美的置業(yè)(03990)盈利能力、融資成本均趨于行業(yè)領(lǐng)先水平，憑啥這么猛?

美的置業(yè)(03990)成立于2004年，是何氏家族繼白色家電之后又一打造的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，在白色家電用20多年的時(shí)間比肩格力之后，這家順應(yīng)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，打著“智慧人居”標(biāo)簽的復(fù)合型房企在地產(chǎn)領(lǐng)域能否走出第二個(gè)同城碧桂園的故事?

回顧美的置業(yè)的發(fā)展史，也是一部中小型房企的奮斗成長(zhǎng)史。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，美的置業(yè)銷(xiāo)售額從2015年的111億人民幣(單位下同)，到2017年成功突破500億，達(dá)到507億，僅僅花了三年時(shí)間。

就目前發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，豐富的土儲(chǔ)以及強(qiáng)勁的盈利能力，相信擁抱資本市場(chǎng)以后，美的置業(yè)將實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定且更有品質(zhì)的增長(zhǎng)。

毛利率及凈利率趨于同業(yè)領(lǐng)先水平

從業(yè)績(jī)上來(lái)看，招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2015—2017年美的置業(yè)的收益分別為83.13億、120億、177.17億。2018年前6個(gè)月的收入為106.37億元，同比增速達(dá)83.7%。期內(nèi)凈利潤(rùn)從2015年的3.83億，增長(zhǎng)至2017年底的18.93億，復(fù)合增速達(dá)到70.34%，可見(jiàn)其增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。

盈利能力方面，美的置業(yè)2015-2017年毛利率分別為21.5%、22.8%、27.6%，凈利率分別為4.6%、8.3%、10.7%。2018年上半年的毛利更是高達(dá)37.8億元，主要受益于期內(nèi)確認(rèn)收益項(xiàng)目的毛利率較高。對(duì)比TOP50的主要房企的毛利率及凈利率水平，美的置業(yè)的盈利水平亦屬于高水平。

值得一提的是，據(jù)仲量聯(lián)行估計(jì)，截止今年上半年，美的置業(yè)的物業(yè)權(quán)益總值為1357億，因此，對(duì)于2018年全年業(yè)績(jī)，投資者可持樂(lè)觀(guān)態(tài)度。此外，招股書(shū)披露，公司擬將全年利潤(rùn)的40%用于派息，這也說(shuō)明公司現(xiàn)金流及業(yè)績(jī)有保障。

多元化融資，在手現(xiàn)金高達(dá)157億

根據(jù)招股書(shū)顯示，截止2018年3月底，美的置業(yè)在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為157億，投資理財(cái)產(chǎn)品約21億元。此次募集資金的70%用于擴(kuò)充土儲(chǔ)，對(duì)比其它上市房企，大部分都用作現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)成本以及償還現(xiàn)有銀行計(jì)息及其它借款，可分析凈負(fù)債率壓力并不大。

美的置業(yè)持續(xù)致力于多元化融資，招股書(shū)披露，公司于2018年3月7日獲深交所批準(zhǔn)，可于2019年3月6日前向合格投資者發(fā)行總額人民幣45億元非公開(kāi)公司債，并已于2018年5月24日發(fā)行第一批公司債券，票面年利率為7.8%，2021年5月到期。同月，美的置業(yè)又獲中監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，可于2020年3月19日前向合格投資者發(fā)行約人民幣30億元的另一批公司債。此外，公司已于2018年7月份發(fā)行合計(jì)人民幣17.9億元的應(yīng)收物業(yè)買(mǎi)家款項(xiàng)抵押ABS，票面利率為7.2-7.8%，短短幾個(gè)月時(shí)間，美的置業(yè)就獲得多渠道融資，都表明機(jī)構(gòu)認(rèn)可其財(cái)務(wù)水平及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，在國(guó)家去杠桿的大前景下，目前銀行貸款利率超過(guò)6%，短期融資利率12%，一年期融資利率9%，均比2017年提高了3個(gè)百分點(diǎn)，大型地產(chǎn)企業(yè)的融資利率在6%左右，中小地產(chǎn)企業(yè)融資成本在8%-10%不等。

通過(guò)對(duì)比上市房企的融資成本，預(yù)計(jì)IPO后其實(shí)際凈負(fù)債率將進(jìn)一步降低至100%以下，融資成本降低同時(shí)也是擠出財(cái)務(wù)利潤(rùn)的過(guò)程，進(jìn)而不斷增厚其利潤(rùn)。

