新城悅(01755)登陸港股，為何淡市澆不滅物業(yè)公司上市熱情?

11月6日，新城集團(tuán)旗下物業(yè)公司新城悅(01755)在港股主板掛牌上市，拉開了新一輪物業(yè)公司上市潮的帷幕。據(jù)了解，金科物業(yè)、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活等物業(yè)公司都在籌備上市。

新城悅上市首日，開盤漲逾5%，此后漲幅雖有收窄，不過最終還是以漲3.79%收盤，成交額約9890萬港元。

在震蕩股市下，新城悅依然能放量上漲，資金對物業(yè)股的青睞不言而喻。與此同時(shí)，縱觀近期陷入回調(diào)僵局的物業(yè)板塊，其中幾只個(gè)股如碧桂園服務(wù)(06098)、彩生活(01778)也“沾光”，在尾盤有小幅上漲。

今年以來，受中美貿(mào)易摩擦等多重因素影響，A股和港股走勢疲弱。近期市場雖有反彈，但依然低迷。新城悅上市深得資金追捧，為何低迷的股市仍澆不滅物業(yè)公司的上市熱情?

物業(yè)行業(yè)：處于高速增長期

在業(yè)界看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入白銀時(shí)代。但作為房地產(chǎn)鏈條下游的物業(yè)行業(yè)，它的黃金時(shí)代卻剛剛開啟，物業(yè)行業(yè)正處于前所未有的高速增長期。

海通證券曾對物業(yè)行業(yè)的增長空間進(jìn)行過具體測算。根據(jù)研報(bào)顯示，我國城鎮(zhèn)化尚處于快速推進(jìn)階段，按照海外規(guī)律，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%后增速會下降，由此可得，物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模的快速增長至少還有7-12年。短期來看，預(yù)計(jì) 2022年末物業(yè)行業(yè)總規(guī)?？蛇_(dá)到10000億元。

面對萬億級市場空間，一眾實(shí)力雄厚的物業(yè)公司欲借助行業(yè)發(fā)展東風(fēng)登陸資本市場，通過資本之力開拓更大的業(yè)務(wù)版圖。近兩年，物業(yè)管理公司上市潮爆發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，目前在A股上市的物業(yè)公司有1家，有62家公司在新三板掛牌。在港股市場上，物業(yè)股共9只。以2014年誕生的第一只物業(yè)股——彩生活來算，物業(yè)股的上市歷史已有5年。另外，2018年以來登陸港股市場的除新城悅外，還有雅生活(03319)、碧桂園服務(wù)，占到整個(gè)港股物業(yè)股數(shù)量的三分之一。

優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司進(jìn)入上市加速期，有利于吸引更多資金進(jìn)場布局，重新定價(jià)該板塊，而已上市的物業(yè)股估值有望達(dá)到更合理的水平。

港股崇尚價(jià)值投資，物業(yè)股估值高低，歸根結(jié)底還是要看企業(yè)的盈利情況。從港股物業(yè)股今年的業(yè)績表現(xiàn)來看，盈利呈上升趨勢。

根據(jù)安信證券數(shù)據(jù)顯示，2018年中期，港股物業(yè)企業(yè)的營收和凈利潤呈現(xiàn)上移趨勢，營收15億元企業(yè)、凈利潤1千萬以上企業(yè)數(shù)量相對增加，上移趨勢及上移幅度明顯。

另外，中型物業(yè)企業(yè)成為營收增長的驅(qū)動力量，而凈利潤增速提升是各體量企業(yè)共同作用的結(jié)果。

看社保新政：市場已過度焦慮

處于行業(yè)上升期，及有穩(wěn)定的現(xiàn)金流等因素，物業(yè)股在2018上半年崛起，逆市暴漲。遺憾的是，下半年卻風(fēng)光不再，8月至今，物業(yè)股已經(jīng)平均下跌了26%，有些個(gè)股跌幅甚至逾50%。

致使物業(yè)板塊下跌的最主要原因，可以說是7月20日發(fā)布的社保繳費(fèi)新政，它規(guī)定，從201年1月1日起，將基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等各項(xiàng)社會保險(xiǎn)費(fèi)交由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收。

