三個月內(nèi)兩次被取消融資 高負債、激進擴張的雅居樂(03383)能實現(xiàn)千億目標嗎?

業(yè)績不好又很缺錢，想融資又不可得，同時還被資本市場看空，雅居樂(03383)的日子真是一點也不好過。

10月13日據(jù)上交所披露信息，雅居樂一筆擬非公開發(fā)行的2018年公司債被終止發(fā)行，債券規(guī)模為80億元。

80億融資 三個月內(nèi)被終止兩次

這已經(jīng)是雅居樂今年內(nèi)第二次發(fā)公司債被終止。 據(jù)智通財經(jīng)APP查詢，這筆公司債曾于7月被中止發(fā)行，隨后被再次提交。

“被終止一般有兩種，一種是被監(jiān)管層終止，這主要是對那些存在較大財務壓力，相對而言風險系數(shù)比較高的公司;另一種是公司自身主動宣布終止，可能考慮市場環(huán)境成本等因素。很顯然雅居樂是屬于前者。”一位市場分析人士向智通財經(jīng)APP這樣表示。

前后不過三個月時間，接連被終止融資的雅居樂，說明對資金的渴求是多嗷嗷待哺。相比近期持續(xù)發(fā)行公司債的鴻坤集團、富力地產(chǎn)等，雅居樂的尷尬之情溢于言表。比如，富力地產(chǎn)10月8日宣稱，公開發(fā)行的130億元公司債券已獲得批準。

高負債模式 境外國內(nèi)數(shù)百億融資

雅居樂的資金鏈壓力不是一般大，據(jù)公司今年中報披露，截至6月末，短期借款近300億元，同比增長10%，而非受限現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為181.73億元，凈負債率為87.7%，相對于去年底的71.4%，上浮16.3%。

高節(jié)奏拼命借錢，是雅居樂今年的主題。以上半年為例，雅居樂集團光在境外就發(fā)行了5億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券、1億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券，以及與多間銀行簽訂一項為期四年金額為88.34億港元(附帶25億港元增額權(quán))及2億美元的銀團貸款協(xié)議。成本近乎于內(nèi)房股中的最高，年利率有8.5%、9%，甚至于浮動起來超過10%。

境外狂融資，境內(nèi)也不閑著，雅居樂在今年3月份在深交所宣布發(fā)行30億供應鏈資產(chǎn)支持專項計劃，目前已經(jīng)發(fā)行10.83億。不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截止目前，雅居樂實際融資金額已高達超過230億。

匯豐、交銀國際相繼看空 沽空情緒加重

負債率成為了資本市場對雅居樂最不看好的關(guān)鍵。匯豐證券在今年7月26日發(fā)布的研究報告指出，雅居樂資產(chǎn)負債表將成為今年中期業(yè)績關(guān)鍵焦點。

報告預計，在流動性緊張之際，預期雅居樂的凈負債率將從2017年財年的水平進一步攀升，鑒于營現(xiàn)金流出現(xiàn)負數(shù)，估計雅居樂今年上半年將出現(xiàn)更高的杠桿率，并料會持續(xù)一整年。該行預計，雅居樂于2018財年的凈負債比率將增加12.9個百分點至145%。

匯豐還指出，受海南限售政策影響，該行預期雅居樂上半年的總合同銷售額約為468億人民幣，只按年增長1%，僅鎖定全年銷售目標之43%，低于同業(yè)平均水平的52%。不過，該行對雅居樂銷售達標感樂觀，但認為要留意可售資源高度集中于三四線城市，在不確定的市況中往往更容易受到影響。

值得關(guān)注的是，而就在雅居樂近日雅居樂公司債被終止前兩天，另一家投行交銀國際則旗幟鮮明發(fā)布了“沽售”看法。

交銀國際表示，雅居樂2018財年銷售目標失敗的可能性增加，將影響公司估值及流動性。由于銷售額低于預期，以及近期人民幣進一步貶值，交銀下調(diào)雅居樂資產(chǎn)凈值估值，由每股21.3元降至18元，同時將目標相對資產(chǎn)凈值折讓，由40%擴大至55%.目標價由12.8元大削36.7%至8.1元，評級由“中性”下調(diào)至“沽售”。

截止10月18日收盤，雅居樂股價為8.79元。根據(jù)港交所公開信息顯示， 10月11日至16日，雅居樂的沽空比率從15.32%上漲至21.53%，很明顯，投資者的看空情緒加重。

千億目標難實現(xiàn) 激進擴張可取嗎?

雅居樂最新的銷售數(shù)據(jù)顯示，公司連同合營公司及聯(lián)營公司的累積預售金額為701.6億元及累積預售建筑面積為537.0萬平方米;平均預售價為每平方米13064元。

按雅居樂今年銷售目標100億來算，10、11、12月份雅居樂還要完成300億，平均每個月100億。令人擔憂的是，在當前市場狀況異常寒冷、全國成交量普遍下滑的環(huán)境下，想完成目標，誠如交銀國際所言，失敗的可能性很大。

而且，更大的挑戰(zhàn)還在于雅居樂今年以來的急速擴張。按雅居樂今年目標，投資有600億，500億投入地產(chǎn)，100億投入其它產(chǎn)業(yè)。僅今年上半年，雅居樂共新添30幅新地塊，新增可售貨值人民幣640億元。

據(jù)智通財經(jīng)APP統(tǒng)計，光今年拿地方面，雅居樂就分別在常州、大理、南京、河源、成都、滎陽等城市拿地。以雅居樂河南滎陽舊改及文旅項目為例，根據(jù)協(xié)議，老城綜合改造項目的總投資額約100億元，而文旅新城項目的總投資額將達到450億元。

550億的投資，雖然不是一次性的，但市況不好的環(huán)境下，還在大規(guī)模擴張，對賭的政策風險無疑在增加。瑞穗證券亞洲房地產(chǎn)研究主管、執(zhí)行董事金增祥此前在接受智通財經(jīng)APP詢問時顯然不看好雅居樂這樣的激進：“現(xiàn)在政策各方面都收緊。即使銷售很強，但有一兩個項目出問題，現(xiàn)金流出問題就是時間點了，并不是說銷售多好就能解決一切。比如銷售1萬億，但有2萬億的債，這并不能解決問題?！?/p>

銷售承壓、負債攀升、激進擴張、融資艱難，層層環(huán)壓下的雅居樂，如果一個環(huán)節(jié)跟不上，其他環(huán)節(jié)恐怕更難過。