港股地產(chǎn)投資策略：業(yè)績無憂派息豐厚，內(nèi)房估值繼續(xù)修復(fù)

本文來自微信公眾號“宋健的研究筆記”，作者為“興證海外地產(chǎn)&教育”。

年報期將近，派息豐厚吸引力大： 內(nèi)房公司即將進(jìn)入年報期，由于地產(chǎn)公司業(yè)績結(jié)算相對于合約銷售的滯后性，行業(yè)內(nèi)公司2018年業(yè)績確定性很強(qiáng)，普遍有30%以上的增長。而內(nèi)房擁有持續(xù)穩(wěn)定的派息記錄，近年來各大公司加大了派息力度，行業(yè)平均派息率提升至35%，當(dāng)前股價對應(yīng)2018年預(yù)計的平均股息收率超過6%，吸引力仍然很大。

融資環(huán)境持續(xù)改善，助推估值修復(fù)： 內(nèi)房的美元債市場依然火爆，美元債窗口打開，房企融資端通暢，各大上市房企發(fā)債額度充足，且發(fā)債成本略有回落。據(jù)不完全統(tǒng)計，1月份內(nèi)房在香港發(fā)行美元債總額近100億元。由于對美國加息預(yù)期放緩，美元債發(fā)行成本也較2018年下半年有不同程度的下降。融資環(huán)境的持續(xù)改善將助推估值修復(fù)。

新房銷售市場下行符合預(yù)期： 根據(jù)第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，主要房企1月份銷售同比轉(zhuǎn)負(fù)，我們認(rèn)為新房銷售市場下行符合預(yù)期，市場的運(yùn)行有一定慣性，目前購房者預(yù)期并沒有逆轉(zhuǎn)。比較正面的一點(diǎn)在于部分城市的調(diào)控政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，并且購房貸款利率開始下降，對剛需的支持和市場的穩(wěn)定有積極作用。我們認(rèn)為龍頭房地產(chǎn)公司2019年全年合約銷售仍然能保持10-20%的增長。

調(diào)控政策將持續(xù)邊際改善： 行業(yè)政策的基調(diào)并無大的改變，堅持“房住不炒”，“保持房價的平穩(wěn)”。但各地政府都有一些政策上的微調(diào)，包括但不限于降低戶口的入戶條件、取消限售、取消新房搖號、取消限價等等。首套房貸款利率開始見頂下行。土地市場跟隨銷售下行調(diào)整，北京兩年來首次出讓未要求“自持比例”和限價的地塊。我們認(rèn)為各地調(diào)控政策的風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生變化，整體會偏寬松，對行業(yè)都是正面的，有利于市場的穩(wěn)定。

內(nèi)房板塊表現(xiàn)出眾： 恒生地產(chǎn)指數(shù)YTD漲幅達(dá)到12.9%，主要內(nèi)房股表現(xiàn)出色，其中富力地產(chǎn)、旭輝控股和新城發(fā)展控股分別漲幅35%、33%和33%，領(lǐng)跑行業(yè)，主要內(nèi)房股平均漲幅也達(dá)到16.8%。我們認(rèn)為帶動此輪地產(chǎn)板塊上漲的主要因素是地產(chǎn)公司面臨的融資環(huán)境改善超預(yù)期，帶動板塊估值修復(fù)：1)美元債市場火爆，1月份內(nèi)房發(fā)債規(guī)模近100億元，流動性充足;2)市場預(yù)期美國加息節(jié)奏放緩，境外融資成本下行;3)外圍環(huán)境逐漸趨穩(wěn)，人民幣匯兌美元匯率回升;4)市場風(fēng)險偏好度回升。

內(nèi)房板塊估值將繼續(xù)修復(fù)： 截止目前行業(yè)估值為2018年6.1倍PE，較低點(diǎn)有所提升，仍處于歷史較低位置，若切換至2019年估值，則整體估值更低，股息收益率超過6%。我們?nèi)匀徽J(rèn)為從當(dāng)前到3月份是一個很好的窗口期，外圍環(huán)境、調(diào)控政策、房企融資端都正面向好，建議繼續(xù)超配內(nèi)房股，板塊估值將繼續(xù)修復(fù)。推薦標(biāo)的優(yōu)選行業(yè)龍頭，財務(wù)穩(wěn)健，杠桿低，基本面扎實(shí)，有豐厚派息分紅的公司，行業(yè)首選中國金茂(817.HK)、龍湖集團(tuán)(960.HK)、華潤置地(1109.HK)，高彈性公司推薦關(guān)注新城發(fā)展控股(1030.HK)、旭輝控股(884.HK)、融創(chuàng)中國(1918.HK)。同時推薦關(guān)注財務(wù)狀況良好的大中型內(nèi)房股的債券。

風(fēng)險提示： 宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩、行業(yè)限制政策加嚴(yán)、流動性收緊、商品房銷售不及預(yù)期、人民幣大幅貶值。