土地市場的這波行情，該如何判斷？

本文來自微信公眾號“中指研究院”，作者：CIA。

近期熱點城市土地市場明顯升溫，特別是3月以來，熱點一二線和強三線城市土地競拍市場普遍回暖，如3月21日，合肥共出讓6宗住宅用地，其中三宗地塊溢價率超100%；29日，杭州一宗住宅用地經(jīng)過166輪報價，最終成交總價超過30億元；4月23日，武漢單日成交7宗住宅地塊，攬金超200億元。土地市場高溫背后的驅動因素是什么？而隨著土地競拍的升溫，房企又會面臨哪些風險？未來又將如何應對？針對這些問題，本文將逐一進行探討。

土拍熱

競拍熱度提升，地價及溢價率明顯上行

▌特征一：熱點城市宅地集中熱拍，地價顯著上漲

圖：2016年至2019年4月全國300城住宅用地成交樓面均價與溢價率月度走勢圖

注：4月數(shù)據(jù)截至4月25日，下同。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

全國300城整體住宅用地成交樓面均價及溢價率均有所回升，3、4月以來表現(xiàn)尤為顯著。2019年以來宅地市場整體明顯升溫，全國300城住宅用地成交樓面均價持續(xù)上漲，2月成交樓面價同比結束了連續(xù)11個月的下跌態(tài)勢，3月同比漲幅進一步擴大，4月樓面價同比漲幅保持在20%以上，絕對價格已達歷史單月次高水平，僅較2017年9月最高水平低400元/平方米。溢價率也現(xiàn)底部回升態(tài)勢，3月300城住宅用地平均溢價率為23.6%，較去年同期提升2.6個百分點，較今年2月提升13.0個百分點，4月宅地平均溢價率較3月繼續(xù)提升。

表：2019年以來熱點城市單日住宅地塊集中成交情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

3月以來部分城市集中推地，其中蘇州、武漢、杭州以及合肥單日成交金額均超100億元，以合肥為例，3月21日合肥共成交6宗住宅用地，成交樓面均價超1萬元/平方米，平均溢價率達到118.1%，企業(yè)拿地積極性顯著提高，市場熱度明顯回升。

圖：2019年以來熱點城市高價地塊成交情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

從單個地塊來看，今年以來熱點城市內高價地塊頻出，部分地塊已接近甚至超過全市樓面價最高水平，特別是3月以來，高價地塊成交數(shù)量明顯增多。經(jīng)梳理，目前廣州、杭州、成都、濟南等一二線熱點城市以及位于城市群內部的南通、紹興、常州等城市均有高價地塊出現(xiàn)，如廣州天河區(qū)和荔灣區(qū)成交的兩宗地塊，樓面價均超過3萬元/平方米，刷新區(qū)域樓面價，其中天河區(qū)地塊也刷新了廣州全市的樓面價記錄；杭州成交的一宗上城區(qū)地塊，樓面價超4.5萬元/平方米，為區(qū)域最高水平，與全市單價地王（位于下城區(qū)，樓面價45368元/平方米，成交于2016年3月）的樓面價基本持平。

▌特征二：土地流拍熱象退潮

圖：2018年至2019年4月全國300城住宅用地流拍宗數(shù)占比情況

注: 流拍宗數(shù)占比=流拍宗數(shù)/（流拍宗數(shù)+成交宗數(shù)）

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

300城住宅用地流拍宗數(shù)占比回落至低位。2019年以來，300城宅地流拍宗數(shù)占比逐月下降：1月流拍占比為8.5%，較去年12月下降5.2個百分點，2月流拍占比下降至6.1%，3月流拍占比為1.8%，已降至2018年以來的最低水平，4月以來流拍占比雖有回升，但仍處于較低水平，截止4月25日，共流拍28宗住宅用地，22宗位于三四線城市，熱點一二線城市仍受企業(yè)關注。

整體來看，2019年春節(jié)后，特別是3、4月，土地市場熱度確實有明顯回升，其中一二線城市熱度普遍提高，這背后的驅動因素到底是什么？

資金短期充裕、補倉意愿高，收斂聚焦熱點城市

▌部分大型房企短期補貨意愿強烈

一方面，2016年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)高位運行，土地儲備快速去化，房企備儲需求較為旺盛；疊加在行業(yè)競爭愈發(fā)激烈的背景下，部分大型房企堅持穩(wěn)中有增的規(guī)模擴張戰(zhàn)略，在提升銷售目標促動下，需大幅增加土地儲備，綜合來說，2019年房企整體補貨意愿較為強烈。另一方面，2018年土地市場經(jīng)歷理性調整，部分城市地價出現(xiàn)一定回落，且不乏有2018年流拍地塊調整要求再次入市，整體出讓條件符合房企預期，受2019年春節(jié)后政策改善跡象帶動市場預期向好影響，房企普遍認為短期內為拿地最佳窗口期，導致集中搶地情緒蔓延。

