13%高息融資：賣股賣項目后萊蒙國際(03688)如何做“精品”?

小房企的艱難處境，在萊蒙國際(03688)身上表現(xiàn)的異常明顯：高達(dá)13%的融資成本近乎于內(nèi)房股的天價。

萊蒙國際日前公告稱，公司于2018年10月26日，貸款人(即Metro Property及Lee Kim Tah)、借款人Top Spring International (BVI) Limited(該公司全資附屬公司)、Metro-LKT(作為抵押代理及貸款融資代理)及該公司(作為擔(dān)保人)訂立有抵押貸款融資協(xié)議，據(jù)此貸款人同意向借款人提供一筆總額為1.2億美元的貸款，利率每年13%，期限自動用日期起計24個月，借款人可要求選擇延長12個月。

公司稱，所得款項用作該集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般營運(yùn)資金，以及借款人及貸款人可能協(xié)定的其他用途。

13%年利率近年來最高

智通財經(jīng)APP查詢近期內(nèi)房股融資發(fā)現(xiàn)，萊蒙國際13%的年利率，不僅創(chuàng)近年來融資成本最高，可能在過去三年，其成本都屬于最高之一。

以雅居樂為例，其今年融資成本也近乎于內(nèi)房股中的最高之一，年利率有8.5%、9%，其部分浮動利率加起來也超過10%;旭輝9月14日發(fā)行 的10億元優(yōu)先票據(jù)，年利率在7.75%。

隨著香港步入加息通道以及內(nèi)房股受調(diào)控等因素普遍走弱，整個內(nèi)房股今年以來的融資成本大幅度提升。

當(dāng)然，值得關(guān)注的是，如中國海外發(fā)展、萬科等大藍(lán)籌公司融資成本基本上都遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值。如中海最近發(fā)行35億規(guī)模公司債券，年利率僅為4%。

“越好的公司融資越便宜，越差的公司融資越貴，這是恒之不變的道理。像萊蒙國際這種房企，肯定面臨著現(xiàn)金流壓力和償債壓力。所以，即使成本這么貴，還是必須得借錢?！? 法國巴黎銀行一位房地產(chǎn)分析師10月29日告訴智通財經(jīng)APP。

根據(jù)萊蒙國際披露顯示，截至今年6月30日，公司錄得借款總額約92.23億港元，其中約57.3億港元須于一年內(nèi)償還。特別是，總金額約1.92億美元(相等于約15.03億港元)將于2019年1月6日到期以贖回未償還可換股債券。

債務(wù)負(fù)擔(dān)壓頂，高利率解困，似乎是像萊蒙國際這樣的小房企唯一解決方案。穆迪在9月份發(fā)布的流動性指標(biāo)顯示，受評中國開發(fā)商的流動性狀況依然趨緊，這主要源于再融資需求較大且銷售增速可能放緩。

穆迪預(yù)計，未來12個月內(nèi)約有390億美元的境內(nèi)債券和190億美元的境外債券到期或可供回售;而部分規(guī)模較小的受評開發(fā)商也將面臨較高的再融資風(fēng)險，因為隨著銷售增長放緩，其信用質(zhì)量和融資渠道將進(jìn)一步受到削弱。

萊蒙國際這三年怎么了?

回歸基本面，如果從整個公司發(fā)展戰(zhàn)略角度來看，曾在深圳打造過知名樓盤“水榭春天”系列的萊蒙國際， 2000年發(fā)展至今的步伐，不僅沒有跟得上同時期的黃金期，反而在持續(xù)退后。

今年上半年，萊蒙國際總收入及物業(yè)銷售收入分別約為3.09億港元及0.63億港元，同比別減少約69.6%及91.9%。萊蒙國際錄得公司權(quán)益股東應(yīng)占虧損約0.3億港元，而2017年同期則錄得盈利1.04億港元，每股普通股基本虧損0.02港元。

截止上半年，萊蒙國際在11個城市擁有20個項目，估計凈可銷售╱可租賃建筑面積合共約68萬平方米。

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)最早進(jìn)入的開發(fā)商，18年走下來的萊蒙國際如今不管是營收還是土地儲備，從內(nèi)房股來看，顯然處于末端位置。

總部位于一線城市深圳，且最早在深圳開發(fā)高價別墅“水榭山”以及“水榭春天”等，萊蒙國際的知名度與口碑在地產(chǎn)行業(yè)曾一段時間被稱為“精品”代表，2011年公司登陸港交所。而近三年財務(wù)數(shù)據(jù)來看，萊蒙國際的表現(xiàn)并不算好。

2015年，萊蒙國際錄得合同銷售及認(rèn)購未簽約銷售額約85.20億港元;錄得物業(yè)及停車位合同銷售合共約80億港元。物業(yè)合同銷售占約78.24億港元，合同可銷售建筑面積約39.65萬平方米，而平均售價約每平方米1.97萬港元，較2014年分別下降約20.2%、27.8%及上升約10.5%。

2016年，萊蒙國際合同銷售及認(rèn)購未簽約銷售額約為45.73億港元，其中物業(yè)及停車位合同銷售約為40.48億元。2016年物業(yè)合同銷售占約38.97億元，合同可銷售面積為18.74萬平方米，同比分別下降50.2%及52.7%。

2017年，萊蒙國際營業(yè)收入由2016年減少約67.0%至約18.37億港元;公司權(quán)益股東應(yīng)占盈利約46.42億港元，較2016年8.66億港元增長約436.02%。更細(xì)來看，萊蒙國際2017年錄得合同銷售及認(rèn)購銷售額約24.9億港元;錄得物業(yè)及停車位合同銷售合共約18.7億港元;物業(yè)合同銷售約17.2億港元，合同可銷售建筑面積約125580平方米，而平均售價約每平方米13727.5港元，較2016年分別下降約55.8%、33.0%及34.0%。

同樣近三年，萊蒙國際開始了大甩賣：一方面是大股東易主，云南城投以12.35億收購萊蒙過27.62%的股權(quán)，成為大股東;另一方面是2016、2017年，萊蒙國際共出售15個項目，回籠資金177億。

還有機(jī)會嗎?

賣股賣項目之后的萊蒙國際在今年年初表示，作為小開發(fā)商，在現(xiàn)有調(diào)控政策環(huán)境下，過去的高負(fù)債、高規(guī)模、高周轉(zhuǎn)的模式將受到考驗。未來公司將聚焦精品房地產(chǎn)開發(fā)，將業(yè)務(wù)范圍重點聚焦在粵港澳大灣區(qū)、上海、澳洲悉尼等有潛力的市場。與此同時，積極開拓“房地產(chǎn)+”的商機(jī)，在健康養(yǎng)護(hù)、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域進(jìn)行投資布局。

值得一提的是，業(yè)內(nèi)的共識是，做精品地產(chǎn)或高端地產(chǎn)周期慢，成本高，回款慢，尤為考研開發(fā)商的財務(wù)、運(yùn)營等綜合能力。短期而言，迎接萊蒙國際的財務(wù)壓力以及開發(fā)不足的土地儲備，都讓公司前景充滿不確定性;長期來看，隨著城市化進(jìn)程不斷提速，精品地產(chǎn)的需求亦將得到進(jìn)一步提升。同時，萊蒙聚焦業(yè)務(wù)在粵港澳大灣區(qū)、上海、澳洲悉尼等，前景還算不錯。