本文來自“EBoversea”微信公眾號(hào),作者周翔、秦波。原標(biāo)題為《【光大海外消費(fèi)】物業(yè)服務(wù)行業(yè)深度報(bào)告:崢嶸初現(xiàn)》。
研究背景
物業(yè)服務(wù)行業(yè)具備孕育行業(yè)巨頭的基礎(chǔ)。當(dāng)前市場(chǎng)化進(jìn)程方興未艾,行業(yè)正處于整合初期。頭部企業(yè)將在未來2-3年收獲高確定性高速成長(zhǎng),同時(shí)龐大的業(yè)主資源也昭示增值服務(wù)富有潛力。我們注意到部分企業(yè)已經(jīng)顯露行業(yè)龍頭跡象。清晰明朗的發(fā)展前景,具有延展性的商業(yè)模式,以及優(yōu)秀穩(wěn)定的財(cái)務(wù)表現(xiàn),令板塊頭部企業(yè)值得重點(diǎn)關(guān)注。隨著港股該板塊標(biāo)的日益豐富,市場(chǎng)重視度亦將逐步提升。
創(chuàng)新之處
1、使用了物管企業(yè)的評(píng)價(jià)體系。明確了物管企業(yè)5個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力維度:1)母集團(tuán)平臺(tái)實(shí)力;2)品牌力;3)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系;4)中層管理團(tuán)隊(duì)及5)資金優(yōu)勢(shì)。我們運(yùn)用自建的五維評(píng)分坐標(biāo)系對(duì)行業(yè)企業(yè)執(zhí)行了系統(tǒng)性的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)。
2、梳理了主管部門取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定進(jìn)程中的政策演變,顯示行業(yè)政策方向及較低的政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對(duì)社保征管改革政策的財(cái)務(wù)影響進(jìn)行敏感性測(cè)算。
3、整理了行業(yè)主要公司的多維度經(jīng)營(yíng)信息,進(jìn)行多角度的同業(yè)比較。主要包括:各公司1)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo);2)母集団支持平臺(tái)情況;3)人才培訓(xùn)框架;4)移動(dòng)端應(yīng)用概況;5)IPO募資用途;6)兼并收購(gòu)事件;7)增值服務(wù)主要業(yè)務(wù)
投資觀點(diǎn)
物業(yè)服務(wù)行業(yè)投資邏輯清晰簡(jiǎn)明。1)行業(yè)具備萬億市場(chǎng)規(guī)模,且增速較快;2)面臨較低的周期風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn);3)市場(chǎng)化進(jìn)程令集中度快速提升,龍頭份額增長(zhǎng);4)行業(yè)自身的商業(yè)模式具備出色的資本回報(bào)和現(xiàn)金轉(zhuǎn)化表現(xiàn)。我們對(duì)于行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的發(fā)展前景整體給予正面評(píng)價(jià),維持行業(yè)“買入”評(píng)級(jí)。
綜合五維評(píng)分表結(jié)果,當(dāng)前我們行業(yè)首推為綠城服務(wù)和碧桂園服務(wù)。二者分別為多元業(yè)態(tài)發(fā)展和基礎(chǔ)服務(wù)擴(kuò)張兩類增長(zhǎng)方式的代表企業(yè)。綠城服務(wù):業(yè)務(wù)呈現(xiàn)多極增長(zhǎng)格局,看好其增值服務(wù)未來發(fā)展。碧桂園服務(wù):管理規(guī)模擴(kuò)張持久迅速,項(xiàng)目盈利能力維持高位。同時(shí)建議積極關(guān)注估值處于低位的雅生活服務(wù)和彩生活。
我國(guó)物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境優(yōu)渥,具備龍頭企業(yè)壯大基礎(chǔ)
城鎮(zhèn)化紅利下的地產(chǎn)繁榮及民眾覺醒的服務(wù)消費(fèi)意識(shí)為物管行業(yè)提供長(zhǎng)期增長(zhǎng)支撐。行業(yè)處于高速發(fā)展階段,面臨較低的周期風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)到2020年全國(guó)物業(yè)管理規(guī)模可達(dá)243億平米,基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模將突破1萬億元。目前行業(yè)亦處于整合初始階段,市場(chǎng)格局依舊高度零散。但持續(xù)發(fā)酵的市場(chǎng)化進(jìn)程令行業(yè)集中度加速提升,行業(yè)領(lǐng)先集團(tuán)初露崢嶸。物業(yè)管理輕資產(chǎn)擴(kuò)張的商業(yè)模式也意味著出色的資本回報(bào)率和現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率。
頭部企業(yè)憑借五類優(yōu)勢(shì)成為行業(yè)趨勢(shì)受益者
物管行業(yè)依然屬于勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè),競(jìng)爭(zhēng)要素極難取得破壞性創(chuàng)新,頭部企業(yè)將是行業(yè)整合和發(fā)展的核心。通過梳理行業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)事件,我們認(rèn)為領(lǐng)先企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要集中體現(xiàn)在5個(gè)方面:1)母集團(tuán)平臺(tái)實(shí)力;2)品牌力;3)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系;4)中層管理團(tuán)隊(duì)及5)資金優(yōu)勢(shì)。我們關(guān)于物管企業(yè)的評(píng)分表主要圍繞上述5個(gè)維度展開。
頭部企業(yè)的四類成長(zhǎng)路徑
當(dāng)前行業(yè)企業(yè)的增長(zhǎng)動(dòng)力主要來自4個(gè)方面:1)基地市場(chǎng)精耕;2)地域多元化發(fā)展,布局空白市場(chǎng);3)多業(yè)態(tài)發(fā)展,住宅非住宅均衡互補(bǔ);4)布局增值服務(wù),孵化商業(yè)模式攫取社區(qū)力量資源,培育新興增長(zhǎng)極。我們認(rèn)為行業(yè)業(yè)績(jī)和估值水平短期內(nèi)仍由基礎(chǔ)服務(wù)板塊主導(dǎo),而中遠(yuǎn)期關(guān)鍵要素將逐漸由增值服務(wù)取代。
行業(yè)首推為綠城服務(wù)(02869)和碧桂園服務(wù)(06098)
受益于物管行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),我們對(duì)于領(lǐng)先企業(yè)的發(fā)展前景整體給予正面評(píng)價(jià)。各公司財(cái)報(bào)中儲(chǔ)備面積數(shù)據(jù)顯示基礎(chǔ)服務(wù)規(guī)模將在未來2-3年高確定性高速成長(zhǎng)。綜合五維評(píng)分表結(jié)果,當(dāng)前我們行業(yè)首推為綠城服務(wù)和碧桂園服務(wù)。二者分別為多元業(yè)態(tài)發(fā)展和基礎(chǔ)服務(wù)擴(kuò)張兩類增長(zhǎng)方式的代表企業(yè)。綠城服務(wù):業(yè)務(wù)呈現(xiàn)多極增長(zhǎng)格局,看好其增值服務(wù)未來發(fā)展。碧桂園服務(wù):管理規(guī)模擴(kuò)張持久迅速,項(xiàng)目盈利能力維持高位。同時(shí)建議積極關(guān)注估值處于低位的雅生活服務(wù)和彩生活。
業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)和估值指標(biāo)
風(fēng)險(xiǎn)提示:外延進(jìn)程不及預(yù)期;人工成本上漲過快;地產(chǎn)銷售市場(chǎng)遇冷。