新股解讀|開元酒店：“輕資產(chǎn)”的面子與“重資產(chǎn)”的里子

坎坎坷坷13年，現(xiàn)在開元酒店終于可以如愿登陸港股市場。

智通財經(jīng)APP獲悉，在遞交招股書半年后，今日(2月15日)浙江開元酒店管理公司通過港交所聆訊。這意味著不久之后，這家知名酒店公司便可以正式登陸港市掛牌交易。這一刻，其母公司開元旅業(yè)等了逾13年。

從“酒店+地產(chǎn)”到尋求上市

2006年9月，開元旅業(yè)在上海的第一家五星級酒店正式開張，這座緊鄰松江新城的開元名都酒店是這家浙江企業(yè)進駐上海的第一站。

“為此我們已經(jīng)做了8年的準備?！睍r任開元集團旗下酒店管理公司總經(jīng)理的陳燦榮如是說。這座松江開元名都酒店總投資約5億元，是當時開元酒店最大的一筆投資。而維持酒店運轉的資金則是來自開元旅業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務。

智通財經(jīng)APP了解到“酒店+地產(chǎn)”是開元旅業(yè)當時最為熟練的經(jīng)營方式。通過公司旗下五星級酒店提升其地產(chǎn)含金量，然后通過地產(chǎn)業(yè)務回籠現(xiàn)金反哺酒店，二者相輔相成共同發(fā)展。

依靠這種方式，開元一舉成為當時國內最大的民營酒店集團。并且時至今日，按在營及待開業(yè)高檔酒店客房的數(shù)量計，開元酒店為第三大酒店集團及最大的國內品牌酒店集團，而按在營及待開業(yè)中高檔酒店客房的數(shù)量計，開元酒店則為第七大酒店集團及第四大國內品牌酒店集團。

“酒店+房產(chǎn)”模式為開元的快速擴張發(fā)揮了巨大作用，但這一模式放至上海卻遇到了瓶頸。

2006年上海房地產(chǎn)政策已開始趨緊，土地供給出現(xiàn)一定收縮，公司想低價買地已較為困難。一旦失去房地產(chǎn)支持，酒店運營便如“無源之水”。即使是松江開元名都酒店的運營，很大程度上也是得益于公司此前“松江地中?！昂汀彼山露肌皟蓚€樓盤的順利銷售，為酒店運轉提供了現(xiàn)金流儲備。

由于地價成本問題，松江開元名都的模式在上海已經(jīng)無法復制，但彼時在開元集團制定的擴張計劃中，北京、上海等一線城市又是公司發(fā)展的重點，這讓局面頓時陷入了兩難之中。

尋求轉型成為開元唯一的出路。當時公司管理層提出的是：“獨立運作、拓展業(yè)務、上市融資”。

“我們不能像前幾年一樣，僅僅運用酒店房產(chǎn)聯(lián)動的模式，今后的發(fā)展設想是，將酒店投資和房地產(chǎn)投資分開”。開元集團輕重資產(chǎn)分拆上市的轉型路線圖由此誕生。

實際上這一路線在2005年已有計劃。智通財經(jīng)APP了解到，2005年3月，開元酒店宣布于當年10月赴港上市。但香港會計協(xié)會在當年年10月出臺新的固定資產(chǎn)折舊標準，將原有的40年折舊年限改為20年。

根據(jù)新折舊標準，開元酒店與另4家酒店業(yè)務預計到2005年年底6000余萬元的凈利潤將縮水至1800萬元左右。因此開元酒店放棄了該上市計劃。

但公司并未放棄上市融資。在把酒店和房產(chǎn)分成兩個資產(chǎn)包后，開元又將酒店業(yè)務分成酒店資產(chǎn)和酒店管理兩大板塊，理論上實現(xiàn)輕重資產(chǎn)剝離。此次上市的便是開元集團的“輕資產(chǎn)板塊”——開元酒店管理公司。

輕資產(chǎn)“不輕”

雖然開元酒店管理公司被稱作是輕資產(chǎn)類別，但招股書數(shù)據(jù)反映的事實卻并非如此。

根據(jù)招股書介紹，目前開元酒店共用兩種業(yè)務模式：自有或租賃的酒店經(jīng)營業(yè)務和全方位服務管理和特許經(jīng)營的酒店管理業(yè)務。

招股書顯示，截至2018年8月底，公司酒店經(jīng)營業(yè)務下?lián)碛?1家酒店，其中29家租賃酒店和2家自營酒店;公司酒店管理業(yè)務下?lián)碛?09家酒店，其中96家為全方位服務管理酒店及13家特許經(jīng)營酒店。

值得注意的是，雖然公司酒店管理業(yè)務下的酒店數(shù)量遠高于其酒店經(jīng)營業(yè)務下的酒店數(shù)量，但二者的營收能力與數(shù)量關系卻成反比。

招股書顯示，2015-2017年，開元酒店管理總營收從15.22億元(人民幣，單位下同)增至16.65億元，但其中酒店經(jīng)營連續(xù)三年的收入占比均在90%以上，而酒店管理業(yè)務營收占比則在8%上下浮動。

這一數(shù)據(jù)對比從根本上反映出開元酒店在運營上一定程度的“重資產(chǎn)”屬性。智通財經(jīng)APP了解到，開元酒店的酒店經(jīng)營業(yè)務需要公司負責承擔所經(jīng)營酒店的門店租金、擴建及翻修等所有經(jīng)營開支。

從招股書披露的公司銷售成本來看，雖然2015-2017年公司經(jīng)營租金金額持續(xù)降低，但仍然占公司銷售成本的30%以上。

酒店經(jīng)營成本的居高不下在一定程度上影響了公司的綜合毛利率?？梢钥吹?，2015-2017年，公司酒店經(jīng)營業(yè)務的分部毛利率僅從9.9%升至20.2%，而屬于輕資產(chǎn)部分的酒店管理業(yè)務毛利率則高達90%。受到酒店經(jīng)營業(yè)務毛利率拖累，公司在2017年的綜合毛利率僅有23.4%，這較大地影響了公司的盈利。

由此可見，雖然此次開元集團將其酒店管理公司這一“輕資產(chǎn)板塊”進行分拆上市，但“輕者不輕”，其中重資產(chǎn)屬性的酒店經(jīng)營依然是公司營收“主力軍”。

這從側面反映出開元酒店管理公司的酒店管理業(yè)務目前仍發(fā)展薄弱，其全委托酒店的營收尚不足以為公司提供高額的管理費收入。不過公司酒店管理業(yè)務盈利能力強勁，若在未來公司通過適當改善業(yè)務提高全委托酒店和特許經(jīng)營酒店業(yè)務的營收，提高公司管理費收入，這家公司還是值得投資者關注的。