美國購房旺季無法“開門紅” 4月成屋銷售同比連跌創(chuàng)金融危機以來最長

本文來自“華爾街見聞”，作者杜玉。

約占全國住房銷售量九成的成屋銷售繼續(xù)超預(yù)期下滑，美國樓市在今年春季的傳統(tǒng)買房“旺季”沒有迎來開門紅。

5月21日周二，據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會（NAR）統(tǒng)計，今年4月美國成屋銷售年化總數(shù)為519萬戶，遜于預(yù)期的535萬戶和3月前值521萬戶，繼續(xù)從2月所創(chuàng)的11個月最高水平回落。

4月成屋銷售總數(shù)年化環(huán)比下降0.4%，市場預(yù)期為增長2.7%，前值為環(huán)比降幅4.9%。這一數(shù)據(jù)在4月的同比降幅為4.4%，是連續(xù)第14個月錄得同比跌幅，據(jù)媒體統(tǒng)計，創(chuàng)下10年前美國樓市危機以來的最長連跌周期。

華爾街見聞曾提到，去年底以來，美國樓市主力軍成屋銷售的波動顯著。2018年12月和2019年1月的銷售戶數(shù)均創(chuàng)2015年11月以來新低，今年1月還是三年多來首次年化銷售低于500萬戶；但2月銷售548萬戶創(chuàng)2018年3月來最高，且2月環(huán)比增幅11.2%，創(chuàng)2015年以來最大漲幅。

從價格來說，4月美國成屋售價的中位數(shù)同比增長3.6%，至26.73萬美元，創(chuàng)2018年7月以來最高，并已經(jīng)連續(xù)86個月錄得了同比漲幅；當(dāng)月的環(huán)比漲幅為3%。據(jù)媒體分析，美國成屋售價中位數(shù)同比漲幅從去年夏天以來逐漸收窄，1月漲幅2.8%曾創(chuàng)2012年2月以來最小。

分項數(shù)據(jù)方面：

美國四大地理分區(qū)中，只有西部地區(qū)的成屋銷售環(huán)比上漲，漲幅1.8%至111萬戶，但同比跌5.9%；西部地區(qū)的中位數(shù)房價為39.51萬美元，同比漲1.3%。

此外，東北部地區(qū)銷量環(huán)比下跌4.5%，至64萬戶，中位數(shù)房價為27.77萬美元，同比漲0.9%。中西部地區(qū)銷量環(huán)比持平為117萬戶，但同比跌7.9%，中位數(shù)房價為21.05萬美元，同比漲5.5%。南部地區(qū)銷量環(huán)比跌0.4%，至227萬戶，同比跌1.7%，中位數(shù)房價23.68萬美元，同比漲4.4%。

4月共有183萬戶成屋上市出售（即美國的二手房），同比增長1.7%，高于3月的168萬戶。

按照當(dāng)前的銷售速度，成屋庫存將在4.2個月售罄，創(chuàng)2018年10月以來最高。市場一般認(rèn)為低于5個月的庫存售罄期都屬于“供應(yīng)端趨緊”，6-7個月屬于“市場供求健康平衡”。

不過4月成屋平均上市待售天數(shù)為24天，低于3月的36天和去年同期的26天；超過一半的住房上市不到一個月就售出，代表美國成屋市場的需求端依舊旺盛，同時待售庫存量回升。

觀察可知，今年美聯(lián)儲暫停加息，導(dǎo)致美國住房按揭貸款利率下行；3月28日當(dāng)周，美國30年期固定抵押貸款的平均利率跌至4.06%，降幅為22個基點，創(chuàng)十年來最大單周降幅。疊加勞動力市場強勁和薪資增長，以及房價上漲速度放緩，理應(yīng)利好于美國樓市。但截至4月，成屋銷售還是在六個月來第五次環(huán)比下降。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，自己對美國成屋市場的低迷走勢并不擔(dān)憂，因為形勢對買家更為有利，按揭利率處于歷史低位水平，就業(yè)持續(xù)增長且薪資漲幅符合房價漲幅，都可以觸發(fā)更多成屋銷售。由于待售房屋庫存改善，賣家必須意識到，價格漲幅已趨溫和，這是當(dāng)前現(xiàn)實。

媒體認(rèn)為，4月成屋銷售超預(yù)期回落，主要由于房屋價格更高和低端市場供應(yīng)更為趨緊，持續(xù)在壓抑買家、特別是首套房買家的需求。此前還有分析稱，不少人在年初暫停買房活動，以期等待美國更合適的按揭貸款利率出現(xiàn)。

數(shù)據(jù)發(fā)布后，美元指數(shù)漲幅小幅收窄，馬上收復(fù)數(shù)據(jù)帶來的跌幅，站穩(wěn)98關(guān)口上方，接近五個月高位。