù)。在上周四(6月13日)，融信還以4694萬(wàn)美元的價(jià)格回購(gòu)了總本金額為4664萬(wàn)美元的2019年票據(jù)。

實(shí)際上，這是融信中國(guó)今年以來(lái)調(diào)整和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的一部分。在今年上半年，融信還通過(guò)多次發(fā)行新美元債適時(shí)延長(zhǎng)債務(wù)久期及調(diào)低融資成本。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP統(tǒng)計(jì)，年初至6月18日期間，融信中國(guó)已成功發(fā)行6筆美元優(yōu)先票據(jù)，總計(jì)本金額為15.35億美元，發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)凈額均用于公司現(xiàn)有債務(wù)的再融資。

不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，信用評(píng)級(jí)上升

2018年也是融信中國(guó)密集發(fā)債的一年，但相比之下，今年發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)在資本市場(chǎng)引起了更為熱烈的反應(yīng)，例如4月17日發(fā)行的2億美元票據(jù)獲得16倍、近33億美元超額認(rèn)購(gòu)，這是同期內(nèi)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)最高的內(nèi)房高收益美元債。

背后的原因，一方面是美元債市場(chǎng)投資情緒回暖，今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性改善，及貿(mào)易緊張局勢(shì)緩和，加上美聯(lián)儲(chǔ)加息放緩，中資美元債市場(chǎng)與2018年的頹勢(shì)形成截然相反的走勢(shì)，市場(chǎng)對(duì)于高收益美元債的需求重回強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，用異?；鸨瑏?lái)形容也不為過(guò)。

Dealogic數(shù)據(jù)顯示，僅今年頭兩個(gè)月，中國(guó)房企發(fā)行的美元債規(guī)模同比增加136%至190億美元，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)了2019年房企到期債務(wù)規(guī)模(174億美元)。中金公司根據(jù)彭博二級(jí)行業(yè)(剔除城投)口徑整理的數(shù)據(jù)也顯示，房地產(chǎn)美元債今年前兩個(gè)多月合計(jì)發(fā)行206億美元，占總發(fā)行量比例超過(guò)60%，達(dá)到地產(chǎn)板塊18年以來(lái)發(fā)行量的新高。

另一方面，投資者踴躍認(rèn)購(gòu)融信中國(guó)的優(yōu)先票據(jù)，也反映了其在資本市場(chǎng)的融資能力。隨著去杠桿策略穩(wěn)步推進(jìn)，市場(chǎng)也逐漸認(rèn)可融信中國(guó)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的效果。

除了發(fā)行離岸的美元債之外，融信中國(guó)還于2月向上交所申請(qǐng)發(fā)行總額不超過(guò)40億元人民幣的境內(nèi)小公募公司債券。智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，該公司債券申請(qǐng)已獲通過(guò)，接下來(lái)將分若干批次在中國(guó)境內(nèi)發(fā)行。

值得一提的是，該公司債券為無(wú)擔(dān)保債券，并符合進(jìn)行證券質(zhì)押回購(gòu)的基本條件。由于信用評(píng)級(jí)公司中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司對(duì)融信及這批2019年境內(nèi)公司債券作出了AAA評(píng)級(jí)，融信將享受內(nèi)地較低息率的融資。

除了發(fā)行美元債，融信中國(guó)還通過(guò)配售和出售項(xiàng)目的方式降杠桿。4月初，公司按每股10.95港元配售最多1.08億股現(xiàn)有股份，此次配售獲得包括來(lái)自歐洲、美國(guó)、中國(guó)內(nèi)地、中國(guó)香港、新加坡、澳洲等地區(qū)的共60家長(zhǎng)線(xiàn)基金、資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)公司、對(duì)沖基金等機(jī)構(gòu)投資者參與，拓寬股東基礎(chǔ)。

3月份，公司向綠地地產(chǎn)出售兩者共同開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目50%股權(quán)，回籠了10億元現(xiàn)金。

在降杠桿成效顯現(xiàn)的背景下，國(guó)際大行對(duì)于融信中國(guó)的信用評(píng)級(jí)也在提升。4月份，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普雙雙上調(diào)融信的評(píng)級(jí)，其中，穆迪將公司的主體評(píng)級(jí)直接上調(diào)至“B1”，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”;標(biāo)普確認(rèn)融信中國(guó)的長(zhǎng)期評(píng)級(jí)為“B”，將評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定上調(diào)至“正面”。

穆迪認(rèn)為，融信中國(guó)在規(guī)?？焖?、穩(wěn)健增長(zhǎng)下，各項(xiàng)信用指標(biāo)在未來(lái)12至18個(gè)月將會(huì)改善，預(yù)期該公司未來(lái)12至18個(gè)月能在保持?jǐn)U張的同時(shí)落實(shí)降杠桿計(jì)劃。

而標(biāo)普上調(diào)信用評(píng)級(jí)展望的原因則在于，預(yù)期其杠桿和資本結(jié)構(gòu)在未來(lái)12個(gè)月會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，另一方面，收入有望保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，利潤(rùn)率會(huì)更趨穩(wěn)定。該機(jī)構(gòu)還表示，“融信目前的土地儲(chǔ)備足夠未來(lái)三年發(fā)展，相信公司強(qiáng)勁的銷(xiāo)售和現(xiàn)金流將有助于公司下一年的債務(wù)管理?！?/p>

