業(yè)績會實錄| 佳兆業(yè)(01638):2018年核心凈利攀升，今年1580億可售貨值集中在下半年推出

繼2018年合約銷售額創(chuàng)下歷史新高達到700.6億元人民幣（單位下同）后，佳兆業(yè)（01638）提出，2019年的合約銷售目標為875億。

3月26日，佳兆業(yè)在香港舉行2018年業(yè)績發(fā)布會。公司行政總裁兼執(zhí)行董事麥帆表示，2019年，集團整體的可售資源約1580億元，可售面積約880萬平方米，預計銷售均價約每平方米18000元。從推盤的時間看，主要推盤集中在三季度及四季度?？墒圬浿蛋闯鞘袆澐?，一線城市約占46%，二線城市約占48%；按區(qū)域劃分，大灣區(qū)占70%，長三角占13%。

智通財經(jīng)APP注意到，2018年，佳兆業(yè)在銷售、盈利、降負債等方面都有亮眼表現(xiàn)。

2018年，佳兆業(yè)全年實現(xiàn)營業(yè)收入387億元，同比增長18%；凈利潤33億元，同比上升8%。毛利同比增長25%達到111億元，毛利率為29%，較去年提升1.5個百分點。

值得一提的是，佳兆業(yè)在2018年的核心凈利潤高位攀升，同比大幅增長304%達47億元，增幅在已披露業(yè)績的規(guī)模房企中位居前列。

數(shù)據(jù)顯示， 2018年，佳兆業(yè)凈負債率改善至236%，同比下降64個百分點。信貸狀況也得到持續(xù)優(yōu)化，公司利息覆蓋率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍，資金周轉(zhuǎn)效率進一步提升。

截至2018年12月31日，公司持有現(xiàn)金及銀行存款較上年同期增加8%至229億元，完全覆蓋1年內(nèi)到期債務且有結余，速動比率也由2017年年底的1倍提升至目前的1.3倍，債務結構持續(xù)穩(wěn)健。

以下為智通財經(jīng)APP整理的業(yè)績會問答實錄。

談股價：公司盡量做好業(yè)務，希望未來能有不錯的表現(xiàn)

提問：有幾個問題想請教一下郭主席，首先恭喜一下最近1638的股票漲了不少，請問現(xiàn)在你對公司的股價跟估值滿意嗎？如果不滿意，你滿意的水平是達到什么樣？第二佳兆業(yè)一共有六個上市平臺，請問上市平臺這么多，你會不會有煩惱？第三是公司六個上市平臺應該怎么做市值管理，怎么增加投資者的吸引力？  

 郭英成(佳兆業(yè)主席兼執(zhí)行董事)：先回答第一個問題，錢多有煩惱，這是肯定的。對我們來說，我們從一開始多元化，在十多年前開始多元化，我們這種管理包括成熟一塊分拆一塊的模式，相信對于我們來說應該是能夠成功，這是關于上市平臺的。

因為做城市更新業(yè)務板塊很多，我們希望在這個基礎之上發(fā)展別的業(yè)務板塊，包括健康產(chǎn)業(yè)，因為康養(yǎng)在粵港澳大灣區(qū)也是很不錯的表現(xiàn)，特別是政府政策的鼓勵和經(jīng)濟的增長，特別是老齡化，我們也希望能夠得到紅利。

我們現(xiàn)在有六個上市平臺，在管理上應該是相對比較成熟的，因為我們設定的管理模式在未來的發(fā)展，希望能夠得到不錯的表現(xiàn)。

關于股價，那就不是我來說，我們盡量做好。相信你這么關心，我們希望未來能有不錯的表現(xiàn)。

談舊改：經(jīng)驗豐富，有相當強的競爭力

提問：關于舊改方面，去年以來佳兆業(yè)增加了很多舊改尤其是廣州這邊增加了很多土地儲備，這些舊改轉(zhuǎn)化的時間表能不能再詳細一點？另外，它對于公司的利潤率包括銷售，到底有多大影響，希望能給我們一個指引？公司境內(nèi)融資方面有沒有下一步的計劃？

郭英成：在政策不明朗、社會變化的情況下舊改是很難的，很好的是佳兆業(yè)有二十年左右舊改歷史和經(jīng)驗。特別是人才，在市場招聘人才回來確實很難，我們?nèi)瞬诺母偁幜€是可以的。

