旭輝(00884)過冬：3000億目標背后的債務(wù)再平衡

號稱要在2021年實現(xiàn)3000億目標的旭輝控股集團(00884)，開始了緊衣縮食。而在多家券商分析師看來，如何解決當下的高負債壓力，對旭輝而言至關(guān)重要。

日前，旭輝發(fā)布一則名為《關(guān)于全集團全面開展“開源節(jié)流、瘦身行動”工作》的通知，就差旅費、招待費、辦公消耗等方面進行詳細控制。

通知稱，以“會議活動”為例，過往，常見的慶功會、答謝會、條線會、培訓會、外出考察等形式的會議，如無特殊情況，在四季度均不再允許召開。

千億房企緊衣縮食

在差旅費方面，旭輝要求，全集團全員經(jīng)濟艙出行、全員住宿標準向下降低一個等級、明年差旅費人均降10%。

通知還要求，通過減小辦公能耗降低費用的支出，辦公用紙、辦公用水、辦公用電均在管控范圍;2019年，旭輝各下屬單位的預算要在2018年執(zhí)行費用的基礎(chǔ)上，下降不低于8%。

辦公租賃方面，旭輝要求減小費用支出?！案鲉挝粦?yīng)本著艱苦創(chuàng)業(yè)、減配增效的辦公租賃原則;自主控制及縮減人均面積標準、單位面積租賃標準與裝修標準不低于20%左右;2019年預算如無特殊事項，不再新增辦公室租賃面積。”

在車輛配置上，旭輝要求，統(tǒng)籌安排單位公務(wù)車輛，在現(xiàn)有車輛使用的基礎(chǔ)上，不再新增或更換車輛的配置、降低駕駛員崗位;車輛運營的預算，在同等條件下原則上2019年比2018年下浮不低于10%的執(zhí)行費用。

市場行情不好，地產(chǎn)商和中介最近以來紛紛在為過冬做準備，比如世聯(lián)行董事長陳勁松明確對外宣布類似旭輝集團這樣的措施。但對數(shù)千億像旭輝這樣的中大型地產(chǎn)商而言，目前對外明確要嚴控開支的情況倒也不多。

10月30日，旭輝集團副總裁、董事會秘書朱瑜在接到智通財經(jīng)APP詢問時，其并未表示就直接掛斷電話。智通財經(jīng)APP同時還致電旭輝集團董事局主席林中，但電話一直未有接通。

債務(wù)飆升：從50.9%上升到72%

截止三季度末，旭輝控股累計實現(xiàn)合同銷售(連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合同銷售)金額約人民幣1070.6億元，同比增長55.34%，合同銷售面積約674.8萬平方米，合同銷售均價約人民幣1.59萬元/平方米。

按此計算，于2018年前三季度，旭輝控股累計實現(xiàn)合同銷售金額已完成2018全年合同銷售目標1400億元的76.47%。

瑞穗證券亞洲房地產(chǎn)研究主管、執(zhí)行董事金增祥向智通財經(jīng)APP表示，“像旭輝這樣緊縮開支的房企，最大的因素是現(xiàn)金流緊張。尤其是過去過于激進的房企，當前都面臨同樣的問題。當市場行情好的時候，沒人會在意這種高負債快周轉(zhuǎn)模式，現(xiàn)金流就不成問題;當市場行情冷卻的時候，投資者最關(guān)注的現(xiàn)金流是否正常，債務(wù)能否下降?！?/p>

根據(jù)旭輝今年中報顯示，上半年公司的凈負債率由2017年底的50.9%上升到72%;凈負債為314.62億元，總債務(wù)為705.6億元，同比增長78.41%?，F(xiàn)金流2017年末的300億元增長至390億元。

目前旭輝還有于一年內(nèi)到期的銀行及其他借款約91億元，以及于一年內(nèi)到期的公司債券約36億元。10月份有一筆35億的公募到期;在融資成本上，銀行及其他借款利息開支的部分是2017年的近兩倍，優(yōu)先票據(jù)本地性開支也有所增加。

申萬宏源在8月中旬的一份研究報告中指出，旭輝凈負債率從2017年末的70%上升至89%，超出市場預期的80%水平。與此同時，公司平均融資成本從2017年末的5.2%小幅上升至今年6月末的5.3%，預計融資成本將可能持續(xù)上升。

據(jù)智通財經(jīng)APP統(tǒng)計，旭輝目前總?cè)谫Y額超過200億人民幣，涉及美元債務(wù)、港元債券以及國內(nèi)債券。其中多筆債務(wù)融資成本為6.39%、7.75%、8.75億。

近五年來看，旭輝從2013年的153億增長到今年前九個月的1070億，年復合增長率基本保持在40%到50%左右。不過，與此同時，負債總額也在持續(xù)攀升。2013年到2017年，旭輝集團負債總額分別為299.51億元、319.56億元、521.69億元、711.97億元、1174.87億元，資產(chǎn)負債率分別為76.59%、73.40%、77.34%、80.47%、77.42%。

而這5年旭輝的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為29.88億元、11.53億元、42.54億元、39.58億元、55.96億元。

金增祥認為，降債務(wù)與穩(wěn)現(xiàn)金流對旭輝這類房企是當務(wù)之急，這個過程并不容易，甚至很痛苦。

高價地的擔憂：瑞信下調(diào)2019年、2020年盈利5%

在公開市場拿地方面，數(shù)據(jù)顯示，上半年旭輝集團拿地金額達到 367 億元，超過恒大，排列行業(yè)第七。按公司計劃，2018 年至少會投入 700 億元資金用以增加土地儲備，并擴大在全國各地的布局。

常年對房地產(chǎn)行業(yè)深有研究的原花旗銀行董事總經(jīng)理、首席策略師、亞洲地產(chǎn)研究組組長蔡金強也向智通財經(jīng)APP表示：“過去幾年，像旭輝這種快速跑馬圈地的房企，銷售額和收入都大幅提升，但這兩年這種模式是否還能繼續(xù)?存在較大不確定性。尤其是現(xiàn)在，市場都覺得調(diào)控并非短期可以放松，這種情況下，拿的高價地能不能賣出去多少讓人擔憂?！?/p>

國際大行瑞信在10月22日發(fā)布的研究報告也指出，由于旭輝近年以高價購入儲備土地，市場擔憂其利潤率表現(xiàn)會欠佳，根據(jù)管理層指引新項目利潤率介于20%-25%之間，低于未入賬銷售的25%-30%，基于銷售價格調(diào)整，分別下調(diào)旭輝2019年和2020年的盈利5%，目標價從7港元下調(diào)至5.3港元。

按旭輝去年定下的發(fā)展目標，未來五年保持復合增長率40%，2021年要向3000億元銷售規(guī)模進軍，力爭在2020年之前進入行業(yè)TOP8。旭輝的官網(wǎng)巨幅頭條顯示，公司在2018年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)榜單中位列第TOP15。