業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄丨建業(yè)地產(chǎn)(00832)：希望今年在河南市占率能突破10%，到2022年達(dá)到15%

3月28日，建業(yè)地產(chǎn)(00832)在香港召開(kāi)2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，主席胡葆森對(duì)智通財(cái)經(jīng)APP表示，今年如果不出意外的話，建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市場(chǎng)占有率有可能突破10%，計(jì)劃再用三年左右的時(shí)間，到2022年占有率能夠達(dá)到或者接近15%。

胡葆森還提到，目前公司的輕資產(chǎn)模式已開(kāi)始輸出，并已走出河南，將以中原文化小鎮(zhèn)的形態(tài)進(jìn)行操作，作為輕資產(chǎn)模式，一般股份不會(huì)超過(guò)20%，因此投資壓力不會(huì)很大。如2018年12月28日是建業(yè)走出河南的標(biāo)志，建業(yè)地產(chǎn)和河北邢臺(tái)的企業(yè)德龍鋼鐵簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同開(kāi)發(fā)邢臺(tái)市的一個(gè)小鎮(zhèn)，此外作為平臺(tái)的“中原建業(yè)”今年已經(jīng)開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)作。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，建業(yè)地產(chǎn)2018年收益同比增長(zhǎng)6.5%至147.83億元人民幣(單位下同);股東應(yīng)占溢利同比增長(zhǎng)42.3%至11.54億元;每股收益44.3分，擬派末期息每股14.12港仙。

公司積極促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，超額完成年初制定目標(biāo)。2018年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約536.75億元，合同銷售面積約743.3萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)76.5%及62.2%，近五年公司合同銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率30.8%。按合同金額計(jì)算，公司2018年在河南省市場(chǎng)佔(zhàn)有率為6.7%。

截至2018年12月31日，公司共有87個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，新開(kāi)工面積1,361.9萬(wàn)平方米，較年初既定開(kāi)工目標(biāo)增長(zhǎng)35.6%。

以下為智通財(cái)經(jīng)整理的業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

問(wèn)：合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司這一塊，盈利是減少的，甚至有的部分仍為虧損，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目未來(lái)的盈利周期還有多長(zhǎng)?合聯(lián)營(yíng)的數(shù)量大概是多少?

答：因?yàn)槁?lián)營(yíng)合營(yíng)同比17年是有一些盈利的下降，是因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的問(wèn)題。 聯(lián)營(yíng)合營(yíng)這塊大概有110多億的一個(gè)已售未結(jié)，應(yīng)該會(huì)在19年的報(bào)告體現(xiàn)收益，是一個(gè)階段性的一個(gè)因素。此外，合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目不算多，大概是五個(gè)。

問(wèn)：目前進(jìn)軍河南的外地房企有很多，也有很多本地的河南房企在不斷的搶占市場(chǎng)份額，如何看待公司堅(jiān)持省域化發(fā)展策略，以及未來(lái)建業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)和市場(chǎng)在哪里?

答：大家都知道建業(yè)從2002年做出了一個(gè)省域化戰(zhàn)略，到今年年底已經(jīng)18年，這個(gè)戰(zhàn)略是不是正確?首先從利潤(rùn)增長(zhǎng)來(lái)看，回過(guò)頭來(lái)看，我們業(yè)績(jī)?cè)谶^(guò)去的18年發(fā)生了翻天覆地的變化，規(guī)模也由2002年的2個(gè)多億增長(zhǎng)了差不多500倍。

第二點(diǎn)，至于這個(gè)市場(chǎng)有沒(méi)有封頂?shù)臅r(shí)候，實(shí)際上這幾年在競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇的過(guò)程中，我們的排名是在持續(xù)提升，業(yè)績(jī)不斷提升，排位一直往上提。

截止到2018年的年底，統(tǒng)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前30強(qiáng)，除去一兩家以外，我們的在河南的市場(chǎng)占有率、銷售額都在不斷提升，房?jī)r(jià)依然是最高的。

因此建業(yè)的文化、戰(zhàn)略和品牌方面的自信不是無(wú)中生有，我們的產(chǎn)品表現(xiàn)出了比較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，建業(yè)的房子和前十前20強(qiáng)的房子相比，價(jià)格賣的更高更快，如沈丘縣在2017年的9月24號(hào)當(dāng)天開(kāi)盤賣了1278套住宅加66套商鋪;此外，還有一個(gè)鹿邑縣，就是老子的故里，2017年我們?cè)诼挂乜h賣了15億的房。

因此，一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力主要源于是否在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下守住根據(jù)地，守得住護(hù)城河。

建業(yè)的市場(chǎng)占有率不斷提高，從2016年的不到4%，到2018年年底的時(shí)候已經(jīng)提升到了9%。兩年提升一倍，而且今年如果不出意外的話，我們市場(chǎng)占有率有可能突破10%，再用三年左右的時(shí)間，希望市場(chǎng)的占有率能夠達(dá)到或者接近15%。

問(wèn)：今年的合約銷售的目標(biāo)為什么會(huì)定的比去年低，是不是太保守了?

