低基數(shù)高彈性，佳兆業(yè)物業(yè)（02168）是一支被低估的票？

一個(gè)多月前，佳兆業(yè)物業(yè)(02168)被稱為物業(yè)行業(yè)最低估的股票，但是智通財(cái)經(jīng)APP注意到，在物業(yè)股跟隨大盤遭遇殺估值期間，佳兆業(yè)物業(yè)卻在估值持續(xù)修復(fù)。

(行情來源：富途證券)

看好佳兆業(yè)物業(yè)的投資者，其邏輯很簡單：2018年扣除了一次性上市費(fèi)等開支后,其核心盈利實(shí)際是1.05億人民幣(單位下同)，根據(jù)wind的數(shù)據(jù)，目前在港上市的主要物業(yè)股靜態(tài)PE介于20-40倍之間，取中間值平均30倍PE，預(yù)計(jì)佳兆業(yè)物業(yè)的合理市值應(yīng)該達(dá)到30億。

智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，物業(yè)股按30倍算沒有問題，但是萬一市場不好殺估值，咋辦?這就不得不進(jìn)一步探討佳兆業(yè)物業(yè)的安全邊際。

低基數(shù)高彈性

對(duì)于不太看好佳兆業(yè)物業(yè)的投資者，其主要糾結(jié)母公司佳兆業(yè)集團(tuán)(01638)過去幾年的低增速增長，但是買股票都是買未來而不是買過去，從年初以來披露的數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)集團(tuán)今年的銷售增速良好。

數(shù)據(jù)顯示，2019年1-4月佳兆業(yè)合約銷售額同比增長68.9%，權(quán)益銷售同比增長74%，為地產(chǎn)前30強(qiáng)權(quán)益銷售增速第一名，此外，佳兆業(yè)權(quán)益銷售占比更是高達(dá)91%。

由此看來，今年以來佳兆業(yè)銷售增速明顯提速，這也意味著佳兆業(yè)物業(yè)在管面積也將提速，或?qū)②s上雅生活(03319)、永升生活服務(wù)(01995)、中海物業(yè)(02669)此前的增速。

對(duì)比差不多同規(guī)模的奧園健康、永升生活服務(wù)，其目前市值分別為佳兆業(yè)物業(yè)的2倍、3.36倍，而其母企近幾個(gè)月銷售增速明顯趕不上佳兆業(yè)。

據(jù)悉，佳兆業(yè)集團(tuán)2019年的合約銷售目標(biāo)為875億元，2019年整體可售資源約1580億元，推盤時(shí)間將主要集中在三季度及四季度。

截至2018年12月31日，佳兆業(yè)物業(yè)的合同建筑面積為3219萬平米，在管建筑面積為2686.9萬平米，近3年的復(fù)合增長率分別為13.71%和13.59%。雖然從目前佳兆業(yè)物業(yè)的在管面積增速來看，處于同業(yè)較低水平，但低基數(shù)也是佳兆業(yè)物業(yè)彈性大的主要一個(gè)優(yōu)勢。

據(jù)估算，除了新獲得的790萬平米在管面積，再加上佳兆業(yè)今年約400萬平方米供給，第三方的拓展又有200-300萬平方米或以上，佳兆業(yè)今年業(yè)績彈性很大。

充足子彈持續(xù)夯實(shí)多元化管理

眾所周知，物管行業(yè)集中度正加速向頭部企業(yè)靠攏。基于此，佳兆業(yè)物業(yè)明確表示，未來將通過盤點(diǎn)各區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目資源及分析市場狀況，戰(zhàn)略性選擇拓展重點(diǎn)區(qū)域及業(yè)態(tài)布局，以大戰(zhàn)略合作、收并購及招投標(biāo)等方式繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模。

如4月12日，佳兆業(yè)物業(yè)宣布擬以3658萬元收購嘉興大樹物業(yè)管理有限公司60%股權(quán)，獲得接近790萬平方米管理面積，此次收購將進(jìn)一步拓展公司于長三角地區(qū)的物業(yè)管理組合以及提升市場影響力及競爭力。

截至2018年底，佳兆業(yè)物業(yè)在手現(xiàn)金高達(dá)7.08億，無有息負(fù)債，并且高于總負(fù)債5.48億。

從行業(yè)前景來看，物管行業(yè)集中化程度還較低，且機(jī)構(gòu)目前一致認(rèn)為物業(yè)服務(wù)行業(yè)在未來3-5年仍然處于快速發(fā)展時(shí)期，因此，手握充足現(xiàn)金的佳兆業(yè)物業(yè)在收并購方面享有優(yōu)勢充足將持續(xù)支持規(guī)模擴(kuò)張。

據(jù)國泰君安最新研報(bào)估算，根據(jù)2016-2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房房屋面積，估算到2020年管理面積可增加約44億平方米達(dá)到290億平方米，市場規(guī)?？蛇_(dá)到1.5萬億元。

值得一提的是，佳兆業(yè)物業(yè)在管項(xiàng)目除了住宅，還包括商用物業(yè)、寫字樓、表演場地和體育館、政府建筑物、公共設(shè)施及工業(yè)園，如通過對(duì)比2018年和2017年的在管項(xiàng)目能發(fā)現(xiàn)，2018年佳兆業(yè)物業(yè)在非住宅類物業(yè)上的擴(kuò)張是快于住宅社區(qū)的。

多元化的物業(yè)管理，一來顯示公司市場影響力和市場占有份額的擴(kuò)大，二來意味著公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，可以分散收益來源，培育新的利潤增長點(diǎn)。

值得一提的是，憑借著物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)，佳兆業(yè)物業(yè)2018年交付前及顧問服務(wù)收入大幅增長，該部分收益約由2017年的2.96億上升至3.56億，占比由20.2%攀升至39.7%。

防御板塊中的低估股

其實(shí)，對(duì)于去年有打新物業(yè)股的投資者而言，不管是佳兆業(yè)物業(yè)，還是新城悅、永升生活，小賺就跑了的投資質(zhì)而言，如今看其后市漲幅，似乎都錯(cuò)過了好幾個(gè)億，說到底，還是對(duì)行業(yè)沒有深研。

據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)佳兆業(yè)物業(yè)2019-2020年凈利潤復(fù)合增長率為81%，對(duì)應(yīng)2019、2020年P(guān)E分別為10.2倍、6.9倍，而雅生活、中海物業(yè)未來兩年的凈利潤復(fù)合增長率分別只有27%、26%。

因而，此時(shí)的佳兆業(yè)物業(yè)不僅具備物業(yè)股輕資產(chǎn)、非周期、抗通脹、現(xiàn)金流穩(wěn)健等特點(diǎn)，未來兩年業(yè)績也具備高彈性，目前估值怎么看都較同業(yè)更具吸引力。