2018年中國房企總土儲貨值排行榜TOP100出爐！ 恒大(03333)、碧桂園(02007)居前

本文來自“克而瑞地產(chǎn)研究”，本文觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

摘要

百強(qiáng)房企總土儲去化周期平均4年；8家企業(yè)土儲貨值超萬億；保利、招商、萬科總土儲貨值較2017年增長顯著；中西部成重要戰(zhàn)略要塞。

正文

榜單數(shù)據(jù)說明

1.企業(yè)范疇：主營業(yè)務(wù)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(華夏幸福、華僑城等企業(yè)的土地儲備中含有大量產(chǎn)業(yè)用地和文旅用地且無法區(qū)分,暫不計(jì)入)。

2.項(xiàng)目屬性：本榜單土地?cái)?shù)據(jù)包含招拍掛土地以及收并購項(xiàng)目;包含住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地，而一級土地開發(fā)、未確權(quán)土地不予計(jì)入。

3.指標(biāo)解釋：貨值計(jì)算中參考的項(xiàng)目市場價(jià)值以報(bào)告期當(dāng)前時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)，不對未來價(jià)格預(yù)測。

4.時(shí)間跨度：各項(xiàng)數(shù)據(jù)如無特殊說明，統(tǒng)計(jì)時(shí)間段均為截止到2018年底。

5.數(shù)據(jù)范疇：企業(yè)在中國大陸地區(qū)的土地或項(xiàng)目，海外及港澳臺地區(qū)的數(shù)據(jù)不予計(jì)入。

重要說明

企業(yè)總土儲是指企業(yè)所有已確權(quán)土地中未售部分。大部分企業(yè)在年報(bào)中會(huì)公布其總土儲，但口徑參差不一，很多會(huì)按照結(jié)算口徑公布，例如旭輝在2018年業(yè)績會(huì)公布其總土儲貨值近8000億元，其中包含了“已售未結(jié)算”部分，實(shí)際其并不能作為未來可售資源。因此，在我們的統(tǒng)計(jì)中已將該部分做了扣除。

同時(shí)，舊改項(xiàng)目中未確權(quán)部分，由于未來土地出讓時(shí)間，出讓方式，受讓方仍然存在變數(shù)，此次總土儲榜單中也將該部分扣除。此外，與《銷售排行榜》不同，在房企總土儲的統(tǒng)計(jì)上，我們未將“代建土儲”納入。

恒大、碧桂園、保利貨值超2萬億 萬億土儲企業(yè)達(dá)8家

2018年總土儲貨值TOP100門檻達(dá)到769.8億元，較2017年上升13%。恒大、碧桂園和保利發(fā)展分列前三，三家企業(yè)貨值均已突破2萬億。另外貨值儲備在3000億以上的企業(yè)共有37家，千億陣營的后續(xù)儲備依然充足。

此外，已有8家房企儲備貨值超過萬億，較2017年增加2席，全部來自銷售TOP10。而總貨值榜TOP20企業(yè)合計(jì)貨值超22萬億元，是剩余80個(gè)企業(yè)貨值總和的1.3倍，規(guī)模房企優(yōu)勢盡顯。

總土儲貨值TOP100企業(yè)中，有51家企業(yè)儲備貨值集中在1000-3000億，多數(shù)來自銷售TOP50，競爭異常激烈。其中美的置業(yè)、中駿集團(tuán)都是在未來業(yè)績沖擊1000億、甚至1500億的種子選手。

土儲資源高度集中 銷售TOP20與總土儲TOP20高度重合

從總土儲貨值和銷售金額占百強(qiáng)的集中度來看，銷售TOP10均占到4成以上，資源仍高度集中于頭部房企，未來行業(yè)集中度仍有上漲空間，短期龍頭房企的地位難以撼動(dòng)。

對比銷售金額TOP20和總土儲貨值TOP20來看，幾乎高度重合。銷售TOP20企業(yè)中僅泰禾、正榮不在總土儲貨值TOP20。由此也可以看出，資源正逐步傾向規(guī)模房企。相較而言，世茂房地產(chǎn)總土儲貨值位列第十位，較其2018年銷售金額排名高出一位。充裕的土儲也是企業(yè)向第一陣營發(fā)起沖擊的底氣。

百強(qiáng)房企土儲平均去化近4年 兩類房企需要更積極

受市場調(diào)控、樓市預(yù)期轉(zhuǎn)冷等因素影響，2018年房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。因此，在謹(jǐn)投資、促銷售的策略下，2018年百強(qiáng)企業(yè)總土儲平均去化周期為3.9年，相較2017年末的4.6年有明顯下降。

分梯隊(duì)來看，銷售TOP30企業(yè)的去化周期均已降至4年以內(nèi)，其中去化最快的是TOP11-20梯隊(duì)，僅為3.7年，低于百強(qiáng)平均。后50強(qiáng)企業(yè)由于受到自身規(guī)模限制，且去化相對較快，在投資拿地優(yōu)勢不大的情況下，未來生存環(huán)境不容樂觀。

