業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄︱正榮地產(chǎn)(06158)：全年凈負(fù)債率有望控制在100%以內(nèi)

8月28日，正榮地產(chǎn)(06158)在香港舉行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，正榮地產(chǎn)于上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售額581億元，同比大幅增長(zhǎng)170.3%;合約銷售面積339萬平方米，較上年同期增長(zhǎng)194.2%;合約銷售均價(jià)為17,175元;

上半年，正榮地產(chǎn)取得營(yíng)業(yè)收入123.1億元，較上年同期增長(zhǎng)52.3%;毛利27.14億元，同比增長(zhǎng)61.1%;凈利潤(rùn)9.6億元，同比大增154.2%;借貸加權(quán)平均利率7.4%，股東應(yīng)占利潤(rùn)較去年同期增長(zhǎng)172%，達(dá)到8.4億元。

期內(nèi)正榮新增土地儲(chǔ)備586萬平方米，每平方米土地成本人民幣4843元。截至2018年6月30日，正榮地產(chǎn)總土儲(chǔ)達(dá)到1974萬平方米，每平方米土地成本人民幣4337元，其中，70%土地儲(chǔ)備位于一二線核心城市。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的整容地產(chǎn)業(yè)績(jī)會(huì)問答實(shí)錄。

問：上半年權(quán)益收入是多少？

答：報(bào)表上的營(yíng)業(yè)收入是不存在權(quán)益和非權(quán)益的，營(yíng)業(yè)收入就是我們合并報(bào)表上的收入。今年我們的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率比去年提升了1.4個(gè)百分點(diǎn)，目前的簽約毛利率達(dá)到25%以上。未來我們結(jié)轉(zhuǎn)毛利率會(huì)逐步靠近簽約毛利率。所以我們的利潤(rùn)率還是有較大提升空間的。

問：公司有提到要加強(qiáng)持有性資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力，除了長(zhǎng)租公寓外公司還有什么計(jì)劃？

答：持有性資產(chǎn)，目前我們有6個(gè)項(xiàng)目，在建的有11個(gè)。持有性資產(chǎn)我們會(huì)進(jìn)一步加大。未來如何發(fā)展我們會(huì)有一個(gè)布局。長(zhǎng)租公寓我們現(xiàn)在主要還是一些存量資產(chǎn)，未來可能會(huì)輕重并舉。

問：公司銷售額權(quán)益收入是多少？

答：營(yíng)收權(quán)益比重上半年是55%左右，預(yù)計(jì)全年權(quán)益比重占簽約額60%左右。

問：上半年拿地的金額是多少？下半年拿地計(jì)劃？

答：我們上半年我們拿了585萬方的地，其中權(quán)益內(nèi)是311萬方。我們權(quán)益內(nèi)的土地款上半年是129億，預(yù)計(jì)全年拿地1000萬方。預(yù)計(jì)全年拿地金額大約為270億。

問：公司如何將負(fù)債率控制在100%以內(nèi)？今年會(huì)達(dá)到什么樣的水平？

答：目前來講，負(fù)債率在下半年有較大的下行空間。有幾個(gè)措施，首先，我們上半年的銷售有較多的回款集中在下半年，下半年的現(xiàn)金流入會(huì)多一些。第二個(gè)就是我們有很多的合作項(xiàng)目在談。合作項(xiàng)目包括股權(quán)的一些投入，集中在下半年。第三個(gè)，我們下半年的結(jié)轉(zhuǎn)差不多是上半年的接近兩倍。從目前的計(jì)劃，交房的節(jié)奏來看，我們整個(gè)利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)大部分也是在下半年，我們下半年利潤(rùn)增長(zhǎng)會(huì)更多。通過這些方式，我們預(yù)計(jì)凈負(fù)債率會(huì)控制在120以內(nèi)，有可能做到100以內(nèi)。我們目前一年內(nèi)到期的債有260億，現(xiàn)在已經(jīng)采取措施優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，用長(zhǎng)債置換短債。我們目前已批還未及的銀行貸款額度有120個(gè)億，公司債的額度有40個(gè)億，還有美元債的額度有二三十個(gè)億，這些債可以用來做一些再融資的手段。我們預(yù)計(jì)到年底會(huì)把短債比例控制在整個(gè)有息負(fù)債的30%以內(nèi)。

問：今年地產(chǎn)股整體走勢(shì)不是很好，公司對(duì)股價(jià)怎么看？

答：股價(jià)受到多方面的影響，短期內(nèi)的波動(dòng)是正常的，我們不會(huì)做過多評(píng)論。我們大股東是非常看好正榮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和盈利前景的。

問：公司中期沒有派息，接下來的一個(gè)派息政策？

答：公司在今年7月已經(jīng)派息了3.3個(gè)億，大約占核心利潤(rùn)的25%。隨著業(yè)績(jī)的逐步釋放，未來也會(huì)參考核心利潤(rùn)30%的比率。當(dāng)然，我們也會(huì)根據(jù)自身的業(yè)績(jī)、資金的安排以及市場(chǎng)情況做綜合考慮。

問：公司上半年毛利率水平比較高，預(yù)計(jì)全年毛利率會(huì)達(dá)到什么水平？

答：毛利率由綜合因素決定的，取決于不同城市，不同的物業(yè)形態(tài)以及不同的拿地時(shí)間，每一個(gè)項(xiàng)目都有可能有較大的差異。整體上來看，今年上半年是22%，預(yù)計(jì)到今年年底還會(huì)有一個(gè)點(diǎn)左右的增長(zhǎng)。目前我們簽約毛利率在25%，未來我們的毛利率還會(huì)有穩(wěn)步上升的空間。

問：請(qǐng)談?wù)劧嚅L(zhǎng)租公寓的看法？

答：長(zhǎng)租公寓我們目前還是以存量資產(chǎn)為主，我們也會(huì)選擇合適的機(jī)會(huì)做一些輕重并舉的操作。我們做長(zhǎng)租公寓主要目的不是要賺取多大的利潤(rùn)。我們的目的是盤活存量資產(chǎn)，輕重并舉的把市場(chǎng)做起來。