被低估的海倫堡：千億貨值全國布局 估值潛力巨大

素以“打造精品”聞名的廣東老牌房企海倫堡，即將登陸香港資本市場(chǎng)的消息，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

海倫堡中國控股有限公司于1998年開始開展業(yè)務(wù)，總部設(shè)在廣州，業(yè)務(wù)遍及全國。而據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP研究發(fā)現(xiàn)，相比于其他房企，海倫堡兩大優(yōu)勢(shì)較為突出：一方面，土地儲(chǔ)備地理優(yōu)勢(shì) 明顯，直接受惠于珠三角與長三角經(jīng)濟(jì)帶，尤其是備受市場(chǎng)期待的粵港澳大灣區(qū);另一方面， 除了住宅業(yè)務(wù)之外，商業(yè)物業(yè)以及創(chuàng)意科技園產(chǎn)業(yè)無疑又對(duì)公司發(fā)展助推助力。

凈負(fù)債誤區(qū)：并不高處于行業(yè)正常水平

住宅是海倫堡最為知名的產(chǎn)品和目前主要營收來源。根據(jù)海倫堡招股書顯示：今年上半年，公司營收為39.16億元，同比增長29.4 %;毛利9.91億元，同比增長52 %;凈利潤約5.48億元，同比增長62%，毛利率為25.3 %。

近三年來看， 2015年、2016年、2017年，海倫堡總收益分別為98.02億元，142.28億元、143.56億、復(fù)合年增長率為21%;同期溢利分別為8.36億元、28.98億元和19.8億元，復(fù)合年增長率為53.9%。同期，毛利分別為19.73億元、26.28億元、33.05億元,毛利率分別為20.1% 、18.5%、、23%。業(yè)績表現(xiàn)相對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)來得平穩(wěn)，反映了公司在不同經(jīng)濟(jì)周期中具有良好的抗逆力。

住宅業(yè)務(wù)方面，海倫堡披露，2015年、2016年及2017年及2018年上半年，其物業(yè)銷售的收益分別為97.39億元、141.23億元、142.21億元和38.45億元，分別占同期總收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。

另外，截止今年上半年，海倫堡凈負(fù)債比率為103.1%。這曾引發(fā)市場(chǎng)一些熱議，認(rèn)為其負(fù)債比率過高。但據(jù)智通財(cái)經(jīng)所了解，實(shí)際而言，從地產(chǎn)行業(yè)的特性來看，以上市前的凈負(fù)債比率計(jì)算，海倫堡的負(fù)債率低于大中型房地產(chǎn)開發(fā)商的平均水平。

現(xiàn)奧陸資本總裁兼投資總監(jiān)、原花旗銀行董事總經(jīng)理、中國研究所所長、首席策略師蔡金強(qiáng)就告知智通財(cái)經(jīng)APP，像海倫堡沒上市之前股東權(quán)益很小，上市后增資擴(kuò)股后，凈負(fù)債率會(huì)大幅下降。

而且，跟今年剛在香港上市以及正進(jìn)行上市的內(nèi)房企相比，海倫堡凈負(fù)債率已經(jīng)屬于最低之一了。比如大發(fā)地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率為235.6 %;而德信中國的凈負(fù)債率接近193%。

千億貨值全國布局   深耕粵港澳大灣區(qū)

從目前海倫堡項(xiàng)目區(qū)域分布來看，貨值在千億以上，足夠其未來數(shù)年開發(fā)。

海倫堡目前有112個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目或項(xiàng)目階段，總建筑面積約為2340萬平方米，主要位于珠三角洲地區(qū)、長三角地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)的12個(gè)省及直轄市的31個(gè)城市。

進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)顯示，海倫堡位于一、二線城市的土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)約30%左右，其他土儲(chǔ)均位于惠州、中山、東莞、清遠(yuǎn)、江門、肇慶、寧波、紹興等城市。毫無疑問，這些項(xiàng)目均位于中國經(jīng)濟(jì)的火車頭地帶—珠三角與長三角的“核心腹地”。

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期的是，得粵港澳大灣區(qū)得地產(chǎn)未來，其吸引了外地開發(fā)商蜂擁而至，近水樓臺(tái)得天獨(dú)厚的海倫堡未來將可大大受益。

事實(shí)上，早就在廣東區(qū)域深耕逾20年的海倫堡，在地產(chǎn)開發(fā)方面，尤其在廣州人眼中，其一直以“精品”著稱。比如位于廣州的花樣年華、東莞的海倫灣等，在當(dāng)?shù)囟伎芍^有口皆碑。

另外，以粵港澳大灣區(qū)正中間位置的中山市為例，海倫堡已經(jīng)在此深耕了12年。不得不說眼光獨(dú)到。

粵港澳大灣區(qū)大本營之外，你能想得到的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，海倫堡也早就進(jìn)入。比如上海、廣州、武漢、南京、成都、昆明等城市，不夸張說，在未上市房企中有如此大布局、如此全國化的，近乎沒有。