結(jié)合去化周期和總土儲貨值來看，百強(qiáng)中多數(shù)企業(yè)土儲仍處于相對安全的區(qū)間，去化情況尚佳。典型如碧桂園、萬科等龍頭房企，土儲貨值雖大，但整體去化均能維持3年左右。此外，總貨值在3000億以上的房企，除了遠(yuǎn)洋、金融街等，多數(shù)去化風(fēng)險(xiǎn)可控，例如陽光城、旭輝等，土儲足夠支撐企業(yè)未來3-5年的發(fā)展。

但部分房企存在一定去化風(fēng)險(xiǎn)，其中有兩類房企值得關(guān)注，也需更加積極。第一類如藍(lán)光、新力等快速發(fā)展的企業(yè)，現(xiàn)階段土儲并不充裕，去化周期不足2年，想要規(guī)?？沙掷m(xù)增長，未來仍需要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)在土地市場積極納儲。第二類是土儲相對較小，但去化偏慢的企業(yè)，如中建東孚、寶能等，當(dāng)前主要任務(wù)仍是積極增加銷售、提高周轉(zhuǎn)率。

整體而言，大部分房企土儲去化仍然處在合理區(qū)間。未來只需要繼續(xù)完善其機(jī)制體制、戰(zhàn)略布局、運(yùn)營管控、銷售策略等，不僅整體風(fēng)險(xiǎn)可控，規(guī)模增長也依然可期。

保利、招商、萬科總土儲貨值較2017年增長顯著

適當(dāng)?shù)耐恋刎浿凳俏磥砥髽I(yè)規(guī)模增長的基石，在2018年行業(yè)整體拿地保持謹(jǐn)慎的態(tài)勢下，仍有部分企業(yè)總土儲貨值較2017年大幅上漲，表現(xiàn)更為積極。典型如保利、萬科、中海等規(guī)模房企，2018年末貨值儲備相比2017年增幅達(dá)到3000億元以上，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。

其中保利發(fā)展2018年末土儲貨值22524億元，規(guī)模已排進(jìn)前三，同比增幅達(dá)到20%，漲幅高于恒大、碧桂園。在儲備貨值大增的基礎(chǔ)上，房企2019年的銷售也表現(xiàn)得底氣十足：保利發(fā)展2019年第一季度銷售金額已經(jīng)同比上漲22%，全年銷售有望沖擊5000億元。

此外，2018年首次沖進(jìn)銷售前十的新城，2018年末貨值儲備較2017年上漲30%。充裕的土儲使得新城對未來銷售信心十足。業(yè)績會(huì)上，新城也將其2019年銷售目標(biāo)提升至2700億。

金茂、中駿未來業(yè)績增長有保障 華鴻嘉信、朗詩等企業(yè)或后勁不足

對比房企2018年末的土儲貨值排名和銷售排名來看，部分企業(yè)雖然銷售排名相對靠后，但其貨值排名相對較高。如中交、花樣年等，中交地產(chǎn)2018年銷售業(yè)績排85名，剛剛進(jìn)入百強(qiáng)門檻，但其總土儲貨值卻排在52名。另，銷售排名在TOP50以內(nèi)的房企如金茂、越秀、中駿等，其總土儲貨值也較銷售排名大幅提升，充裕的土儲是這些企業(yè)未來規(guī)模再上臺階的重要保障。

值得注意的是，部分銷售百強(qiáng)企業(yè)甚至沒有排進(jìn)總土儲貨值榜前一百名。如華鴻嘉信、朗詩、海爾等，朗詩和華鴻嘉信2018年銷售排名分別位列76和68名，但總土儲貨值均未進(jìn)入百強(qiáng)，此類企業(yè)2019年銷售業(yè)績不僅可能會(huì)被部分供貨充足的企業(yè)追上，更面臨業(yè)績增長后勁不足、拿地策略被迫調(diào)整的問題。

中西部占比排第一 重慶更受百強(qiáng)房企青睞

從百強(qiáng)房企2018年末土地儲備的分布情況來看，各能級的土儲占比維持穩(wěn)定，一線、二線和三四線以1:5:4的比例呈現(xiàn)。隨著2019年房企重回二線的戰(zhàn)略，未來二線城市的可供貨量占比還將提升。

從區(qū)域?qū)用鎭砜?，四大區(qū)域貨值儲備相對均勻，去年持續(xù)高熱的中西部以32%的占比排在第一，另外三個(gè)區(qū)域占比相近。主因是由于近兩年中西部核心二線城市土地供應(yīng)量多、部分城市的部分區(qū)域存在價(jià)值洼地，吸引了較多百強(qiáng)企業(yè)。

細(xì)化到城市層面，重慶是百強(qiáng)房企囤貨量最多城市，百強(qiáng)房企土儲建面超過10000萬平方米，按照重慶過去3年的成交量來看可供2.94年的去化;其次昆明、天津、成都均超過6000萬平方米;一線城市廣州和北京分別位列6、7名，其中龍頭房企萬科、保利等在這兩個(gè)一線城市均有豐富的土地儲備。

(編輯：朱姝琳)