香港零售十年畫像 最貴羅素街

本文來自微信公眾號“觀點”，作者為“觀點地產(chǎn)新媒體”。

傳統(tǒng)正在被改變，變化與融合中的商業(yè)發(fā)展史。

小小一條羅素街，一定程度上就正如縮影一般映射了香港零售業(yè)的黃金十年。

但在港島銅鑼灣，堪稱為香港的購物盛事——崇光百貨(SOGO)的店慶才開始，大批本地市民及內(nèi)地旅客每年都會在這時前來瘋狂掃貨，甚至在開店前幾個小時就在門口排起長隊，一片熙熙攘攘。

而穿過SOGO，經(jīng)Apple Store走過來，就到了羅素街。這條全長僅250米的街道，以往曾一直被稱為“全球最貴街道”，但2013年后它就多跌至二三位。

11月14日，戴德梁行發(fā)布的《全球主要大街》2018年度報告顯示，香港銅鑼灣羅素街再次登上全球最貴鋪租地段寶座，鋪租高達每年每平方英尺2671美元，去年排首位的紐約第五大道則跌至第二名。

這是羅素街時隔5年的再次登頂，但究其背后，羅素街乃是與整個港島零售業(yè)高光命運的起浮相依。

最貴街道羅素街

羅素街坐落于香港灣仔區(qū)銅鑼灣，它“全球最貴”的稱號離不開銅鑼灣的光環(huán)。銅鑼灣因海岸線猶如一個銅鑼而得名，在上世紀80年代其已崛起為香港最大的購物商圈，且被譽為亞洲當之無愧的第一街區(qū)。

在銅鑼灣的西面，就是整個街區(qū)最熱鬧的羅素街。翻閱歷史，這條以港英政府庫務(wù)司詹姆斯·羅素命名的街道已有130年，但在起初的近100年里，羅素街不過是潮濕陰暗的傳統(tǒng)街市，一片老舊，僅是普通香港人的聚腳點。

有文章曾這樣描述它：那時候，這兒有電影院，有銀行，有中檔價位的服裝品牌，以及物美價廉的云吞面。

直到1991年2月，灣仔電車維修廠被拆卸、原址興建起時代廣場之后，鄰近的羅素街才進行重建計劃，將舊式街市改造成名店林立的街道，這也才徹底改變了附近的面貌。

在此后的30多年里，隨著內(nèi)地游客開始赴港旅游購物，尤其是2003年香港啟動針對部分內(nèi)地省份游客的“自由行”計劃，包括羅素街在內(nèi)的零售港商開始賺得缽滿盆滿。

羅素街已經(jīng)不再“素”了，彼時，街上的親民小店迅速被清一色的奢侈品店取代，Burberry、Prada、LV、Emperor等齊聚，有些門店的顧客甚至100%都是內(nèi)地人。

水漲船高，羅素街商鋪的租金也隨之升高。

最巔峰的時刻大致在2012及2013年。數(shù)據(jù)顯示，當時羅素街乃至銅鑼灣的商鋪平均租金達每年每平方英尺約1950美元，折合約每年每平方米16萬港元，連續(xù)兩年蟬聯(lián)全球鋪租最貴的街道，超越巴黎香榭麗舍大街以及紐約第五大道。

據(jù)悉，香港一般零售鋪位租金占營業(yè)額20%左右，以一個10平方米的小店鋪為例，租金每月高達160萬港元，則其每月至少要實現(xiàn)營業(yè)額達800萬港元，平攤下來每天要進賬26萬港元。這也就不難理解，羅素街大多是由奢侈品店鋪組成。

然而，隨著香港整體零售行業(yè)特別是奢侈品銷售額大幅下滑，一路高歌的羅素街也開始慢了下來。

自2013年后，羅素街就再沒登過租金榜榜首。尤其是在2015年，羅素街可以說是處于水火之中。

彼時，因不堪租金重負，不少店鋪要求減租或直接撤租，截至當年6月份羅素街平均租金已比上年同期累計下降40%，甚至曾經(jīng)一周內(nèi)多達7家店鋪減租或退租。最荒涼的時候，羅素街上一眼望去好幾家店鋪關(guān)門大吉，門口還貼滿了中介廣告。

值得一提的是，曾經(jīng)有“鋪王”之稱的羅素街59號也慘遭退租。據(jù)了解，該店鋪原先由Emperor(英皇鐘表珠寶)租了12年，主要銷售卡地亞手表，鋪位面積約為1500平方英尺，租金每月近250萬港元。此外，距離“鋪王”僅幾分鐘步程的羅素街8號，英皇鐘表珠寶退租的第二家店鋪，該店鋪原本租金約為267萬港元。

有報道稱，當時英皇曾以短租形式再承租半年，但月租要求減至每月70萬港元，與之前的250萬港元相比暴跌72%，最終未能談成。

商鋪棄租、銷售大跌的狀況令羅素街一度窘迫，曾經(jīng)“全球最貴街道”的光環(huán)也已失色不少。直至今年11月14日，戴德梁行發(fā)布的《全球主要大街》2018年度報告再次將其拉至鎂光燈下。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱報告獲悉，香港銅鑼灣羅素街租金達到每年每平方英尺2671美元，成為全球最貴地段，而緊隨其后的是美國紐約第五大道，租金達2250美元，第三位為英國倫敦新邦德街，租金達1744美元。

對此，戴德梁行香港商鋪部主管林應(yīng)威表示，香港零售市場在過去一年出現(xiàn)復(fù)蘇、反彈，主要是大陸游客人數(shù)回升所帶動，尤其在上半年間，游客人數(shù)和零售額都出現(xiàn)有不俗的增長，尤其是手表和珠寶類別，這也令奢侈品牌的經(jīng)營者對市場重拾信心。