值得注意的是，目前我國社保存在企業(yè)實(shí)際繳費(fèi)率低于法定繳費(fèi)率、申報(bào)社保繳費(fèi)基數(shù)普遍偏低、少報(bào)繳納社保人數(shù)等問題。所以，社保新政一旦執(zhí)行，企業(yè)漏繳少繳社保等問題將得到改善。而這也意味著，企業(yè)的用人成本將大幅增加。

物業(yè)行業(yè)作為勞動密集型的行業(yè)，受到這一新政的沖擊較大。

早在今年9月，智通財(cái)經(jīng)APP已刊出相關(guān)文章，彼時(shí)，多家物業(yè)股的股價(jià)已經(jīng)充分反映了社保新政將帶來的負(fù)面影響。

短期而言，根據(jù)券商的測算，社保新政的執(zhí)行，或令物業(yè)公司稅前利潤下降3%-8%。長期來看，這一政策的執(zhí)行對于龍頭物業(yè)公司而言，卻算是利好。

相比于房地產(chǎn)，物業(yè)行業(yè)的集中度還是非常低。數(shù)據(jù)顯示，目前全國物業(yè)公司超過10萬家，截止2017年末，百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)市場份額僅為32.42%，其中綜合實(shí)力 TOP10 企業(yè)市場份額只有11.06%。

小的物業(yè)公司不僅在繳交社保規(guī)范性上與上市公司有較大差距，而且在公司人力物力、融資渠道、現(xiàn)金流等方面也遠(yuǎn)不及后者。社保新政執(zhí)行或?qū)⒓铀傩∥飿I(yè)公司出局，提升行業(yè)集中度。

另外，今年9月的會議精神指出，在社保征收機(jī)構(gòu)改革到位前，各地要一律保持現(xiàn)有征收政策不變，同時(shí)抓緊研究適當(dāng)降低社保費(fèi)率，確?？傮w上不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，以激發(fā)市場活力，引導(dǎo)社會預(yù)期向好。

券商投資建議：首推彩生活

眾多券商近期仍出具報(bào)告表示，看好物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，建議抓住合適時(shí)機(jī)，布局優(yōu)質(zhì)個(gè)股。

建銀國際在10月31日發(fā)布的報(bào)告中表示，更支持酬金制公司而非包干制公司，前者更容易實(shí)現(xiàn)成本轉(zhuǎn)嫁。

排在建銀國際投資選擇第一位的是彩生活(優(yōu)于大市)，其次是中海物業(yè)(02669，優(yōu)于大市)、雅生活(優(yōu)于大市)、綠城服務(wù)(02869，中性)、碧桂園服務(wù)(中性)。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，彩生活或受社保新政影響較小，公司每平米員工成本為業(yè)內(nèi)最少：百萬平方米只需要160人(收購萬象美之前，該數(shù)據(jù)僅為132人)，相當(dāng)于人均在管面積超6250平方米。

目前彩生活的員工為53608人，其中，自管員工約1.3萬人，外包員工約4.1萬人。外包比例遠(yuǎn)高于同業(yè)公司，能有效降低剛性成本。同時(shí)，外包商業(yè)務(wù)競爭激烈，也會盡力去優(yōu)化員工成本。

值得一提的是，彩生活經(jīng)過16年的探索，目前正把傳統(tǒng)物業(yè)管理互聯(lián)網(wǎng)化，通過發(fā)展生態(tài)圈中的核心產(chǎn)品：“北斗七星”服務(wù)體系——E安全、E維修(含E電梯)、E清潔、E停車、E繳費(fèi)、E能源、E投訴和“三彩產(chǎn)品”——彩惠人生、彩富人生、彩車位(彩住宅)，不僅將基礎(chǔ)物業(yè)管理當(dāng)中的各類服務(wù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、訂單化處理，降低人工成本，同時(shí)也大幅提升增值服務(wù)板塊的利潤占比。

目前，彩生活各項(xiàng)物業(yè)進(jìn)展迅猛，發(fā)展態(tài)勢良好。數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，彩生活的營業(yè)收入年均復(fù)合增速約40%，凈利潤年均復(fù)合增速約38%。2018年中期，公司權(quán)益擁有人應(yīng)占溢利同比大幅增加74.1%至約1.75億。但從價(jià)格上看，彩生活當(dāng)前股價(jià)卻處于歷史底部。