逃離中環(huán)后，“銅鑼灣地王”希慎興業(yè)(00014)一年掙了38.9億港元

有“銅鑼灣地王”之稱的希慎興業(yè)(00014)交出2018年成績單，營收38.9億港元(單位下同)，同比增長9.6%;經常性基本溢利25.36億，同比增長8%;基本每股收益576.66港仙;擬每股派現117港仙。

智通財經APP了解到，希慎興業(yè)去年收入增速創(chuàng)五年以來新高，收入增長主要由于利園三期帶來重大貢獻及寫字樓業(yè)務表現強勁。

值得一提的是，公司擁有人應占溢利60.33億元，同比增長65.9%，遠遠高于營收增長，公告稱，公司擁有人應占利潤增長主要反映集團投資物業(yè)估值的公平值收益35.32億元。截止2018年年底，集團投資物業(yè)組合的估值上升6.9%至774.42億元。

希慎興業(yè)旗下的投資物業(yè)長期自持，而不出售，加上香港獨特的會計要求，使得投資物業(yè)公平值變動對公司利潤影響很大。

希慎首席財務總監(jiān)賀樹人表示，即使投資物業(yè)的估值保持增長，如果增幅低于上年，公司擁有人應占溢利也有可能下跌，因此公司會特別強調經常性基本溢利。

業(yè)績公布次日(2月22日)，希慎興業(yè)股價低開高走，盤中最高漲約3%，但盤尾漲幅收窄，當日收漲1.56%，報42.4港元，成交額6635.93萬港元。

寫字樓租金收入大增

希慎興業(yè)是典型香港本地收租股，物業(yè)涵蓋商鋪、寫字樓及住宅投資物業(yè)，總樓面面積合計約4.5百萬平方呎，其中約85%是位于銅鑼灣的商鋪及寫字樓物業(yè)，其余15%為半山區(qū)的住宅物業(yè)。

公告顯示，期內，希慎興業(yè)整體出租率改善，商鋪、寫字樓、住宅業(yè)務組合的出租率分別為98%、97%及88%，其中住宅出租率上升最為明顯。出租率大幅上升使得住宅租金收入同比上升5.7%，扭轉過去連續(xù)五年下跌的趨勢。商鋪出租率上升0.1個百分點，租金收入跌幅收窄至0.1%。

希慎興業(yè)旗下商鋪的租金收入與商戶的銷售表現掛鉤，零售環(huán)境強弱直接影響商鋪收入。2018年港珠澳大橋及高鐵通車為香港增加了人氣，全年訪港旅客人數同比增長17.9%，其中內地訪港旅客的升幅更達21%，香港零售業(yè)銷售額同比增長8.8%，不過期內，希慎興業(yè)增長最快的業(yè)務不是商鋪，而是寫字樓。

財報顯示，寫字樓租金收入同比增長24.2%，增速同比大幅提升，對整體收入貢獻達到43.4%，較2017年增加5.1個百分點，主要由于新落成的利園三期以寫字樓為主，加上物業(yè)組合內其他辦公大樓的新訂租金上升。

眾所周知，香港寸土寸金，不僅房價高，租金也貴，近年來租金水平不斷上漲，尤其是寫字樓，上漲速度遠遠超過住宅、工廠大廈等，香港中環(huán)更是多年“蟬聯(lián)”全球最昂貴寫字樓城區(qū)，連香港證監(jiān)會也忍受不了，打算從中環(huán)搬至港島東側。希慎興業(yè)的利園也承接了部分從中環(huán)“逃離”的金融業(yè)租戶，例如，2018年初高盛將后勤部門從中環(huán)搬到了銅鑼灣利園三期。

財報顯示，希慎興業(yè)旗下物業(yè)的租戶組合確實發(fā)生了一些微妙的變化。利園三期落成后，有多個金融業(yè)租戶已經進駐，金融業(yè)租戶所占比例從14.3%增至約24%，現已取代專業(yè)及顧問服務業(yè)，成為占用寫字樓業(yè)務組合最多面積的行業(yè)。

金融業(yè)與其后三大行業(yè)(包括專業(yè)及顧問服務業(yè)、保險業(yè)及綜合服務業(yè))合占可供出租寫字樓總樓面面積約59%。

希慎興業(yè)的管理層在業(yè)績會上表示，過去兩年，市場對高級寫字樓的需求持續(xù)增加，令租金保持雙位數增長，希慎廣場的寫字樓租金創(chuàng)下歷史新高。若經濟保持一定需求，加之供應方面，港島區(qū)近幾年都沒有大型的優(yōu)質寫字樓供應，相信2019年寫字樓租金會相對平穩(wěn)。

美銀美林表示，由于空置率較低，且中環(huán)與銅鑼灣之間的租金差距未有明顯縮小，預計希慎銅鑼灣辦公樓租金趨勢穩(wěn)定。

大和對希慎租金上漲空間的看法相對更樂觀，估計希慎辦公室組合的平均租金仍低于每平方尺60元，相信其租賃業(yè)務在未來1~3年繼續(xù)維持正面。

債務穩(wěn)健，現金充裕

現金流方面，由于核心租賃業(yè)務增長，經營所得現金凈額較2017年增長3.24億元，但與此同時，由于年內年期較長的存款減少，來自其他投資的資金流入凈額僅為2.11億元，較2017年減少79.3%，加上利息及稅項增加，導致現金流入凈額為3500萬港元，同比減少94.8%。

債務方面，凈利息償付率為18.1倍，凈債務與股東權益比為4.7%。截至2018年底，公司債務組合的平均還款期約為3.9年，其中2019年到期的債務為3億港元，占未償還債務總額的4.7%。公司稱，鑒于現金結余充裕，今年內到期的債務不會構成太大的即時融資壓力。

該公司持有的現金及銀行結存總額約28.17億元，為了保留資金流動性和提升利息收益，希慎興業(yè)還在債券上投資了2.27億元。

對于希慎2018年業(yè)績，多家大行認為總體上符合預期，最樂觀的是大和，升目標價至53.6港元，該行認為，希慎的零售組合已恢復穩(wěn)定增長軌道，而其在銅鑼灣的辦公室也相當有優(yōu)勢。里昂則認為派息太少，短期又沒有特別的催化劑，重申“跑輸大市”評級。