關于舊改，我們主要做核心城市特別是做深圳和廣州、珠三角各個城市，特別是中山。在發(fā)展過程中，舊改正常情況下項目周轉(zhuǎn)率或者完成周期都是五年左右，我們希望舊改是一個機會，特別是在大灣區(qū)、在深圳、在廣州這樣的城市，你不靠舊改來儲備土地確實是面臨更多的挑戰(zhàn)，我們覺得這塊是我們最強的競爭力之一。

當然，現(xiàn)在我們做舊改，整個城市不管是深圳還是廣州，所有的開發(fā)商都想?yún)⑴c進來，我覺得公平公正也是一個好事，佳兆業(yè)有它的優(yōu)勢所在，時間長、規(guī)范化、專業(yè)化，特別是在風險把控上，我們城市規(guī)劃這塊做得還是有競爭力的，希望這塊越來越強、越來越有競爭力。

關于融資，佳兆業(yè)最近特別是春節(jié)后，在這個月和下個月我們打開了ABS，以往佳兆業(yè)都在香港發(fā)債、發(fā)高息債，因為匯率的問題等等原因，我們也希望能取得一個平衡，在國內(nèi)我們也正式打開（國內(nèi)融資渠道）?，F(xiàn)在佳兆業(yè)系的批了四個（ABS），（ABS額度逾90億），我想這塊是很不錯的，多元化的融資渠道，也希望能降低成本。    

提問：以大灣區(qū)為例，公司在深圳、廣州還有其他一些城市的舊改轉(zhuǎn)化以后的毛利率和凈利率大概是什么水平？過去公司主要是深圳舊改居多，現(xiàn)在隨著其他城市舊改增加，以后各個城市不同區(qū)域貢獻的貨值所轉(zhuǎn)化的利潤還有毛利率、凈利率大概會有什么不一樣？

郭英成：每個城市、每個項目都不一樣，當然看整體規(guī)劃是最重要的，第二個還要看賠償?shù)臉藴剩瑫r間投入越長利潤肯定受到影響。佳兆業(yè)做熟了這塊，已經(jīng)做了二十年的舊改，我覺得未來是一個很大的機遇。關于舊改問題，特別是在整體項目的拆遷和手續(xù)完善和規(guī)劃、項目的研究這塊我們還是具備相當強的競爭力，這塊做得不錯。

深圳和廣州有很大的區(qū)別，當然現(xiàn)在廣州的政策也在往深圳學習，也在趕。去年年底，我們在廣州拿了一個項目也是招拍掛的，深圳的舊改是不用招拍掛的，廣州的是要公開競爭。這個舊改項目相對而言，假如合理的完成，利潤率、毛利率比起招拍掛有不錯的表現(xiàn)。

舊改還有一個地理位置好不好、賣什么價格、能化解什么風險，我想這塊是非常不錯的表現(xiàn)，特別是我們發(fā)展多元化，我們上市公司很多跟我們供地里頭的內(nèi)容、供地的功能有密切關系，比如健康，我們現(xiàn)在往健康方面也在努力，現(xiàn)在也初步成效。

我們在杭州拿了一個康養(yǎng)用地，未來也能夠為老人服務、為成年人特別是60歲以上的做服務，提供一個更舒適、更健康的基礎，這塊也能夠為我們經(jīng)濟增長、為我們健康發(fā)展做一點貢獻。  

談負債：2019年凈負債率爭取降至200%以下

提問：上半年粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺了，佳兆業(yè)會在哪方面受益，未來在粵港澳大灣區(qū)的布局會不會有什么調(diào)整？佳兆業(yè)負債率現(xiàn)在還是維持在一個高位的主要原因有哪些？今年又將通過哪些措施使凈負債率降到200%以下？

郭英成：首先大灣區(qū)，佳兆業(yè)肯定有相當強的競爭力，我們特別是在深圳的發(fā)展史有二十年，所以在土地儲備、天時、人文文化這塊我們儲備是不錯的。特別是在項目方面，深圳、廣州兩個城市項目都有接近90來個項目在做不同階段的發(fā)展，特別是城市更新，當然也有一些產(chǎn)業(yè)，我們希望在國家政策紅利受益之下，我們得到受益，這是肯定的。

同時我們未來三年在大灣區(qū)有更好的表現(xiàn)、更強的競爭力，這是我們一直希望能實現(xiàn)的。這幾年我們負債率一直比較高，從2017年到現(xiàn)在我們每年都在下降，我們希望到了今年年底（凈負債率）能夠降到200%以下，這是董事局定的目標。當然從利潤率方面包括競爭力方面，我們也在不斷競爭、不斷進步，我們希望這塊能夠在享受粵港澳大灣區(qū)的紅利情況下，也同樣能夠得益。

