香港今年要賣15幅住宅地塊，預(yù)計可供應(yīng)8850個單位，遠遠不夠數(shù)

本文來自微信公眾號“觀點”，作者觀點地產(chǎn)新媒體。

香港規(guī)整嚴密的城市規(guī)劃由來已久。

1843年，田土廳廳長兼測量師哥頓(A. T. Gordon)為當(dāng)時的港英政府，繪制了第一份城市發(fā)展規(guī)劃藍圖。

分區(qū)概念自此被提出，維多利亞城（位于香港島上）被分成上環(huán)、中環(huán)和下環(huán)三個街區(qū)，以中環(huán)為中心的規(guī)劃思維被奠定。如今從維港兩岸出發(fā)，高樓大廈星羅密布，在已發(fā)展的約260平方公里土地上，逼狹地容納著超過740萬人口。

然而剩余的土地并非不能用于發(fā)展，卻礙于郊野公園、私人土地、棕地等的眾多制約而遲遲未開發(fā)。

香港土地及住房緊缺已經(jīng)不是什么新鮮話題。所以，大家?guī)缀醵急е嗤男那槿リP(guān)注那份最新公布的土地供應(yīng)計劃。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，2月28日下午，香港發(fā)展局局長黃偉綸公布了《二Ｏ一九年四月至二Ｏ二Ｏ年三月賣地計劃》。其中上半年度可以供應(yīng)10幅地塊，包含6幅住宅用地，4幅商業(yè)用地；下半年度可以供應(yīng)12幅地塊，包含9幅住宅用地，3幅商業(yè)用地。

滿打滿算下來，香港政府下一個年度總共能提供15宗地塊以興建房屋。當(dāng)中滾存宅地8幅，真正新增的住宅地塊只有7塊。

而15宗地若按地域劃分，則主要分布于“庫存”較為充足的一些新市鎮(zhèn)：九龍啟德3幅；九龍旺角2幅；九龍觀塘1幅；半山及山頂2幅；南區(qū)2幅；西貢1幅；新界包括屯門、葵涌、大埔4幅。

15宗地，總出讓面積約13.89公頃，約合13.89萬平方米。黃偉綸表示，15幅住宅用地預(yù)計可以供應(yīng)8850個單位。同時，今年還會有兩個鐵路物業(yè)發(fā)展項目（涉及2650個單位）及一個市區(qū)重建局項目（約180個單位）推出。

“連同私人重建發(fā)展項目，預(yù)計下一財政年度可供應(yīng)15540個私人住宅單位?！秉S偉綸稱，這一數(shù)字已經(jīng)超出此前提出13500個單位的目標(biāo)。

雖然已經(jīng)碰到及格線，但這結(jié)果顯然未能讓大眾十分滿意。另外，市場已經(jīng)在前一天（2月27日）就收到財政司司長陳茂波有關(guān)明年只賣15宗地的預(yù)告，這激起了廣泛討論。

有市場聲音就指出，15540個單位的供應(yīng)量，事實上為香港政府2011年以來8個財政年度以來最低值。數(shù)據(jù)顯示，2018/19財年全港的潛在私人樓宇供應(yīng)量亦創(chuàng)下當(dāng)時新低，但仍有25510個單位。

亦有市場消息透露，今年土地供應(yīng)量減少相信是因為“《長遠房屋策略》中公私合營項目比例由6:4改為7:3，以及香港政府在2018年亦有將部份用作私人住宅項目用地轉(zhuǎn)為公營房屋用地?！?/p>

這或許不是壞事，畢竟各大發(fā)展商并不會囫圇吞棗般全盤接受推售的土地。去年樓市形勢下行，香港就破紀錄發(fā)生了兩宗土地流拍。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，2018年10月12日，香港山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號的鄉(xiāng)郊建屋地段第1211號的用地截標(biāo)即流標(biāo)，所有投標(biāo)價均低于地塊底價。因為按市場的看法，這幅宅地屬于屬極罕有的大型超豪宅項目用地，估值超過300億港元，在當(dāng)時的情況下沒有發(fā)展商愿意冒這個險。

當(dāng)時香港地政總署11月6日數(shù)據(jù)顯示，全港10月份沒有一家發(fā)展商申請新盤預(yù)售；香港土地注冊處12月4日發(fā)布數(shù)據(jù)，全港11月住宅銷售額260億港元，較去年同期538億港元下降51.6%。而11月份住宅銷售量2635套，去年同期為5694套，同比下降54%，已經(jīng)腰斬。

2019年1月30日，啟德第4C區(qū)5號商業(yè)用地也因地價標(biāo)金未達到政府就該用地所定的底價而被收回，9份標(biāo)書全部作廢。這是香港20年來首幅流標(biāo)的商用土地，也是自2011年來香港第5次出現(xiàn)官地流標(biāo)。

官地流標(biāo)致使財政收入有所削減。有觀點認為，香港政府今年減少土地出讓宗數(shù)亦是出于此考慮。

當(dāng)然，香港住房缺口并非僅靠官地買賣來填補。香港政府近日決定全盤接納土地專責(zé)小組，就土地供應(yīng)策略及八個值得優(yōu)先研究和推行的土地供應(yīng)選項的建議。

這些建議包括：加快發(fā)展棕地；就“土地共享先導(dǎo)計劃”擬定細節(jié)以釋放私人農(nóng)地的發(fā)展?jié)摿Γ话l(fā)展粉嶺高爾夫球場位于粉錦公路以東32公頃用地，作房屋用途并開展相關(guān)詳細技術(shù)研究；加快進行面積約1000公頃的交椅洲人工島研究；

加快進行包括龍鼓灘、欣澳及小蠔灣在內(nèi)的近岸填海項目研究；繼續(xù)進行巖洞和地下空間發(fā)展及研究；全速推動新發(fā)展區(qū)項目，以及展開有關(guān)內(nèi)河碼頭用地及屯門沿海地區(qū)的研究。

如果八個選項全部完成處理，預(yù)計可以釋放2900公頃土地。 

但據(jù)悉土地專責(zé)小組估計，香港在2026年之前，或只可以落實發(fā)展15%的棕地及私人新界農(nóng)地，加上局部發(fā)展高球場用地，合計只能提供不足三百公頃房屋用地。

覓地任務(wù)可謂任重道遠。

若僅放眼目前，下個財政年度私人樓宇潛在供應(yīng)量減少，已經(jīng)影響到香港二手市場。消息稱，不少樓盤出現(xiàn)二手樓賣家坐地起價或封盤觀望的情況，包括鲗魚涌太古城、沙田河畔花園及粉嶺中心。

發(fā)展局局長黃偉綸則強調(diào)：“供應(yīng)減少，并非推高樓價的唯一因素?！?/p>