西南證券：首次覆蓋佳兆業(yè)(01638) 給予“增持”評(píng)級(jí)目標(biāo)價(jià)4.2港元

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，4月6日，西南證券發(fā)布研究報(bào)告，首次對(duì)佳兆業(yè)集團(tuán)(01638)評(píng)出“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)由3.53港元調(diào)升至4.20港元。

銷售實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng) 可結(jié)算資源豐富

西南證券研報(bào)指出，公司銷售實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，可結(jié)算資源豐富。2018年公司實(shí)現(xiàn)合約權(quán)益銷售700.6億元，同比增長(zhǎng)57%，高于TOP房企32%的平均銷售增速;實(shí)現(xiàn)合約權(quán)益銷售面積383.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38%。

同時(shí)，公司的銷售區(qū)域較為集中，且不斷深化一二線城市布局，銷售單價(jià)持續(xù)上漲，公司盈利能力有望持續(xù)提升。2018年公司在一二線的合約銷售金額占比為97%，同比提升了2個(gè)百分點(diǎn)。2018年公司實(shí)現(xiàn)合約銷售均價(jià)18261元/平方米，同比增長(zhǎng)14%。同時(shí)，舊改項(xiàng)目的銷售為公司銷售額及銷售單價(jià)的貢獻(xiàn)較為顯著，2018年舊改項(xiàng)目集中供地供貨期到來(lái)，公司佳兆業(yè)未來(lái)城、平湖佳兆業(yè)廣場(chǎng)及佳兆業(yè)鹽田城市廣場(chǎng)均為深圳區(qū)域銷售主力，并對(duì)公司整體的銷售單價(jià)單來(lái)較大的帶動(dòng)作用。公司在2019年可售貨值為1580億元，可售資源豐富。其中70%來(lái)自于大灣區(qū)，公司可售資源主要位于一、二線城市，可售貨值占比高達(dá)94%，公司2019年銷售目標(biāo)為875億元，大約對(duì)應(yīng)55%的去化率，公司大概率可順利完成銷售目標(biāo)。

收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 融資成本改善

西南證券研報(bào)指出，公司收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，融資成本改善。2018年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入387.1億元，同比增加18.1%，實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)111.3億元，同比增長(zhǎng)24.6%，毛利率達(dá)28.8%，同比提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中地產(chǎn)開發(fā)銷售占公司95%的營(yíng)業(yè)收入。2018年公司實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)47.3億元，同比增長(zhǎng)304%。

負(fù)債方面，2018年末，公司凈負(fù)債率為236%，同比下降64個(gè)百分點(diǎn)，隨著業(yè)務(wù)逐步釋放以及債務(wù)的不斷改善，公司凈負(fù)債率將持續(xù)下行，預(yù)計(jì)2019年公司凈負(fù)債率可降至200%以下。融資方面，2018年公司期末加權(quán)融資成本為8.4%，同比上升0.12個(gè)百分點(diǎn)，主要是受到融資環(huán)境收緊市場(chǎng)利率上行影響。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2018年末，公司總負(fù)債為1090億元，較2017年減少了20億。

拿地深耕大灣區(qū) 舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富

西南證券研報(bào)指出，拿地繼續(xù)深耕大灣區(qū)，公司舊改儲(chǔ)備項(xiàng)目豐富。據(jù)統(tǒng)計(jì)，公司總土儲(chǔ)達(dá)2400萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)，成本較低。2018年公司新增土地權(quán)益建筑面積332萬(wàn)平方米，平均土地成本為4759元每平方米，對(duì)應(yīng)權(quán)益拿地價(jià)格為157.8億元，共收購(gòu)30個(gè)地塊，其中粵港澳大灣區(qū)的新增土地權(quán)益投資額占比達(dá)56%。2018年，公司首次進(jìn)入海南省三亞市。截至2018年末，公司土地儲(chǔ)備共計(jì)2400萬(wàn)平方米，權(quán)益占比87%，其中大灣區(qū)土儲(chǔ)達(dá)1300萬(wàn)平方米，占比54%。土地儲(chǔ)備中，在建和持作未來(lái)開發(fā)土地儲(chǔ)備占比高達(dá)92%，住宅和商業(yè)土地儲(chǔ)備占總儲(chǔ)備量的98%，其中住宅土地儲(chǔ)備占比高達(dá)86%;公司在一、二線城市擁有豐富優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，總貨值4640億元，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備貨值約3370億元(包含舊改貨值1920億元)，占總貨值的73%。

同時(shí)，截至2018年底，公司共計(jì)3005.7萬(wàn)平方米舊改項(xiàng)目尚未納入土儲(chǔ)，同比增長(zhǎng)25%，其中深圳占比31.8%、廣州占比31.6%、中山市占比23.3%、惠州市占比11.4%，另外在珠海、東莞、佛山及上海均參與少部分舊改項(xiàng)目的開發(fā)銷售。公司在大灣區(qū)有多年舊改成熟經(jīng)驗(yàn)，過(guò)去10年(2008年-2018年)每年平均轉(zhuǎn)化舊改項(xiàng)目建筑面積約94萬(wàn)平方米，未來(lái)公司在舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為可供開發(fā)的建筑用地具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。舊改項(xiàng)目具備開發(fā)周期長(zhǎng)、成本較低、以及區(qū)域性特點(diǎn)，在短期(1-2年)公司可實(shí)現(xiàn)供地、供貨項(xiàng)目可售面積約220.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值1242.9億元;中期(3-5年)可實(shí)現(xiàn)供地項(xiàng)目可售面積為850萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值4484.8億元;長(zhǎng)期(5年以上)可實(shí)現(xiàn)供地項(xiàng)目面積為1995萬(wàn)平方米，總計(jì)長(zhǎng)期可釋放逾萬(wàn)億舊改貨值。

西南證券認(rèn)為，佳兆業(yè)集團(tuán)擁有豐富的舊改經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具備充裕的土儲(chǔ)貨值，以及較為穩(wěn)健的盈利能力，未來(lái)，將最大限度受益于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展紅利，釋放萬(wàn)億貨值，并繼續(xù)坐穩(wěn)灣區(qū)的龍頭房企地位，是一家具有長(zhǎng)期投資價(jià)值的集團(tuán)。