當然佳兆業(yè)有點不同，凈負債率為什么這么高？首先我們有接近100個舊改項目在發(fā)展，每個項目發(fā)展周期都是有五年或者六年左右的時間，我們的錢投進去全部是負債，我們舊改項目也不能評估，所以我們負債相對比較高。    

談拿地：2019年的拿地預算約400億

提問：隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的發(fā)布，越來越多房企布局粵港澳三地，競爭也加大了，今年拿地預算多少，在拿地上會不會增加困難？

麥帆（佳兆業(yè)行政總裁兼執(zhí)行董事）：今年我們整個拿地投資額應該在400億左右。去年我們拿地的投資額有56%是在大灣區(qū)片區(qū)，今年我想至少要保持這個比例。我們是以舊改和收并購為主，這樣應該比較靈活一點。另外，我們鎖定的區(qū)域也是核心地段或者是相對于比較大、想象空間比較高的或者是干凈、快。

最近幾波公開的招拍掛跟去年比，去年有很多都是沒有摘到、沒有舉牌的，今年已經(jīng)是溢價了，像佛山上周是到了峰頂價，競爭是非常激烈?，F(xiàn)在拿地的市場是在回暖。政策，我個人看得是比較正面，因為這個需求還是在那兒擺著的。

談科技旅游、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)：未來中國的商機無限大

提問：關于振興生化（000403），佳兆業(yè)未來在持股經(jīng)營戰(zhàn)略方面是否有進一步的計劃？

郭英成：我們看好這個領域的增長，要真正做到控股或者真正做到行業(yè)龍頭確實有漫長的過程。關于振興生化，我們現(xiàn)在也是股東之一，派了三個董事。振興生化未來的發(fā)展，我覺得是非常正面的，我們希望它對人類的健康進步能起到作用。當然，我們是非常努力也非常認真的學習和參與這個板塊的發(fā)展，因為屬于健康類的，這塊也沒那么容易，我們希望在未來能夠從發(fā)展方面，我們兩個大股東能夠更團結，兩個大股東有商有量，做生意在商言商。

提問：公司差不多有二十個多元化業(yè)務布局，我們布局這么多業(yè)務的根本訴求是什么？怎么去權衡它的利弊？公司營收方面，地產(chǎn)相關主業(yè)的營收占比還是非常大的一個比例，地產(chǎn)主業(yè)之外的業(yè)務多元化占比還是非常少的，是否有一些計劃改善發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀？

郭英成：多元化發(fā)展，我們希望能成功，特別是成熟一塊分拆一塊。當然佳兆業(yè)多元化過程中特別在深圳相對而言比別的城市機會比較多，因為深圳是一個比較年輕的城市，我們遇到了很多機會。

當然我們現(xiàn)在發(fā)展，地產(chǎn)還是主業(yè)，在未來的五年，我們希望在多元這塊能夠占到30%以上或者是40%左右。

我們收購的振興生化它是獨立管理的，它很成熟。佳兆業(yè)一直在發(fā)展多元的事情，我們這塊是做得不錯的，比如佳云科技(300242)是做互聯(lián)網(wǎng)廣告的，跟我們有很多互補性，在發(fā)展過程中，我希望它能互補到特別是在科技產(chǎn)業(yè)化這塊，因為城市更新里不少的土地不僅做住宅，還要劃到別的科技產(chǎn)業(yè)，這塊我們借用外部的力量。

關于利跟弊，佳兆業(yè)比較獨特，因為從一開始發(fā)展的時候，我們就是多元在發(fā)展，比如我們專業(yè)板塊都是用專業(yè)公司獨立發(fā)展，我們有比較成熟的董事會管制，每個專業(yè)公司都設定董事會，我們希望這塊是有不錯的表現(xiàn)。

當然，多元化其實很難，但是我希望我們能夠互補，特別是在獲取優(yōu)質(zhì)土地或者是價格合理的土地這塊取到一些互補，多元化的利跟弊，我們覺得利還是大于弊，當然我們有很多不成熟的，走了很多彎路。我們發(fā)現(xiàn)這塊彎路走完以后，我們發(fā)現(xiàn)是對的，比如不務正業(yè)搞足球，我們深圳只有一個足球隊，從中甲到中超是很難的，當然深圳年輕人多，我們希望這塊除了賺錢之余，除了發(fā)展之余也能夠為我們的城市文化豐富發(fā)展多做一些貢獻。