▌融資環(huán)境改善下，企業(yè)資金壓力得到緩解

自2018年末，監(jiān)管層逐步調整和優(yōu)化企業(yè)融資政策，如：加快公司債審批節(jié)奏、支持符合條件的企業(yè)申報發(fā)行優(yōu)質企業(yè)債券等，在此影響下企業(yè)發(fā)債熱度有所回升。2019年一季度，房企融資繼續(xù)呈現(xiàn)回暖跡象。Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度，房企信用債發(fā)行總規(guī)模1745億元，較去年同期增長76.4%。公司債發(fā)行規(guī)模820億元，同比翻番；海外債發(fā)行規(guī)模216億美元，同比增長20.5%。此外，在政策支持下，房地產(chǎn)ABS和公募REITs等創(chuàng)新類融資也取得了顯著發(fā)展。整體來看，受益于融資環(huán)境的改善，企業(yè)資金壓力有所緩解，拿地意愿亦隨之逐漸恢復。

▌行業(yè)投資更加聚焦一二線熱點及強三線城市

伴隨房地產(chǎn)市場調控的深入，城市間的分化更加明顯，行業(yè)進入精細化競爭階段，作為房企的“糧倉”，房企土地儲備規(guī)模和布局對業(yè)績的影響持續(xù)加大。同一二線城市相比，我國大部分三四線城市基本面尚未有明顯優(yōu)勢，人口吸引力不足。隨著棚改總規(guī)模和貨幣化安置比例的下調，其市場或將面臨較大的調整壓力。在此情況下，一二線及強三線城市普遍成為多數(shù)房企2019年的投資重心，武漢、鄭州等城市今年以來成交的住宅用地總金額和總面積均位居全國top10。中海、萬科和保利等房企均表示今后將繼續(xù)聚焦于一二線城市。而從實際拿地數(shù)據(jù)來看，2019年一季度，大型房企戰(zhàn)略布局多個一線及熱點二線城市。如：綠地和中海在上海積極補倉；融創(chuàng)、萬科和華僑城等企業(yè)在天津、福州和西安等地拿地金額領先。

圖：2019年1-4月25日全國住宅用地成交面積和金額top10（市本級）

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

▌短期土地市場供不應求導致競拍熱度加劇

受2018年下半年土拍持續(xù)遇冷影響，多地政府推地節(jié)奏放緩。2019年一季度，全國300城宅地供應規(guī)劃建筑面積同比下降，其中3月降幅超三成，市場供應規(guī)模明顯縮減，而此時房企補貨需求集中爆發(fā)，導致短期宅地市場顯著供不應求，進而加劇了競拍熱度的提升。其中，土拍熱度較高的南京、杭州、武漢等地3月宅地供應面積同比降幅均在四成左右。進入4月后，為緩和當前宅地市場競拍情緒，政府推地節(jié)奏開始加快，據(jù)中指數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，4月300城宅地供應規(guī)模同比增長15.6%，環(huán)比大幅增長七成以上，但是仍不能明顯緩和目前企業(yè)高漲的拿地情緒。

土地市場本次回暖主要源于市場在經(jīng)歷一定時期的調整后，受短期預期緩和導致補貨意愿強烈、房企資金充裕，以及供地規(guī)?？s減、房企聚焦一二線等多因素綜合影響。但值得注意的是，在目前“穩(wěn)房價”總基調下以及房地產(chǎn)市場仍處在調整周期等背景下，土地競拍熱度持續(xù)提升需受到特別關注，尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，若貿然追高投資，則會面臨一定的風險。

追高投資，資金安全存壓

▌房企資金壓力猶存，追高投資將加劇資金風險

從貨幣政策最新變化看，房企融資持續(xù)寬松的可能性降低。2019年4月19日中共中央政治局會議繼續(xù)定調“積極的財政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度”，同時再次強調“房住不炒”定位，重提“結構性去杠桿”，結合人民銀行一季度例會上“把好貨幣供給總閘門”的提法，目前經(jīng)濟運行好于預期，全國貨幣政策難有繼續(xù)大規(guī)模寬松空間。2019年春節(jié)后土地市場熱度的明顯提升與房企融資改善關系密切，考慮到土拍熱對整體市場預期的影響力及“房住不炒”的調控定位，預計松緊適度導向下房地產(chǎn)行業(yè)貨幣金融管理將更加審慎，房企融資持續(xù)寬松的可能性明顯降低。