而據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，上半年，海倫堡共獲取21個(gè)項(xiàng)目，其中9幅地塊通過公開招拍掛獲取，總地價(jià)約58.635億，土地位于無錫、嘉興、蘇州、南昌、寧波、南充、清遠(yuǎn)及昆明。其余12個(gè)項(xiàng)目通過收購獲取，位于南充、德陽、紹興、惠州及南通地區(qū)。

以此來看，海倫堡在地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局方面一二線與三四線并駕而驅(qū)，但彼此的共同點(diǎn)是，這些城市都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)有潛力的地區(qū)，比如無錫、嘉興、紹興、寧波，當(dāng)屬“小上?！边吔?，而南昌、昆明又是省會(huì)城市，德陽、南充無疑是西南重市。

對(duì)于上市后資金使用方面，海倫堡稱，一是，用作將于2021年底前通過在公司目前運(yùn)營及計(jì)劃擴(kuò)張所在的城市尋求并獲取地塊或合適的并購機(jī)會(huì)，用于土地收購以增加土地儲(chǔ)備;二是，用作開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)成本;三是用于一般營運(yùn)資金。

“健康+”、“創(chuàng)意科技園”業(yè)務(wù)模式前景廣闊

地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)然是海倫堡的核心之一，這也是市場(chǎng)最為關(guān)注的熱點(diǎn)。不過，對(duì)于海倫堡一直在進(jìn)行的以住宅業(yè)務(wù)為核心、不斷深化改革擴(kuò)展其他新業(yè)務(wù)的布局，關(guān)注者較少。但在智通財(cái)經(jīng)APP研究認(rèn)為，這很可能是未來另一項(xiàng)重要的亮點(diǎn)，君不見開發(fā)商這兩年普遍在轉(zhuǎn)型往“住宅+”新業(yè)務(wù)上靠攏。

海倫堡在2016年提出“健康+”理念，“健康+”理念不僅包括身體健康，還包括心理健康、社會(huì)福利及社區(qū)內(nèi)的平衡關(guān)系。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，海倫堡的“健康+”理念包括“健康生態(tài)規(guī)劃”、“健康精裝住宅”及“健康智慧社區(qū)”三大元素，為了在現(xiàn)有及潛在客戶中推廣

“健康+”理念，海倫堡還在成都海倫天麓、昆明海倫堡中央廣場(chǎng)及惠州海倫香洲花園等項(xiàng)目設(shè)立了“健康”體驗(yàn)館。今年，海倫堡還提出和實(shí)施了“健康+2.0”，進(jìn)一步升級(jí)及增強(qiáng)產(chǎn)品，更加注重客戶的生活及住宅社區(qū)公共區(qū)域的建設(shè)?！敖】?”理念因切中中國日益擴(kuò)大的中產(chǎn)階層的住房需求，獲得了市場(chǎng)的極大回響，令“海倫堡”品牌的差異化效應(yīng)得到進(jìn)一步提升。

另外，在創(chuàng)意科技園方面，海倫堡也早就有了比較成熟的經(jīng)驗(yàn)。廣州海倫堡創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園早已投入運(yùn)營，海倫堡招股書顯示，海倫堡將創(chuàng)意科技園定義為“產(chǎn)業(yè)孵化器”，旨在促進(jìn)若干高新技術(shù)或“新經(jīng)濟(jì)”公司的繁榮發(fā)展，包括信息技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司、文化娛樂公司及電商企業(yè)?？梢韵胂蟮玫?，未來在創(chuàng)意科技園產(chǎn)業(yè)，海倫堡不排除有更多孵化項(xiàng)目。同時(shí)，大灣區(qū)是中國華南地區(qū)的高新科技搖籃，廣結(jié)粵港澳三地科研人才，優(yōu)質(zhì)創(chuàng)意園的市場(chǎng)需求廣闊。

上述列舉的只是海倫堡業(yè)務(wù)布局的一部分，不得不說，當(dāng)其他房企這兩年開始轉(zhuǎn)向擴(kuò)展其他新業(yè)務(wù)經(jīng)營時(shí)，天時(shí)地利人和早就實(shí)現(xiàn)了的海倫堡卻已經(jīng)不斷深化了。

智通財(cái)經(jīng)APP分析認(rèn)為，在主營業(yè)務(wù)層面，海倫堡全國布局，不管一二線城市，還是潛力城三四線城市，其涵蓋了全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的區(qū)域，這一點(diǎn)尤其考驗(yàn)著開發(fā)商的運(yùn)營和管理能力，在沒上市之前，海倫堡就做到了;在業(yè)務(wù)模式上，海倫堡的“健康+”理念、“創(chuàng)意科技園” 均各具良好發(fā)展前景。

由此來看，上市后的海倫堡整體業(yè)務(wù)都將有望進(jìn)一步提升，估值亦將不斷放大。