林應(yīng)威進一步稱，如有理想的位置，奢侈品牌可能會在香港積極考慮開店或擴充。不過，其也指出，下半年由于貿(mào)易局勢緊張、內(nèi)地降低關(guān)稅等外圍因素削弱了香港零售市場的價格競爭力，第四季度的市場前景預(yù)計仍將受到影響。

另悉，此次羅素街重回榜首與競爭對手也有一定關(guān)系。報告顯示，去年排首位的紐約第五大道今年鋪租同比下跌達25%。

香港零售十年畫像

縱使羅素街再次奪回“全球最貴街道”的稱號，香港零售市場也傳來復(fù)蘇信號，但不得不說，這樣的登頂并不代表著羅素街重回輝煌，其乃至整個港島零售業(yè)高光時刻也并沒有立刻重返而來。

小小一條羅素街，一定程度上就正如縮影一般映射了香港零售業(yè)的黃金十年。

香港零售業(yè)的一路走高與2003年內(nèi)地游客赴港自由行政策的開通直接掛鉤。據(jù)香港旅游發(fā)展局披露數(shù)據(jù)，2003年全年訪港人數(shù)為1554萬人次，到了2014年，這一數(shù)字已達6084萬人次，上漲近四倍，其中內(nèi)地游客占77.7%。

赴港人數(shù)的增加直接帶動了香港零售額的上升。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2004年，香港零售業(yè)銷售總額為1910億港元，其中80%由香港本地居民貢獻，內(nèi)地游客消費占14%;2014年，香港零售業(yè)銷售總額達到4930億港元，香港居民的消費占比降至58%，內(nèi)地游客則增至38%。

在租金方面，2003年至2014年間，中環(huán)、銅鑼灣、尖沙咀以及旺角的臨街商鋪的租金暴漲213%;店鋪數(shù)量方面，化妝品、皮具用品及鐘表珠寶業(yè)在香港的分店數(shù)量分別暴漲1975%、62%及29%。

可以窺見，內(nèi)地游客的購買力讓香港零售業(yè)“一夜”之間高速增長，甚至于成為香港的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這也使得以羅素街為代表的銅鑼灣有足夠的底氣開出“天價”租金。

然而，過渡依賴內(nèi)地游客及奢侈品消費也潛移默化地給香港零售業(yè)埋下了危機。當時，香港的商業(yè)街已是“一個模子刻出來”，一眼望去盡是化妝品、珠寶、皮包等品牌店面。

拐點出現(xiàn)在2015年。

據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計處的報告顯示，2015年的零售業(yè)總銷貨價值下跌2.2%。隨著零售業(yè)銷量持續(xù)下跌，當年香港整體的租金跌幅達到15%至20%，銅鑼灣跌幅則近40%，香港租金基本已回落到2011年至2012年的水平。

一環(huán)扣一環(huán)，受影響最大的就是高檔珠寶鐘表等奢侈消費品。2015年，美國著名輕奢品牌Coach在租金未到期之際，毅然提前關(guān)閉中環(huán)旗艦店的消息引來熱議;此后， Burberry、Tag Heuer、Gucci 、Kering也紛紛發(fā)出“逼租”口號或干脆提前關(guān)店。

當時，香港媒體、業(yè)界人士甚至政府官員常用“零售寒冬”一詞來形容香港零售狀態(tài)，有人直指零售市道比“非典”期間差很多。有報道描述，走在銅鑼灣、尖沙咀或是中環(huán)街頭，一間間裝修奢華的商鋪里空空蕩蕩，店員三三兩兩的站著閑聊。

究其原因，自2014年以來，內(nèi)地政府加大反腐力度、香港發(fā)生針對內(nèi)地游客的不友好行為、港元匯率持續(xù)走強、電商崛起等等原因，使得內(nèi)地游客赴港購物的欲望不斷減少。

其中，內(nèi)地游客赴港消費的需求結(jié)構(gòu)改變占據(jù)重要原因。世邦魏理仕香港商鋪服務(wù)部執(zhí)行董事連志豪便曾表示，在過去十年里，內(nèi)地游客來香港買很多奢侈品;如今，內(nèi)地游客也開始變得更加成熟，很多人來香港“深度游”，所以直接體現(xiàn)在奢侈品上的銷售數(shù)字就變得不樂觀。

在這樣的情況下，香港零售業(yè)高租金、高利潤的商業(yè)模式無疑經(jīng)受著前所未有的考驗，可以說，香港零售業(yè)的黃金十年已悄然過去。

不過，在香港零售業(yè)經(jīng)歷了前幾年的“寒冬”后，受益于內(nèi)地消費升級、港珠澳大橋開通等因素，今年以來再有觸底反彈的訊息。

據(jù)香港統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年，香港零售業(yè)自2014年以來首次錄得增長，全年增長2.2%至4461億港元，而總銷貨數(shù)量的臨時估計亦上升1.9%;而截至2018年9月，與2017年同期比較，首9個月合計的零售業(yè)總銷貨價值的臨時估計上升11.1%。

在大陸游客人數(shù)方面，據(jù)攜程發(fā)布的《2018香港旅游大數(shù)據(jù)報告》顯示，2018年1-8月，內(nèi)地訪港旅客達4196萬人次，同比增長10.43%。業(yè)內(nèi)因此推測，如果按照這一增速，2018年內(nèi)地赴港人數(shù)有望接近5000萬，位居出境游第一大目的地。

可以窺見，此次羅素街時隔5年再奪“全球最貴街道”，無疑也讓市場對于香港零售業(yè)能否重返黃金時代有了更多的想象空間。