寶龍地產(chǎn)(01238)凈負債率高企，2019年還要打“硬仗”?

2019年開年后，房地產(chǎn)行業(yè)回暖。然而，對于負債率高于行業(yè)平均水平的寶龍地產(chǎn)(01238)來說，無疑仍是處境艱苦的一年。智通財經(jīng)APP了解到，2018年，公司借款總額達到491億元，大幅超過了410億元合約銷售總額。除公司凈負債率快速上升外，由于融資成本的升高，公司凈利潤也有所下滑。

對此，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在定下2019年500億銷售目標的同時，也提出今年將把控債務(wù)、降低融資成本、優(yōu)化財務(wù)融資結(jié)構(gòu)作為公司主戰(zhàn)略。這對于公司來說，2019年又將是一場苦征之戰(zhàn)。

控融資成本失利 凈負債率創(chuàng)101.6%新高

據(jù)公司去年年報顯示，全年公司實現(xiàn)營收195.9億元人民幣，其中實現(xiàn)合約銷售金額410億元，同比增長96.5%，創(chuàng)歷史新高。銷售面積也實現(xiàn)了80.6%的增長，達282.2萬平方米。截至年底，毛利約為人民幣75.53億元，同比增長44.6%，毛利率也同比增長5個百分點至38.5%。

而在本是量價齊升的背景下，凈利潤卻未能保持隊形，持有人應(yīng)占利潤意外下滑近15%。智通財經(jīng)APP了解到，之所以出現(xiàn)這樣的反轉(zhuǎn)結(jié)果，主要由公司融資成本大幅增加、匯兌損失上的失利所致。

2018年，公司融資成本凈額由2017年的5.73億元大幅增長至13.77億元，同比增幅超過了140%，對凈利潤形成了大幅吞噬。智通財經(jīng)APP了解到，公司融資活動產(chǎn)生的匯兌虧損于2018年達到8億元，同比增長3.24倍，主要由去年大量借入以美元/港幣結(jié)算的借款所致。

由于公司年內(nèi)借款總額增長，2018年總利息開支也同比上升了約46.2%，約人民幣29.58億元。實際利率由2017年的6.29%上升至2018年的6.48%。對此，公司也意識到其這一問題，并將降成本作為其今年的主戰(zhàn)略之一。

除控制成本外，把控債務(wù)規(guī)模也是公司今年的另一項主戰(zhàn)略。智通財經(jīng)APP了解到，截至2018年底，公司借款總額為人民幣491.02億元，同比上升了38.2%。凈負債率則飆升至了101.6%。

融資渠道方面，來自銀行及其他占比最高，約占公司借款總額的61.8%。除此之外，債券及優(yōu)先票據(jù)的占比達30%以上。

其中，在借款總額中，一年內(nèi)到期借款額為147億元，一年后到期借款約為343.8億元。然而，據(jù)智通財經(jīng)APP了解到，公司于2018年底的本集團現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，加上受限制現(xiàn)金共為人民幣158億元，與公司目前的債務(wù)水平來看，公司現(xiàn)有的現(xiàn)金僅能覆蓋一年內(nèi)到期的借款。

對于2019年，公司管理層在業(yè)績會中提到，今年公司仍有100多億已獲批但沒有發(fā)的債務(wù)規(guī)模。就開年以來，公司仍在進一步加大其融資步伐。其中包括3億元票面利率為5.85%的超短期融資券，10億元發(fā)行利率為7.2%的第一期中期票據(jù)，3億元票面利率為7.2%的住房租賃專項公司債券(第一期)。此外，還包括2億美元9.125%優(yōu)先票據(jù)。

就上述數(shù)據(jù)來看，公司在降低融資成本方面，一方面取決于今年匯兌損益變化對公司的影響，另一方面，公司也將通過低成本置換高成本的方式使融資成本有所下降。相較之下，公司在能否控制好債務(wù)規(guī)模上則仍存在更多的未知數(shù)。

臉譜不清 競爭地位尷尬

十年前，寶龍地產(chǎn)曾與萬達齊名，兩者均主打商業(yè)地產(chǎn)。而在三四線城市向一二線城市轉(zhuǎn)型中，由于未能成功占據(jù)市場先機，迅速與昔日對手的銷售規(guī)模形成天差地別的對比。

若就盈利模式而言，寶龍地產(chǎn)以現(xiàn)金流滾資產(chǎn)及開發(fā)補商業(yè)經(jīng)營為主，與新城類似。而與新城相比，寶龍的整體規(guī)模則比新城要小得多，較新城也更為保守。

寶龍對于自身的定位是商業(yè)物業(yè)開發(fā)商，而據(jù)數(shù)據(jù)顯示，寶龍地產(chǎn)于2018年實現(xiàn)合約銷售總額(連同共同控制實體及聯(lián)營公司的合約銷售額)410.36億元，實現(xiàn)合約銷售面積為282.16萬方，分別同比增加96.5%、80.6%。其中，住宅地產(chǎn)的銷售總額為328.86億元，占比80.14%;而商業(yè)地產(chǎn)銷售總額則為81.5億元，占比19.86%，對總銷售總額的貢獻不及兩成。

如今，公司的戰(zhàn)略核心商業(yè)地產(chǎn)地位正面臨挑戰(zhàn)，業(yè)內(nèi)對于公司的發(fā)展也心存隱憂。除公司自身面臨著的不斷上漲的資金壓力外，隨著大悅城、華潤置地等其他競爭者在商業(yè)領(lǐng)域上的發(fā)力，寶龍要在商業(yè)地產(chǎn)中維持其占有率仍需要做出許多努力。

整體而言，2019年的寶龍地產(chǎn)，正面臨的困難重重。能否從高企的負債水平，以及攀升的融資成本中走出對于其來說認識一個未知數(shù)。而要從面臨挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)中脫穎而出，仍有許多路要走。