信用評(píng)級(jí)上調(diào)反過(guò)來(lái)也將有利于融信中國(guó)能以更低的利率發(fā)行債券，從而優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，為增厚利潤(rùn)騰出空間。

去年融信中國(guó)凈負(fù)債率同比下降54個(gè)百分點(diǎn)至105%，較2017年末大幅下降54個(gè)百分點(diǎn)?？鄢A(yù)收賬款(合約負(fù)債)的資產(chǎn)負(fù)債率降低7個(gè)百分點(diǎn)至51%。今年的目標(biāo)是降到90%以?xún)?nèi)。

前5個(gè)月完成銷(xiāo)售額466.48億元

債務(wù)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化的同時(shí)，融信中國(guó)的合約銷(xiāo)售保持良好增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，5月單月，融信中國(guó)實(shí)現(xiàn)總合約銷(xiāo)售額約為人民幣110.88億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.61%，同比下降9.18%;2019年1-5月總合約銷(xiāo)售額約為466.48億元，較之去年同期的447.29億元增長(zhǎng)4.29%;平均合約售價(jià)約為每平方米18705元。

2018年融信中國(guó)合約銷(xiāo)售額1218.8億元，位列中國(guó)TOP100房企第25名，正式躋身千億房企俱樂(lè)部。根據(jù)融信中國(guó)的計(jì)劃，2019年合約銷(xiāo)售額目標(biāo)為1400億元，較之2018年增長(zhǎng)14.87%，現(xiàn)在已完成目標(biāo)的33.32%。

今年前5個(gè)月，融信中國(guó)4%左右的合約銷(xiāo)售增速雖然相比同業(yè)偏低，但考慮到從2015-2018年融信中國(guó)均能完成超額完成目標(biāo)，加之其推盤(pán)高峰期集中在下半年，下半年的銷(xiāo)售增速通常高于上半年，故此2019年完成即定目標(biāo)的難度不大。作為例證，2018年融信中國(guó)提出1200億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，但最終合約銷(xiāo)售金額超標(biāo)達(dá)成。

值得注意的是，如果這個(gè)銷(xiāo)售金額能夠最終實(shí)現(xiàn)，按照融信中國(guó)過(guò)往約10%的利潤(rùn)，則其2019年前瞻PE僅為1.94，如此低的PE值在所有內(nèi)房上市房企中位列前三。

低溢價(jià)買(mǎi)地“備糧”

融信一邊通過(guò)銷(xiāo)售加速現(xiàn)金回流，一邊低溢價(jià)買(mǎi)地“備糧”。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，6月4日，融信以底價(jià)競(jìng)得鄭州市高新區(qū)6宗地塊，總成交價(jià)18.19億元，起始樓面均價(jià)2659.52元/平方米。

這6宗地塊有4宗地塊為城鎮(zhèn)住宅用地，2宗為商業(yè)用地，總用地面積為19.98萬(wàn)平方米，總建筑面積為57.82萬(wàn)平方米，總計(jì)容建筑面積57.4萬(wàn)平方米。這是融信中國(guó)一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)土地開(kāi)發(fā)模式的又一次實(shí)踐。截至目前，通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)鎖定的項(xiàng)目建筑面積接近700萬(wàn)平方米。隨著位于鄭州及太原的一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目陸續(xù)步入收成期，土地儲(chǔ)備進(jìn)一步得到豐富。融信相信，土地資源能夠滿(mǎn)足未來(lái)三年的發(fā)展。

實(shí)際上，年初以來(lái)，公司還通過(guò)其他方式在核心城市、核心地段擴(kuò)充土儲(chǔ)，目前已累計(jì)新增15幅土地，涉及建筑面積約140.82萬(wàn)平方米。除了鄭州新增的土儲(chǔ)之外，融信還成功以底價(jià)拍得福州長(zhǎng)樂(lè)及溫州蒼南各一幅優(yōu)質(zhì)商住用地。于溫州樂(lè)清市中心及湖州市吳興區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，分別以低至4%及0.13%的溢價(jià)率競(jìng)拍得各一幅優(yōu)質(zhì)地塊。

今年以來(lái)溫州土地市場(chǎng)較為活躍，4月份，天陽(yáng)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)80輪報(bào)價(jià)，以34.8%的溢價(jià)率奪得溫州蒼南一幅地塊，金科則經(jīng)過(guò)142輪競(jìng)拍，以34.76%的溢價(jià)率摘得溫州平陽(yáng)縣一地塊。弘陽(yáng)、凱迪控股、浙江欣元等房企以10%-30%的溢價(jià)率拍得溫州地塊。相比之下，融信拿地更為謹(jǐn)慎。

謹(jǐn)慎拿地背后，反映了融信中國(guó)主動(dòng)降速、從快速增長(zhǎng)到穩(wěn)健增長(zhǎng)的策略轉(zhuǎn)變。2018年，融信的首要目標(biāo)已經(jīng)變成“保利潤(rùn)和降杠桿”，2019年，在1400億的銷(xiāo)售目標(biāo)之外，降杠桿、降負(fù)債、提升ROE和尋找更高的利潤(rùn)空間，仍是融信中國(guó)的主要方向，這或有助于其提升利潤(rùn)率水平。