內(nèi)房股“融資大王”：旭輝(00884)高杠桿模式能賭贏3000億嗎?

當(dāng)房地產(chǎn)大勢充滿不確定性，連最大規(guī)模之一的萬科都坦言將“活下去”作為第一要素時，逆勢擴(kuò)張加杠桿這種對賭策略能否贏在未來?旭輝控股集團(tuán)(00884)就是一個最佳案例。

9月26日，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普發(fā)布報告稱，旭輝集團(tuán)擬增發(fā)的2022年1月到期的優(yōu)先債券，將不會影響該債券“B+”的評級。

標(biāo)普將該債權(quán)評級定為比旭輝集團(tuán)主體信用評級第一個級別的原因在于，該債券存在結(jié)構(gòu)性后償風(fēng)險，償還順序位列公司資本結(jié)構(gòu)中大量有抵押債務(wù)和子公司層面?zhèn)鶆?wù)之后。

美元、港元、人民幣各種債券 內(nèi)房股中的“融資大王”

截至今年6月30日，旭輝集團(tuán)約有330億元人民幣有抵押債務(wù)和160億元人民幣子公司層面無抵押債務(wù)(包括對合聯(lián)營公司的擔(dān)保)，兩類債務(wù)在公司報告的總債務(wù)(包括對合聯(lián)營公司的擔(dān)保)中的占比達(dá)到約65%。

標(biāo)普預(yù)計，旭輝集團(tuán)會將增發(fā)所籌資金主要用于境外債務(wù)再融資，包括償還將于2019年年初到期的28億港元未到期可轉(zhuǎn)換債券。

據(jù)智通財經(jīng)APP觀察，事實上，逆勢加速融資，早已經(jīng)成為旭輝今年發(fā)展的主旋律，把國內(nèi)國外能用的融資渠道全部打通，某種意義上，旭輝堪稱為內(nèi)房股中的“融資大王”。

僅以9月份為例，旭輝融資的頻繁程度可謂史上之最。9月27日，旭輝宣布，擬發(fā)行本金額為3億美元的5.5%額外票據(jù);9月21日，旭輝再稱，公司接納由集友銀行有限公司授出一項為期三年不超過3億港元的定期貸款融資的貸款函件;9月20日，旭輝宣布，其2020年到期的10億7.75%優(yōu)先票據(jù)已獲聯(lián)交所批準(zhǔn)，上市及買賣預(yù)期將于9月21日生效;9月20日，旭輝稱，完成公開發(fā)行2018年第二期境內(nèi)公司債券;該債券規(guī)模為8.75億元，發(fā)行的票面利率為6.39%;9月16日，根據(jù)上海證券交易所信息顯示，旭輝擬向合格投資者公開發(fā)行2018年公司債券(第二期)，發(fā)行規(guī)模為不超過9.95億元。

把時間拉長到今年全年，據(jù)智通財經(jīng)APP統(tǒng)計，旭輝目前總?cè)谫Y額超過200億人民幣，涉及美元債務(wù)、港元債券以及國內(nèi)債券，以國內(nèi)債券為例，7月4日，旭輝宣布，在中國公開發(fā)行的不超過34.95億元的境內(nèi)公司債券獲批;8月8日，旭輝再稱，其已成功發(fā)行2018年第一期小公募公司債券，發(fā)行規(guī)模為25億元，發(fā)行利率5.46%。

而據(jù)智通財經(jīng)APP查詢發(fā)現(xiàn)，旭輝融資周期大都為短期三年內(nèi)，這其中很多又屬于債務(wù)償還。

高負(fù)債加杠桿模式 小目標(biāo)3000億

在業(yè)內(nèi)看來，高頻繁的債務(wù)融資發(fā)展模式，一定程度上是旭輝近兩年快速實現(xiàn)彎道超車的關(guān)鍵。“這有利有弊，利的方面是公司銷售跟得上，公司規(guī)模很快做大，弊的方面是公司負(fù)債率快速上升，且當(dāng)下拿這么多地，未來市場環(huán)境如何，是否受調(diào)控影響大，很難確定?！眹┚惨晃环治鰩?月28日告訴智通財經(jīng)APP。

按今年旭輝1400億銷售目標(biāo)，今年前8個月，公司實現(xiàn)合約銷售額917億元人民幣，標(biāo)普認(rèn)為，其將穩(wěn)步實現(xiàn)全年1400億元人民幣的銷售目標(biāo)。

而根據(jù)旭輝中報顯示，上半年公司的凈負(fù)債率由2017年底的50.9%上升到72%;凈負(fù)債為314.62億元，總債務(wù)為705.6億元。、同時，目前旭輝還有于一年內(nèi)到期的銀行及其他借款約91億元，以及于一年內(nèi)到期的公司債券約36億元。今年10月份，將有一筆35億的公募到期;在融資成本上，銀行及其他借款利息開支的部分是2017年的近兩倍，優(yōu)先票據(jù)本地性開支也有所增加。

如果從更長的時間周期來觀察，旭輝的負(fù)債額基本上每年都會大幅度飆升。從2013年到2017年，旭輝集團(tuán)負(fù)債總額分別為299.51億元、319.56億元、521.69億元、711.97億元、1174.87億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.59%、73.40%、77.34%、80.47%、77.42%。而這5年旭輝的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為29.88億元、11.53億元、42.54億元、39.58億元、55.96億元。

負(fù)債高額的同時，是支撐現(xiàn)實土地市場的狂飆猛進(jìn)。今年上半年，旭輝集團(tuán)拿地金額達(dá)到 367 億元，超過恒大，排列行業(yè)第七。按公司計劃，2018 年至少會投入 700 億元資金用以增加土地儲備，并擴(kuò)大在全國各地的布局。

高杠桿快周轉(zhuǎn)模式下的旭輝，為此在去年提出了，到2021年要實現(xiàn)3000億元，年復(fù)合增長率40%。

房地產(chǎn)的冬季 活下去容易嗎?

但調(diào)控下的房地產(chǎn)市場走勢何去何從?無疑將深度影響旭輝與所有房企。至少目前看，市場的方向標(biāo)很不樂觀。比如，萬科董事局主席郁亮的內(nèi)部講話，被廣為流傳，地產(chǎn)圈內(nèi)圈外普遍感受到陣陣寒意。

這是萬科首次明確提出要“活下去”，而現(xiàn)實來看，這并非虛言。萬科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔在9月7日披露，7月份萬科的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%-65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況可以說是更為嚴(yán)峻。

趙旭翔解釋稱，低去化率是的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調(diào)控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進(jìn)行，最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策沒有放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。

同一時間，一些地方更是傳出將取消“預(yù)售證”。雖然被監(jiān)管層辟謠，但房地產(chǎn)市場的前景整體上彌漫著一種寒冬的蕭瑟。

很顯然，如果房地產(chǎn)市場步入下行通道，旭輝的模式是否能持續(xù)下去?值得關(guān)注。