優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)持續(xù)發(fā)力智慧社區(qū)

2004年發(fā)跡于佛山，借助“美的”品牌建立的良好品牌，經(jīng)過(guò)10多年的積累，目前美的置業(yè)已完成全國(guó)布局，截止2018年6月30日，美的置業(yè)擁有142個(gè)規(guī)?；捻?xiàng)目組合，覆蓋全國(guó)11個(gè)省份的36個(gè)城市、兩個(gè)自治區(qū)城市及一個(gè)直轄市，總土儲(chǔ)的建筑面積約為4000萬(wàn)平方米。

值得一提的是，公司的業(yè)務(wù)主要集中于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景良好且有持續(xù)人口流入的二三線(xiàn)城市的核心區(qū)域。

如珠三角、長(zhǎng)三角、以及長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)土儲(chǔ)占比分別高達(dá)20.8%、19.4%、19.6%，此外，西南經(jīng)濟(jì)區(qū)土儲(chǔ)占比為18.8%。而其佛山大本營(yíng)土儲(chǔ)占比高達(dá)15.3%，在粵港澳大灣區(qū)的利好之下，將繼續(xù)立足佛山大本營(yíng)，深耕珠三角，致力于為大灣區(qū)居民帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的人性化智慧人居生活體驗(yàn)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，美的置業(yè)智慧社區(qū)目前已落地全國(guó)二十多座城市，并已率先構(gòu)建互聯(lián)互通的系統(tǒng)化解決方案，如其首創(chuàng)5M智慧健康社區(qū)，發(fā)展至今已開(kāi)啟智慧人居4.0時(shí)代，并呈現(xiàn)了新智慧生活系統(tǒng)化解決方案——云朵全景生態(tài)，涵蓋智慧家居、智慧社區(qū)、智慧服務(wù)與智慧城市的全場(chǎng)景。

裝配式建筑搶占先機(jī)，2021年可實(shí)現(xiàn)盈利

眾所周知，“裝配式建筑”概念興起后，讓大家看到了傳統(tǒng)行業(yè)的的科技含量及超高生產(chǎn)效率，其不但能提高施工質(zhì)量，亦能加快工程進(jìn)度，效率即回報(bào)，裝配式建筑比傳統(tǒng)方式的進(jìn)度快30%左右，此外，還具備低成本、高品質(zhì)等優(yōu)點(diǎn)，被稱(chēng)為建筑業(yè)的玻尿酸。

從美的置業(yè)的招股書(shū)上，其將專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化的裝配式建筑。如此次募集的15%的資金將用于潛在裝配式建筑項(xiàng)目的土地收購(gòu)及建設(shè)。2018年3月31日，公司已與江蘇徐州工業(yè)園區(qū)簽約設(shè)立裝配式建筑廠(chǎng)，預(yù)計(jì)一期工程落成后的年度產(chǎn)能預(yù)計(jì)達(dá)75萬(wàn)平方米。

此外，今年5、6月份公司還分別于長(zhǎng)沙、鎮(zhèn)江、邯鄲及南安市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)訂立合約設(shè)立廠(chǎng)房，預(yù)計(jì)裝配式廠(chǎng)房第一期計(jì)劃于2020年投產(chǎn)，落成后產(chǎn)能可達(dá)435萬(wàn)平方米，這些廠(chǎng)房將于2021年前盈利并提升公司整體凈利潤(rùn)。

進(jìn)入2018年，受一系列內(nèi)外部因素的共同影響，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)政策深水區(qū)，港股內(nèi)房股的表現(xiàn)不太如人意，且限價(jià)“高壓”下，供應(yīng)低迷或?qū)⒂绊懗山涣可闲锌臻g，但是憑能力活下來(lái)的企業(yè)將贏(yíng)得整個(gè)春天。對(duì)比以綠色科技著稱(chēng)的中國(guó)金茂(00817)，以改善大師精準(zhǔn)定位的正榮地產(chǎn)(06158)，其發(fā)展憑借是品牌、產(chǎn)品力，而以智慧家居解決方案的差異化產(chǎn)品獨(dú)特定位的美的置業(yè)亦是如此。

成長(zhǎng)于深厚的制造和科技產(chǎn)業(yè)土壤，美的置業(yè)在賦能智慧人居這條路上，一直都走得堅(jiān)定且認(rèn)真。展望未來(lái)，美的置業(yè)將繼續(xù)執(zhí)行“深耕”戰(zhàn)略，完善一站式智慧家居生活解決方案，并進(jìn)軍裝配式產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)。