禹洲地產(chǎn)（01628）600億目標難實現(xiàn)：保550億已經(jīng)很不容易了

從日前禹洲地產(chǎn)(01628)進行的兩場反向路演傳遞信息來看，完不成今年600億目標基本上是板上釘釘了。

最近兩天，多家券商對禹洲地產(chǎn)發(fā)布了最新業(yè)績，幾乎不約而同提到了其全年目標很難實現(xiàn)。中泰國際在11月14日發(fā)布的研究報告指出， 預計禹洲地產(chǎn)2018年全年銷售在550億至600億人民幣。

中泰國際指出，禹洲今年前10月的合約銷售401.7億，同比增23.9%; 銷售面積2.6百萬平方米，同比增38.2%;下半年銷售增長提速明顯。由于下半年房地產(chǎn)政策較市場預計的更嚴苛，預計部分貨值或略微推遲至年底甚至明年1季度推貨，導致公司達到2018年600億的目標存在不確定性。

“保5不保6”：前十個月銷售目標67%

“管理層表示對全年銷售至少達550億抱有堅定信心;同時重申保持2020年實現(xiàn)千億銷售的目標不變?！眻蟾嬷型嘎冻隽擞碇薜禺a(chǎn)“保5不保6”的決心。

參加了禹洲地產(chǎn)11月6日-8日在武漢和蘇州舉辦的反向路演后，招銀國際11月12日發(fā)布的報告稱， 600 億的銷售目標具有挑戰(zhàn)性，但有信心實現(xiàn)550 億。

據(jù)智通財經(jīng)APP計算，按今年禹洲地產(chǎn)600億銷售目標，前十個月只完成了67%。招銀國際給出的緣由是：銷售落后的主要原因是今年銷售節(jié)奏主要在下半年。大量可售資源直到4季度 才開盤，包括蘇州的5 個項目和武漢的1 個項目。

受銷售影響，招銀國際分別下調(diào)禹洲地產(chǎn)2018-2020年的凈利潤預測增速3.2%、8.3%、10.1%至 38.2 億、44.6 億和 56.3 億元人民幣。公司股價年初至今已經(jīng)下跌了36%，2018年、2019年估值處于2.8倍、2.6倍?！拔覀冋J為目前估值較低，已經(jīng)反映了銷售落后的情況。我們下調(diào) 2018 年底的每股凈資產(chǎn)預測至8.65 港元(之前預測：9.33 港元)，以期反映人民貶值以及股份稀釋的影響。因此目標價由 5.60 港元下調(diào)升至5.19 港元，相當于40%的折讓”。

摩根大通一位不愿具名的分析師告訴智通財經(jīng)APP：目前市場銷售很不好，禹洲地產(chǎn)很多項目推盤趕上了差的時點，因此短期內(nèi)會受到較大影響，沒有辦法，市場普遍的看法是明年上半年很可能更差。對禹洲地產(chǎn)來說，今天的挑戰(zhàn)可能還不算大，明年就不好說了。

下半年以來的中國房地產(chǎn)市場，尤其是金九銀十以來的風云變幻，讓不少房企對去化率較為擔憂，包括了萬科的郁亮就公開談到了要保去化率。而就在三個月前，禹洲地產(chǎn)高管顯然還對此樂觀不已。

大本營上海、蘇州、杭州 去化率紛紛下滑

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安在8月份一次接受采訪時表示，“禹洲現(xiàn)在的土地儲備在1500萬平方米左右，貨值約3000億元，80%的土地儲備都在一二線城市，55%的土儲集中在上海、蘇州、杭州、南京、合肥。我們現(xiàn)在的大本營幾乎就是長三角了，區(qū)域內(nèi)最大的特點就是新二手房房價倒掛明顯，新盤一出，基本上分分鐘就被搶光了。在這樣的樓市行情里，禹洲想要完成600億的年度銷售目標還是很有信心的?！?/p>

林龍安曾說，“禹洲地產(chǎn)2018年和2017年的推盤節(jié)奏不一樣，2018年上半年的比例是35%，下半年是65%，上半年的合約銷售額為215億元。而且上半年較多的推貨集中在泉州、唐山、杭州、南京，下半年我們主要集中在一二線城市?！?/p>

然而，這樣的推盤節(jié)奏，多少不被市場看好。易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進說，“今年以來，一二線城市紛紛加強調(diào)控力度，由于限價限售等政策因素，進一步影響了在此區(qū)域布局的企業(yè)業(yè)績。”

星展銀行指出，為促進剩余月份的預售，禹州計劃在蘇州、南京、合肥、武漢、上海和其他城市推出200億元人民幣的新可銷售資源，以彌補其預售目標的剩余缺口。

以禹洲地產(chǎn)最為看重的上海、蘇州、杭州為例，據(jù)智通財經(jīng)統(tǒng)計，這三個城市的新房成交量都處于下滑階段，前景令人擔憂。

根據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，10月份，上海新建商品住宅新增供給面積90.7萬平方米，環(huán)比增長33.1%;成交面積約53.6萬平方米，環(huán)比下降23.1%;蘇州方面，根據(jù)當?shù)貦C構(gòu)統(tǒng)計，蘇州10月份新建房源共計成交7994套，相較于前一個月減少了667套，環(huán)比減幅7.70%;杭州10月新建商品房共成交8388套，是今年2月份以來最低。也是杭州繼2013年以來同期成交最少的一次。

凈負債比上升 30億債正努力延期

市場不佳是一方面，另一方面禹洲地產(chǎn)的資金壓力，也被券商擺在了現(xiàn)實面前。招銀國際指出，禹洲地產(chǎn)今年將面臨四筆債券到期或提前贖回，總額達100億元。目前，該公司已償還一筆20億債券;兩筆50億債券已延長至2019年，其余的30億元該公司正努力延期。

據(jù)了解，禹洲于8月和9月成功發(fā)行了兩筆債券，總額為30億，10月份還有一筆ABS，總額6億;禹洲2018年計劃使用的200億土地收購款，目前為止僅花費100億。

招銀國際認為，經(jīng)過一系列融資和謹慎的土地支出后，禹洲短期財務壓力得到緩解。不過，根據(jù)禹洲地產(chǎn)今年中報顯示，凈負債比率由2017年12月的57.7%上升至2018年6月的63.0%。