業(yè)績(jī)、股價(jià)翻番后，追高新城悅(01755)的邏輯還剩哪些?

截至3月12日收盤，于去年11月上市的新城悅(01755)股價(jià)已累積上漲約120%，TTM為32倍，在公布2018年業(yè)績(jī)前，其估值高達(dá)60倍，為物業(yè)管理板塊中估值最高的公司。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，無論是從規(guī)模還是營(yíng)收增速，新城悅都不是行業(yè)最優(yōu)秀的公司，規(guī)模方面，居于第一梯隊(duì)的有綠城服務(wù)(02869)、碧桂園服務(wù)(06098)，僅2018年上半年?duì)I收就超過了20億元人民幣(單位下同)。

營(yíng)收增速來看，對(duì)比行業(yè)個(gè)股2015-2017年?duì)I收的復(fù)合增長(zhǎng)率來看，中奧到家(01538)的復(fù)合增長(zhǎng)率最高，達(dá)到了52.6%，其次是永升生活服務(wù)(01995)，新城悅居第三。

那么，高估值背后，新城悅財(cái)務(wù)指標(biāo)究竟怎樣，未來增長(zhǎng)前景如何?錯(cuò)過了此前翻倍行情，還能追入新悅城嗎?

毛利率有待提高

新城悅為第一家公布2018年全年業(yè)績(jī)的物管公司，該年度實(shí)現(xiàn)收入11.5億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到32.7%;毛利為3.39億元，同比增長(zhǎng) 39.9%;股東應(yīng)占利潤(rùn)為1.50億元，同比增長(zhǎng)104.9%。

一直以來，物業(yè)管理行業(yè)因具備成長(zhǎng)性高、現(xiàn)金流好、輕資產(chǎn)擴(kuò)張快的屬性，因此享有較高的毛利率水平。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，新城悅2018年毛利率上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，但是29.5%的毛利率并非處于行業(yè)較高水平。

但是，公司的凈利率有較大提升，由2017年8.5%上升4.6個(gè)百分點(diǎn)至13.1%，表明公司在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)提高了管理效率，如營(yíng)收同比增加32.7%，但其銷售成本增幅為29.8%，此外銷售和管理費(fèi)用占收入比例下降了1.4個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，智通財(cái)經(jīng)APP注意到，新城悅利潤(rùn)同比翻番，但其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流僅與去年持平，2018、2017年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流分別為1.92億、1.98億。

為什么經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流不增反減呢?

財(cái)報(bào)顯示，2018年新城悅貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)為1.29億元，較2017年的0.77億大幅上漲67.5%，其中來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款項(xiàng)增加至4976萬，而2017年為1254萬。

但是業(yè)績(jī)公布后，新城悅隔日仍大幅飆漲8.73%，仍可見市場(chǎng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)狀況及增長(zhǎng)前景的認(rèn)可，難道毛利率水平一般，且應(yīng)收賬款同比大幅增長(zhǎng)，對(duì)于凈利潤(rùn)同比翻番的新悅城而言，僅僅是瑕不掩瑜?

傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)高增長(zhǎng)可持續(xù)

對(duì)于物業(yè)公司而言，其在多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展的同時(shí)，傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)始終是基礎(chǔ)。

從資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)個(gè)股的偏愛，也是如此。如擁有高增長(zhǎng)開發(fā)業(yè)務(wù)支撐的企業(yè)更受歡迎，前文已提到，復(fù)合增速最高的中奧到家，其估值反而最低。

因此，從依托母公司新城發(fā)展控股獲得新開發(fā)項(xiàng)目來看，新悅城未來業(yè)績(jī)發(fā)展仍值得期待。

財(cái)報(bào)披露，2018年，新城悅合約面積已達(dá)到1.12億，大幅超過在管面積的4300萬方，這意味著，還有6900萬方將在未來2到3年開始貢獻(xiàn)利潤(rùn)。

除了憑借母公司獲取新項(xiàng)目，期內(nèi)公司在開拓第三方項(xiàng)目也取得一定進(jìn)展。數(shù)據(jù)顯示，2018年，來自新城系及第三方的在管面積分別同比增長(zhǎng)16%、23%。

綜上分析，儲(chǔ)備面積占合約面積比例超過了60%，再加上新城發(fā)展未來兩年新交付的項(xiàng)目，以及公司積極拓展第三方項(xiàng)目，這些都是新城悅未來業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

錦上添花的高毛利l率增值服務(wù)

盡管物業(yè)行業(yè)相對(duì)于房地產(chǎn)，具備不受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響的行業(yè)特性，但是目前行業(yè)正在發(fā)生大大小小的兼并，行業(yè)集中化進(jìn)一步加強(qiáng)，物業(yè)公司也必須建立起自身的護(hù)城河，探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，才能搶占更多的市場(chǎng)資源。

因此，相對(duì)于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)，擁有更高的毛利率的增值業(yè)務(wù)比重的提升能帶來更豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。

新悅城的增值服務(wù)包括開發(fā)商增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及專業(yè)服務(wù)三大類，其中開發(fā)商增值服務(wù)主要為開發(fā)商提供前期咨詢服務(wù)、售樓處服務(wù)及驗(yàn)房服務(wù)，

2018年該部分收入為2.97億，同比增速高達(dá)69.1%，為增值服務(wù)增速最快的業(yè)務(wù)。

該項(xiàng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也主要?dú)w因于新城發(fā)展2018年合同銷售額同比增長(zhǎng)74.8%，累積銷售面積同比增長(zhǎng)95.2%。

但是相對(duì)于開發(fā)商增值服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)無疑是毛利率最大的業(yè)務(wù)，營(yíng)收占比僅4.2%，毛利占到11.6%，毛利率高達(dá)81.7%，但是該部分業(yè)務(wù)2018年?duì)I收增速較慢，僅有10.6%。

因此，未來新城悅毛利率貢獻(xiàn)更多依賴于社區(qū)增值服務(wù)，目前公司已開展的社區(qū)增值服務(wù)主要包括四大塊：社區(qū)公共資源管理、拎包入住服務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和新橙社APP經(jīng)營(yíng)。

據(jù)悉，新城悅于2018年下半年開始發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)經(jīng)過在上海、蘇州、南京等城市的試點(diǎn)，2019年將資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)模式復(fù)制到更多的區(qū)域。

此外，新橙社APP注冊(cè)用戶超過了54.7萬人，公司承諾業(yè)主通過新橙社APP報(bào)事后的5分鐘之內(nèi)，管家將會(huì)與業(yè)主取得聯(lián)系。未來隨著用戶的增加，也將逐步擴(kuò)展APP經(jīng)營(yíng)。

總之，新城悅目前在手現(xiàn)金高達(dá)12.78億，IPO募集到的資金均未動(dòng)用，將促進(jìn)未來在行業(yè)方面的整合。此外，新城發(fā)展龐大的土地儲(chǔ)備面積在未來皆能可預(yù)見的轉(zhuǎn)化為新城悅的管理面積，因此其物業(yè)收入成長(zhǎng)性巨大，業(yè)績(jī)的確定性強(qiáng)。