新股前瞻|從新三板到港股，物管公司和泓服務(wù)能否亡羊補(bǔ)牢？

2015年8月，花樣年將物管業(yè)務(wù)彩生活(01778)拆分登陸港股市場，開啟了房企拆分業(yè)務(wù)上市的先例，幾個月后，北京和泓控股將旗下的物業(yè)公司泓升股份掛牌新三板。然而造化弄人，新三板并沒有如大家期待一樣發(fā)展。

新三板的萎靡并未讓泓升股份從中受益，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，改名為和泓服務(wù)集團(tuán)后于日前向港交所提交了上市申請書。但三年多的時間過去，和泓服務(wù)已經(jīng)被彩生活甩的連車尾燈都看不到。

根據(jù)招股書，和泓服務(wù)在中國提供物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)相關(guān)服務(wù)及物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù)逾16年，是較早一批于2009年獲中國一級物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商之一。目前公司物業(yè)管理服務(wù)的絕大部分收入來源于和泓置地集團(tuán)開發(fā)的公司在管物業(yè)。

時間拉回到2015年，和泓服務(wù)的母公司和泓控股為了將其推向資本市場，在2015年5月和6月期間，和泓控股依次將北京、沈陽、天津、重慶、唐山、湖南等物業(yè)資產(chǎn)注入北京泓升。

母公司煞費苦心，最終北京泓升順利登陸新三板，2014年、2015年分別實現(xiàn)營業(yè)收入1.16億元、1.44億元；凈利潤465.6萬元、1079.7萬元。彼時彩生活2014年、2015年的營業(yè)收入分別為3.89億、8.28億，凈利潤1.46億、1.68億。

畢竟和泓控股與花樣年不是一個量級的房企，故北京泓升與彩生活存在比較大的差距，但北京泓升至少還能看到彩生活的尾燈。

登陸港股市場后，彩生活發(fā)展迅猛，2017年、2018年上半年分別實現(xiàn)營業(yè)收入16.29億元、17.57億元，凈利潤3.21億元、1.75億元。

反觀和泓服務(wù)登陸新三板的這幾年的表現(xiàn)，根據(jù)招股書，2016年、2017年及2018年1-9月，和泓服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入分別為1.69億元、1.96億元及1.60億元;利潤分別為1873.4萬元、2187.0萬元、1329.7萬元，增長并不算快。

目前和泓服務(wù)的業(yè)績只夠得著彩生活的零頭，除去母公司帶來的正面影響的差距，資本市場的助力也是不可忽視的因素。彩生活目前市值60.2億港幣，與花樣年控股（01777）不相上下,而和泓服務(wù)最終在2018年4月選擇從新三板摘牌。

目前和泓服務(wù)的服務(wù)范圍已經(jīng)擴(kuò)展至中國四大區(qū)域(包括北部地區(qū)、西南地區(qū)、東北地區(qū)及南部地區(qū))11個城市，公司的總訂約建筑面積由2016年12月31日的6.8百萬平方米增長5.8%至2017年12月31日的7.2百萬平方米，并進(jìn)一步增長13.3%至2018年9月30日的8.2百萬平方米，于往績記錄期間增長19.8%。

從收入分布來看，和泓服務(wù)收入主要來自物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)相關(guān)服務(wù)，其中物業(yè)管理服務(wù)分別占2016年、2017年及2018年1-9月收入的68.6%、69.6%及70.3%;社區(qū)相關(guān)服務(wù)分別占2016年、2017年及2018年1-9月收入的24.2%、26.2%及23.6%。

從毛利率上看，2016年、2017年及2018年1-9月和泓服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率分別為24.0%、26.9%及28.8%；社區(qū)相關(guān)服務(wù)毛利率分別為50.7%、54.6%及62.4%；及物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù)毛利率分別為15.9%、15.7%及16.2%，整體毛利率分別為29.9%、33.7%、36%。

雖然與彩生活長期40%以上的毛利率有差距，但與去年登陸港交所的雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅及佳兆業(yè)物業(yè)4家物管公司比起來不相上下，處于行業(yè)平均水平線以上。

對于逐年增長的毛利率，和泓服務(wù)解釋稱，主要原因為有關(guān)期間物業(yè)管理服務(wù)平均費率增加，以及由于在管物業(yè)數(shù)目因業(yè)務(wù)擴(kuò)張而增加，可利用規(guī)模經(jīng)營經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢降低成本及提升經(jīng)營效率。

至于上市募資用途方面，和泓服務(wù)稱擬將募資用于通過并購其他物業(yè)管理公司進(jìn)行擴(kuò)張；獲取新市場機(jī)遇；升級公司的信息技術(shù)及智能管理系統(tǒng)；提高公司的綜合服務(wù)水平；以及為營運資金撥資。

過去一年，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅及佳兆業(yè)物業(yè)4家物管公司在香港上市，再加上此前的彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)，目前港股已有近10家物管公司。

從體量上看，和泓服務(wù)與已上市的物管公司存在比較明顯的差距，想要追趕并不容易，此番沖擊港股市場肯定是勢在必行，只是這步下晚了三年的棋，能否亡羊補(bǔ)牢。