房地產(chǎn)爸爸的物管兒子

本文來源于泓銘資本微信公眾號（ID：harmonycapgroup），作者為行業(yè)分析員王丹。

本周中國指數(shù)研究院公布了今年1-8月的房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)，碧桂園集團以5377.7萬平方米銷售面積的靚麗表現(xiàn)再次奪冠。然而、隨著國家對房地產(chǎn)管控的愈加嚴格，資本市場的目光已悄然從開發(fā)商企業(yè)轉移到其旗下營收不受政策影響、安然如泰山的物業(yè)管理。

以1981年深圳物業(yè)管理公司正式成立為標桿作為我國物業(yè)管理行業(yè)起步發(fā)展的源頭，物業(yè)管理行業(yè)迄今也有37年的歷史。而以彩生活2014年6月在香港上市為旗幟、成為國內(nèi)首家分拆上市的物業(yè)服務企業(yè)，四年時間一共7家企業(yè)登陸香港主板、1家A股上市，物業(yè)的資本時代正式開啟。物業(yè)服務企業(yè)上市平均年齡不到2歲（以主板上市企業(yè)作統(tǒng)計），物業(yè)管理行業(yè)在資本市場上的摸爬滾打才剛剛開始，方興未艾。

隨著我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高、人均可支配收入的提升以及順應人民群眾向往美好生活的時代主題，物業(yè)服務的需求愈來愈受到重視，體現(xiàn)在商業(yè)模式上對應為物業(yè)服務公司的兩大塊業(yè)務：物業(yè)管理服務和增值服務。下表中整理了部分上市企業(yè)年報中對自身業(yè)務的劃分方式，其中可見物業(yè)管理服務為基礎、增值服務的空間還很大。

基礎物業(yè)管理板塊而言，房地產(chǎn)市場正逐步進入存量房時代，連續(xù)五年來新房竣工面積超過10億平方米，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。2008年至2017年中國物業(yè)管理面積平均增速為5%，2020年有望突破230億平方米。在這樣一個萬億規(guī)?？臻g的市場中，全國物管公司超過10萬家，2017年行業(yè)前十強的市占率僅11.1%，對比之下，房地產(chǎn)開發(fā)商前十強的市場集中度達24%。未來，擁有優(yōu)秀品牌且具備強擴張能力的龍頭公司將會享受行業(yè)成長及市場份額加速擴大的雙重成長紅利。

除了傳統(tǒng)上的物業(yè)管理，提供增值服務是物業(yè)企業(yè)多元化經(jīng)營的出路、是盈利潛力的新增長點。眼下物業(yè)企業(yè)開展比較廣泛的社區(qū)增值服務主要是社區(qū)O2O，以自建的APP為載體，向社區(qū)居民提供生活服務類O2O，同時亦通過APP平臺開展電商服務。目前來看，物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)教育及房屋租賃市場的空間非常廣闊，而各家物業(yè)企業(yè)亦在嘗試中探索自身的發(fā)展定位。