答：2013銷售規(guī)模134個(gè)億，到了2018年銷售規(guī)模724個(gè)億，我們的五年復(fù)合增長(zhǎng)率為40%，近兩年的復(fù)合增長(zhǎng)率是88%。

也就是說(shuō)這五年的過(guò)程當(dāng)中，會(huì)根據(jù)時(shí)間波段、整個(gè)周期作出調(diào)整，沒(méi)有哪家房企，每年的增長(zhǎng)率都在百分之八九十。2017年我們希望2018年市場(chǎng)份額占7-8%，實(shí)際的達(dá)到了9%，也就意味著實(shí)際業(yè)績(jī)也有可能超預(yù)期。

所以在定今年的指標(biāo)的時(shí)候，還是一貫的采取穩(wěn)健策略。我們對(duì)河南的市場(chǎng)充滿信心，因?yàn)楹幽铣擎?zhèn)化的增長(zhǎng)率是超過(guò)全國(guó)的，目前只有51.8%，而全國(guó)的城鎮(zhèn)化率是59.6%。其次，河南目前有一個(gè)中原城市群的建設(shè)，以及國(guó)家中心城市建設(shè)、米字形的交通等利好因素，也利于整個(gè)河南省以及鄭州市本身的發(fā)展。

問(wèn)：如何看待內(nèi)地房地產(chǎn)稅?

答：應(yīng)該會(huì)有一段時(shí)間，這個(gè)政策到底何時(shí)出，應(yīng)該會(huì)在一個(gè)合適的一個(gè)時(shí)間，短期內(nèi)還是會(huì)比較困難，中長(zhǎng)期來(lái)講，如果出房產(chǎn)稅，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)規(guī)范是有好處的。

問(wèn)：18年公司毛利率超過(guò)34%，但是凈利率還是沒(méi)有達(dá)到10%，未來(lái)在提質(zhì)增效這一方面是沒(méi)有什么明確的計(jì)劃?

答：首先是受一些期間費(fèi)用的影響，但期間費(fèi)用也是跟著銷售額來(lái)走，因?yàn)槲覀?8年的結(jié)算的金額不高，其次也受新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則影響，還有一個(gè)就是稅，稅也是跟著銷售額對(duì)應(yīng)的回款來(lái)預(yù)繳，因此也會(huì)影響費(fèi)用。

未來(lái)我們對(duì)精細(xì)化管理也提出了管理要求，在規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，把費(fèi)用管理做得更精細(xì)。

問(wèn)：多元化發(fā)展未來(lái)是否會(huì)走出河南?

答：會(huì)走出河南，但是有條件。第一個(gè)條件是市場(chǎng)半徑，我們不會(huì)一下子跑到黑龍江去，也不會(huì)一下子跑到青海、新疆、西藏去，有個(gè)半徑要求，要根據(jù)自己的管控能力來(lái)確定。第二是產(chǎn)品形態(tài)，將以中原文化小鎮(zhèn)的形態(tài)進(jìn)行操作。第三為輕資產(chǎn)模式，一般股份不會(huì)超過(guò)20%，因此投資壓力不會(huì)很大。

2018年12月28日是建業(yè)走出河南的標(biāo)志，建業(yè)地產(chǎn)和河北邢臺(tái)的企業(yè)德龍鋼鐵簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同開(kāi)發(fā)邢臺(tái)市的一個(gè)小鎮(zhèn)，此外作為平臺(tái)的“中原建業(yè)”今年已經(jīng)開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)作。

問(wèn)：預(yù)計(jì)今年毛利率目標(biāo)是否能維持30%以上?銷售目標(biāo)重資產(chǎn)那一塊就是六百三十五個(gè)億，就是輕資產(chǎn)的一個(gè)銷售的目標(biāo)地，是預(yù)期為多少?千億市場(chǎng)是整個(gè)輕重資產(chǎn)加在一起?

答：今年的毛利率34.4%是屬于比較高的，我們?cè)?019年也給自己定了一個(gè)目標(biāo)，如2018年已售未結(jié)還有399億，毛利率是基本上26.5%，還有合營(yíng)部分的毛利率也是在27%、28%。輕資產(chǎn)部分的毛利率為91%，預(yù)計(jì)2019年整體的毛利率會(huì)在30%水平。

2018年整個(gè)銷售規(guī)模為724個(gè)億，今年整體目標(biāo)是增長(zhǎng)30%達(dá)到900億左右，也有可能達(dá)到1000億，這是我們的一個(gè)愿望，1000億目標(biāo)包括輕資產(chǎn)及重資產(chǎn)。