灣區(qū)龍頭佳兆業(yè)(01638)股價(jià)上漲115%背后的秘密

年初以來(lái)，伴隨港股內(nèi)房股持續(xù)走強(qiáng)，短短不到三個(gè)月的時(shí)間里，佳兆業(yè)集團(tuán)(01638)累積漲幅高達(dá)55%，可謂明星感十足。

錯(cuò)過(guò)佳兆業(yè)的內(nèi)房股粉絲們不禁納悶：這家深圳房企“地頭蛇”，去年10月份時(shí)股價(jià)僅1.78港元，截止發(fā)稿時(shí)，其股價(jià)早已翻倍上漲115%，其上漲邏輯是什么呢?

(行情來(lái)源：富途證券)

草蛇灰線，伏筆千里，智通財(cái)經(jīng)APP注意到，佳兆業(yè)穩(wěn)步上漲的邏輯是有跡可循的。

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主要分為三大塊：拿地、融資、以及操盤，土地與資金常被稱為房企的“糧草”和“錢袋”，這三面的能力構(gòu)成房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

首先來(lái)看操盤，2019年1-2月上市房企銷售業(yè)績(jī)漲幅30強(qiáng)，佳兆業(yè)以72%的漲幅領(lǐng)漲內(nèi)房股?？硕饠?shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)今年1-2月份銷售額為89.8億。

佳兆業(yè)近期強(qiáng)調(diào)加快銷售回款，從佳兆業(yè)2019年首月按地區(qū)分布的合約銷售中，深圳和珠三角銷售總額占比達(dá)58%，佳兆業(yè)似乎順利搭上灣區(qū)這趟紅利快車。

對(duì)比2017年，佳兆業(yè)銷售額僅460億元，2018年上半年也只有250億，再加上當(dāng)時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率稍高，處于對(duì)該公司高負(fù)債、回款慢的原因，佳兆業(yè)股價(jià)持續(xù)走低，最低時(shí)市值僅108億港元。

那么，2019年以來(lái)，鑒于佳兆業(yè)積極抓銷售回款的同時(shí)，其“錢袋子”情況是否有改善呢?

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，3月20日，佳兆業(yè)集團(tuán)披露，公司旗下首筆供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲批，發(fā)行總額不超過(guò)人民幣50億元。

而就在一個(gè)星期前，3月13日佳兆業(yè)已經(jīng)獲批30億元長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃;此前還分別獲得了6.85億元購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，及4.75億元以航運(yùn)客票收入為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

在融資方面，佳兆業(yè)積極尋找境內(nèi)低息融資方式，此前令投資者擔(dān)憂的高負(fù)債也將有所改善，同時(shí)負(fù)債結(jié)構(gòu)也將得到優(yōu)化，融資成本降低。

最后，再來(lái)分析房企基本面時(shí)，最重要的一個(gè)因素——土儲(chǔ)，在拿地方面，佳兆業(yè)向來(lái)被稱為“舊改之王”，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的增量市場(chǎng)逐漸趨冷，“城市更新”越來(lái)越受到市場(chǎng)的關(guān)注，因此佳兆業(yè)在舊改方面的優(yōu)勢(shì)也將成為股價(jià)的重要催化。

據(jù)2018年中期業(yè)績(jī)披露，佳兆業(yè)未納入土地儲(chǔ)備的舊改項(xiàng)目占地面積達(dá)到2680萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)91%，且?guī)缀?00%的集中在粵港澳大灣區(qū)。

此外，佳兆業(yè)近日又在深圳拿下了13.6萬(wàn)平方米舊改項(xiàng)目，據(jù)悉，該項(xiàng)目為龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目。

除了在大灣區(qū)擁有積極的土儲(chǔ)，佳兆業(yè)近日又拿下杭州一優(yōu)質(zhì)地塊，據(jù)悉該地塊位于杭州未來(lái)科技城民豐片區(qū)，地塊出讓面積約19175平方米，建筑面積38350平方米，容積率為2，為商住用地。

智通財(cái)經(jīng)APP預(yù)計(jì)，目前深圳百靈達(dá)項(xiàng)目 、布吉南門頓項(xiàng)目及坂田下雪村項(xiàng)目舊改的開工，上海徐行鎮(zhèn)及珠海水岸華都花園3期的如期進(jìn)行，確保了2019-2020年新增銷售貨值。

此外，鑒于佳兆業(yè)在大灣區(qū)貨值占比高，土地成本低廉，盈利能力強(qiáng)勁，隨著大灣區(qū)的建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)及財(cái)富增長(zhǎng)，公司業(yè)績(jī)有望持續(xù)增長(zhǎng)，具有長(zhǎng)期投資價(jià)。