新股解讀︱新股市場(chǎng)回暖?趕巧的永升生活(01995)

新股行情回暖，永升生活服務(wù)(01995)也搭上了物業(yè)股上市的末班車。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，隨著下半年大市每況愈下，新股排隊(duì)赴港IPO的盛況不再，11月上市的新股僅有10只。不過(guò)，這10只新股中有8家上漲，月收益甚至接近8%。沖著新股良好的行情，排隊(duì)IPO的公司再度變得密集，永升生活服務(wù)也是其中的一家。

12月4日，旭輝控股(00884)旗下物業(yè)管理公司——永升生活服務(wù)正式公開發(fā)售，并計(jì)劃于12月17日開始在香港聯(lián)交所主板進(jìn)行買賣，招股價(jià)格在1.60~2.08港元區(qū)間，發(fā)售3.8億股，集資6.08億~7.904億港元。

這并不是永升第一次登陸資本市場(chǎng)。早在2017年4月14日，其以“上海永升物業(yè)管理股份有限公司”（為主體在新三板掛牌，并于2018年3月9日摘牌。若完成上市，永升將成為今年第5家由房企分拆赴港上市的物業(yè)公司，同時(shí)也成為國(guó)內(nèi)首家成功從新三板“轉(zhuǎn)板”的物業(yè)股。

在物業(yè)賽道上急速奔跑

永升生活成立于2002年，從2003年開始，便為房地產(chǎn)商旭輝控股在北京開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

在永升生活各項(xiàng)業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理服務(wù)占比在60%以上，物業(yè)管理服務(wù)涵蓋住宅及非住宅物業(yè)。2015年末，永升生活在管總建筑面積977.6萬(wàn)平方米。截至2018年6月30日，共有208項(xiàng)在管物業(yè)以及56項(xiàng)訂約管理物業(yè)，在管總建筑面積約為3210萬(wàn)平方米。

此外，永升生活還有增值服務(wù)以社區(qū)增值服務(wù)為輔助的非主營(yíng)業(yè)務(wù)。得益于物業(yè)管理行業(yè)的快速增長(zhǎng)及旭輝控股的大力支持，永升生活的三大業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼，從2015-2017年，該三大業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，且年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為50.26%、19.58%、114%，增長(zhǎng)強(qiáng)勁。

此前，來(lái)自旭輝的物業(yè)管理收入始終占永升生活物業(yè)管理服務(wù)的大頭，但細(xì)看其招股書不難發(fā)現(xiàn)，永升生活的物業(yè)管理服務(wù)正在向第三方開發(fā)商快速擴(kuò)張。

在過(guò)去三年，永升生活來(lái)自第三方物業(yè)開發(fā)商的管理建筑面積從104.8萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至1327.9萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)收入比重由3.8%上升至28.6%，到今年上半年則升至32.8%，來(lái)自旭輝的物業(yè)管理收入比重降至67.8%。

在三大業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的帶動(dòng)下，永升生活業(yè)績(jī)靚麗。2015-2017年，永升生活的收入由3.34億增長(zhǎng)至7.25億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率47.31%，毛利由0.54億增長(zhǎng)至1.83億，年復(fù)合增長(zhǎng)率84%，凈利潤(rùn)則從1556萬(wàn)增至7644萬(wàn)，年復(fù)合增長(zhǎng)率高至121.59%。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，旭輝前9個(gè)月銷售額突破千億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，旭輝若想支撐合約建筑面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，進(jìn)入第一陣營(yíng)，增加托管量是必走之路，旭輝的相關(guān)業(yè)務(wù)比重或有明顯增加。這也將給永升生活的業(yè)績(jī)帶來(lái)更大的想象空間。

利空出盡：來(lái)得早不如來(lái)得巧

永升生活算是趕上了上市的好時(shí)候。

今年下半年，物業(yè)股在經(jīng)歷了逆市上漲后掉頭向下，市場(chǎng)環(huán)境的疲弱是因素之一，另一個(gè)原因行業(yè)政策基本面，如7月20日發(fā)布的社保繳費(fèi)新政。

新政規(guī)定，從201年1月1日起，將基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)交由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收。

目前，我國(guó)社保存在企業(yè)實(shí)際繳費(fèi)率低于法定繳費(fèi)率、申報(bào)社保繳費(fèi)基數(shù)普遍偏低、少報(bào)繳納社保人數(shù)等問(wèn)題。所以，社保新政一旦執(zhí)行，企業(yè)漏繳少繳社保等問(wèn)題將得到改善。而這也意味著，企業(yè)的用人成本將大幅增加。

物業(yè)行業(yè)作為勞動(dòng)密集型的行業(yè)，受到這一新政的沖擊較大。有券商測(cè)算，社保新政的執(zhí)行，或令物業(yè)公司稅前利潤(rùn)下降3%-8%。不過(guò)，政策在帶來(lái)行業(yè)陣痛及洗牌的同時(shí)，也勢(shì)必會(huì)為龍頭的出現(xiàn)鋪墊好道路。

相比于房地產(chǎn)，物業(yè)行業(yè)的集中度還是非常低。數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)物業(yè)公司超過(guò)10萬(wàn)家，截止2017年末，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)份額僅為32.42%，其中綜合實(shí)力 TOP10 企業(yè)市場(chǎng)份額只有11.06%。

小的物業(yè)公司不僅在繳交社保規(guī)范性上與上市公司有較大差距，而且在公司人力物力、融資渠道、現(xiàn)金流等方面也遠(yuǎn)不及后者。社保新政執(zhí)行或?qū)⒓铀傩∥飿I(yè)公司出局，提升行業(yè)集中度。

另外，今年9月的會(huì)議精神指出，在社保征收機(jī)構(gòu)改革到位前，各地要一律保持現(xiàn)有征收政策不變，同時(shí)抓緊研究適當(dāng)降低社保費(fèi)率，確保總體上不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，以激發(fā)市場(chǎng)活力，引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期向好。

在市場(chǎng)向下及新政洗牌的共同沖擊之下，物業(yè)板塊于下半年的最大回撤達(dá)到40%，甚至有不少個(gè)股的最大跌幅超過(guò)了50%。不過(guò)，從近期物業(yè)板塊的表現(xiàn)來(lái)看，多家物業(yè)股的股價(jià)已經(jīng)充分反映了社保新政將帶來(lái)的負(fù)面影響，并開始逐步攀升。其中，近期上市的物業(yè)新股新城悅(01755)累計(jì)漲幅已超過(guò)10%，打破了新股“破發(fā)”魔咒。

如今，新股市場(chǎng)回暖，物業(yè)股充分消化完利空，永升生活的上市可謂是“來(lái)得早不如來(lái)得巧”。