圖：2019-2023年房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

另外，2019年起房企進入集中償債高峰期，流動性風險加劇。縱觀房企近幾年的融資路徑可以看出，2016年企業(yè)借助國內寬松的融資環(huán)境，通過發(fā)行公司債等手段進行規(guī)模擴張。2017年，在國內融資渠道受阻的背景下，海外債券融資明顯升溫。但從2018年下半年開始，企業(yè)債務集中償付期逐漸到來，至2019年整個行業(yè)需償還的國內外信用債規(guī)模將超過5000億元，并于2021年接近萬億元，債券到期金額逐年增加，未來企業(yè)資金壓力依舊不減。

▌運營高價項目極為考驗操盤能力，若房企綜合實力不足，資金壓力將被放大

房企高價拿地普遍建立在未來房價上漲的預期之上，而目前各地以“穩(wěn)房價”為調控目標，未來房價走勢更大概率呈現(xiàn)穩(wěn)定運行的格局。在此背景下，高價地塊利潤空間被明顯壓縮，運營存一定壓力。尤其是針對快速擴張、負債較高的中小房企而言，在整體融資環(huán)境較為嚴格的背景下其融資實力難與大型房企匹敵，融資存壓，且自身負債水平高，資金面壓力顯著；如若投資高價地，資金占用規(guī)模較大，開發(fā)運營過程中極易發(fā)生資金鏈風險。

▌高價項目入市難、去化存壓直接影響資金回籠

“穩(wěn)房價”基調下，熱點城市普遍實行限價限簽政策，政府限制疊加房企不愿降低預期，高價項目普遍面臨入市難困境。根據(jù)中指院對高價地項目的監(jiān)測，截至今年3月，2016年以來全國住宅高價地項目開盤率不足兩成。同時，全國經(jīng)濟整體承壓背景下，部分城市高端項目消費需求弱，高價項目去化亦存在較大壓力。入市難、去化存壓均將對房企的資金回籠造成直接影響。

著眼長遠，穩(wěn)健運營

整體來看，隨著土地市場熱度持續(xù)回暖，其中蘊含的風險也在不斷提升，在這種市場境況下，房企在策略上應更加謹慎應對。

▌投資端：切忌追高，著眼長遠

在投資決策上，房企應綜合評估自身資金實力、土地儲備與布局城市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿?，合理設定土地儲備區(qū)間，避免受市場熱度刺激過度投資；同時需基于房價穩(wěn)定預期，在投資測算時為地塊留足運營空間，謹慎追高，規(guī)避高溢價地塊。若地塊確實存在突出的投資價值但競爭激烈，也可以通過與當?shù)胤科蠡蚱渌笮头科蠛献鞯姆绞?，?lián)合投資降低風險。

另一個角度來說，目前部分熱點城市推地力度不足僅為短期現(xiàn)象，如成都2019年商品住宅類用地供應計劃同比增長33%，整體規(guī)模擴大；廣州全年計劃供應住宅類用地超100宗，今年一季度實際僅供應不足15宗；南京商品住房用地計劃供應600公頃，整體規(guī)模與去年基本持平，而一季度實際供應規(guī)模同比明顯縮減。這些城市在一季度供地力度不大的背景下，后續(xù)供應則會相對充足，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”導向下，房企不必拘泥當下的爭奪，建議著眼長遠，理性投資。

▌運營端：合作開發(fā)，差異化定位，積極營銷，快速回款

開發(fā)階段，房企可積極利用自身資源尋求合作伙伴，尤其是對于已取得高價地但獨立運營存風險的房企而言，可通過合作開發(fā)的模式分攤項目運營風險，以便于順利回籠資金。產(chǎn)品設計方面，通過對城市發(fā)展特點、市場主流需求以及競品的精準分析，進行自身產(chǎn)品的補充與加強，借力與市場需求特性相符的差異化高品質產(chǎn)品來提升客戶對項目的需求偏好。最后，在營銷端，要根據(jù)市場實際情況，合理降低價格預期，輔以市場主流優(yōu)惠措施，并積極拓寬營銷渠道，保障項目去化以快速回籠資金。