業(yè)績會實錄 | 當代置業(yè)(01107)：2019年計劃代建簽約額1.5億 擬推出貨值約520億

3月12日，當代置業(yè)(01107)在香港舉行2018年全年業(yè)績發(fā)布會。

財報顯示，集團于2018年度收入為93.38億元人民幣(單位下同)，同比增長9.77%。毛利為21.71億元，同比增長21.2%。母公司擁有人應占溢利為5.25億元，同比下降25.67%。每股基本盈利為0.189元，擬派末期股息每股1.98港仙。

其中，收益主要來自于物業(yè)銷售、物業(yè)投資、酒店經營及項目管理、房地產代理服務及其他業(yè)務。 收入的增加主要由于合肥、惠州、仙桃及佛山等城市物業(yè)的銷售收益增加所致。集團物業(yè)相關的平均售價由2017年度的每平方米約1.36元下降至2018年度的每平方米約8828元。主要是因為年內交付的仙桃滿庭春ΜΟΜΛ項目和合肥少荃湖未來城項目所致。

執(zhí)行董事兼總裁張鵬在會上表示，今年公司凈利潤有所下降，主要由匯兌損益、兼并收購帶來的稅負、以及隨銷售額增加的銷售費用所致。2019年公司擬獲取近400億土地貨值，維持2020年的500億銷售目標不變。

以下是智通財經APP整理的問答實錄：

問：能否介紹公司今年400億拿地目標的具體情況？

答：當代是一個穩(wěn)健發(fā)展的公司，從銷售的角度，每年適度保持在30%的復合增長率。2019年的貨值目標是400億，拿地資金控制在當年拿地回款的25—30%。要讓現金、負債成為今年發(fā)展的主旋律，將其控制在適度程度。

問：有沒有其他海外布局的計劃？

答：海外方面，前段時間公司發(fā)布了終止一項加拿大收購的公告，收購中除買方、買方外，還有合作伙伴的訂約方。過程中由于沒有就交易條件達成一致，也沒有就延后時間達成一致，因此終止了此項交易。

此外，我們在休斯頓、西雅圖還有正在開發(fā)的項目。有的項目已經做了一級，正在審批過程中。就公司近幾年發(fā)展來看，海外投資的占比仍較小，在5%以內。

問：公司今年手頭上有沒有批單，最近是否還會發(fā)債？

答：我們今年一年內到期的債會比較多，這些債大體上分為兩種，一種是信用債，包括了香港5億美金，和國內10億的公司債。我們相信香港借新還舊的動作肯定可以成功實現。

我們已經發(fā)了2億美元債，剩下還有3億會在一個合適的窗口發(fā)行。國內的10億公司債其本身品種可以續(xù)期兩年，由于國內環(huán)境的變化，該品種現在已經沒有了。其在市場上比較受歡迎，因為可以抵押，也可以轉讓，這是小公募的自身優(yōu)勢。我們正在聯(lián)系已有的投資人探討，會給出一個新的成本，當時是6.4，現在可能會提升到8以內。

內外債結構部分，外債總額會控制在10億美金以內，大部分還是國內債。我們也希望國內評級有機會隨著公司的規(guī)模上升而提升，若能從AA增至AA+，對融資成本會有很大幫助。畢竟我們是人民幣資產，沒有外匯方面的影響，我們會考慮多做一些。

問：2019的銷售目標是多少？公司代建規(guī)模會有多大？

答：今年的計劃接近400億，其中包括360億左右的自營項目，及30億的代建銷售額。維持2020年500億的目標不變，主要依靠自營業(yè)務。

代建方面會有較大增速。綠色代建給很多擁有土地，但沒有品牌溢價力或銷售能力的地產商產生了很大的影響。 2018年集團簽訂代建合同額為1.1個億，銷售額累計已達160億左右。當然，其中還有去化的節(jié)奏，需要跟地產商進行溝通。

我們非?？粗卮?，但是也會受到許多限制。我們把綠色代建作為增厚利潤的重要補充，但一定會按照科學規(guī)律進行排布。每年合同簽約額增長50%就已經很高了，2019年代建合同簽約額計劃在1.5個億。其凈利潤率是非常高的，在70%左右。

問：公司一直秉持綠色地產的理念，今年是否涉及新的業(yè)務、領域？

答：當代置業(yè)成立之初就有創(chuàng)新的基因，并且一直在創(chuàng)新。我們始終強調公司的主營業(yè)務一定是地產開發(fā)，但是會不斷地去賦能。

其實，這幾年更大型的開發(fā)商判斷地產形勢后，也在做一些圍繞地產開發(fā)的產業(yè)結合。這種產業(yè)的結合，不僅有助于提升拿地和銷售的速度，對客戶粘性和后期與客戶之間的互動也都有所幫助。

在上市公司體系內，我們還是用綠色科技作為發(fā)展動力，不斷加大綠色建筑、健康建筑的市場份額。與此同時，當代置業(yè)的關聯(lián)公司還是做了很多的創(chuàng)新業(yè)務，適當的時候我們會把它并進來。

比如，我們已經有科技物業(yè)公司，科技人居公司?？萍既司庸局饕P注大家的舒適度，還是跟房子有關的。此外，我們的教育公司和聯(lián)合辦公公司，現在都已掛牌到了新三版。它們成為科創(chuàng)板和未來創(chuàng)業(yè)板的一個蓄水池。到了一定程度的時候，我們會重新進行組合，走到主板的資本市場。

他們與當代置業(yè)的關系一定是一個反哺的過程，是互相賦能的過程。我們與京東方在安徽有過合作，其IP與我們自己的創(chuàng)新IP相結合，形成一個價值鏈，是我們一直堅持的策略。

問：今年推盤上是否有結構上的改變？買地是否有策略上的改變？

答：首先，當代開發(fā)的綠色產品，已經覆蓋了客戶的各種需求，比如返鄉(xiāng)置業(yè)等。其毛利是非常高的，仙桃項目的毛利率是35%，如惠州項目的毛利達到30%，剛剛拿到阜陽的項目，其一期的300多套全部售罄。

返鄉(xiāng)置業(yè)較往年比例有所回落，尤其是中心城市周邊的城市群，這是普遍現象。對于當代來講，反而是個好事，因為返鄉(xiāng)置業(yè)數量的降低，反而提高了我們區(qū)劃力。

第二，2019年我們大約推出的貨值是520個億，整體累計的貨值是1242個億，有800多萬方。組成方面，一線和二線大概在65%左右，30%在三四線。

問：集團在介紹中提到，集團從拿地到竣工18個月，以及一個“456”的策略，今年是否能夠持續(xù)？

答：每個公司在運營上都有自己的一套法則。 我們實際上有一個說法叫“6867810”，即六個月開工，八個月開盤。第一次拿出貨值的60%，消化掉一半。這些現在實際上慢慢已經成為公司的底線目標了。當然各地市場受到的限制是不一樣的，審批的速度也不相同，有所區(qū)別。

我們去年有大約五六個項目都能實現四個月開盤，當然更多的還是兼并收購項目，前期的基礎工作會少一些。如天津武清的收購項目。

這不僅是考驗當代，也是考驗房地產企業(yè)精準把握在運營效率、工程質量和市場三者之間的關系。我們提出來工程18個月一期要竣工驗收，但具體每一個項目視情況而定，例如精裝的項目所需的時間更長。