提問：目前佳兆業(yè)在足球方面的投入大概是多少金額？未來投入的預算大概是多少？在整個足球的產(chǎn)業(yè)鏈上有什么樣的投入規(guī)劃？

麥帆：很多朋友問佳兆業(yè)為什么搞足球？我說你這個問題本身就是答案，你關注到了佳兆業(yè)，關注到佳兆業(yè)在搞職業(yè)足球。我們想一個人需要開心快樂，需要心跳，一個城市也需要開心快樂，也需要心跳。做哪些是我們想做的事情，本身體育產(chǎn)業(yè)是世界第一大運動，有什么可做的？只是說我們要學習的還比較多，我們從2016年接手這支俱樂部，到現(xiàn)在作為中超的隊伍之一，前面三年一共花了超過二十億，包括轉(zhuǎn)會費、運營費，我們的球員也在升級。這塊我們跟整個市場、整個世界足壇的節(jié)奏保持一致就行了。

未來，我們要把它作為一個系統(tǒng)性的產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。在這個過程中商機是無限大的，這是萬億級規(guī)模的市場，哪個方面都可以做，就看我們怎么來做，大家拭目以待。

提問：去年上半年佳兆業(yè)有簽約幾個產(chǎn)業(yè)項目包括閻良文旅城、臨潼足球小鎮(zhèn)這些，能不能披露一下代表性的產(chǎn)業(yè)項目進展？另外郭主席怎么看待特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的前景？佳兆業(yè)本身業(yè)務比較多，會不會每個業(yè)務做一個特色小鎮(zhèn)？

郭英成：西安是我們非常喜愛的一個城市，佳兆業(yè)起家是多元化的，從一開始就是，從我們上市后各個板塊在不斷發(fā)力。當然未來還有合適的板塊，假如成熟或者有競爭力的情況下，我們也會介入這個市場，這是肯定的。

關于科技產(chǎn)業(yè)，我們國內(nèi)收購了一個上市公司佳云科技，它是專門負責科技產(chǎn)業(yè)，我們希望這塊能夠?qū)ξ覀冊谥袊母母镩_放、在人類的進步當中，我們能夠起到作用和做到相當?shù)呢暙I，這是我們一直在追求的。

當然，我們西安也有產(chǎn)業(yè)項目，但現(xiàn)在我們是前期在探討階段，比較成熟的我們有一個科技旅游項目是在東戴河，我們做了八年時間，我相信做得相對比較成功，它是比較多元的一個綜合體，比如有科技產(chǎn)業(yè)、有旅游度假、有康養(yǎng)，我們在惠州博羅也有一個康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，我們在里頭也尋找商機。

比如我們東戴河項目，我們八年前去到東戴河發(fā)展的時候很多人看不懂，我們發(fā)現(xiàn)像這種科技旅游、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，我覺得未來中國的商機是無限大，當然也離不開房地產(chǎn)，我們有了這些服務內(nèi)容以后，與我們房地產(chǎn)是互補，同時能讓中國人更健康。

提問：在2018年土地儲備中看到在海南三亞首次有占地面積約八萬平米的土地儲備，因為海南去年的調(diào)控可以說是史上最嚴的，為什么還在海南加碼，還有預計這種項目對毛利率的貢獻大概有多少？東戴河原本規(guī)劃的開發(fā)周期是六到八年，到目前的進度好像相對比較慢，想了解一下目前的開發(fā)進度？

郭英成：其實海南島的項目跟房地產(chǎn)是不一樣的，佳兆業(yè)已經(jīng)嘗試到這種甜頭了，特別是東戴河項目，我們剛開始做的時候確實很苦，經(jīng)過八年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)尋找到成熟的發(fā)展模式。現(xiàn)在我們這些項目基本上是成功的，可以做到這點，這是非常好的。

海南項目調(diào)控非常嚴厲，其實我們買東西的時候都是非常嚴厲的時候去尋找商機才能買到好東西。假如沒有那么嚴厲，在海南島特別是在三亞在海邊想尋找一兩塊地投資是很難的，成本也非常貴，我們這次是以康養(yǎng)進入三亞。按照我們的初步判斷，我相信它能夠給我們帶來不錯的回報。

因為康養(yǎng)確實很難做，我們已經(jīng)走在前列。我們希望健康養(yǎng)老在未來不但是賺錢，也能夠為我們國家的老人，為有需要的人提供很不錯的服務。我們希望賺錢跟服務，賺錢跟社會的進步能夠取得一個平衡，能夠取得一個貢獻。