龍光地產(chǎn)（03380）：盈利能力及股息回報(bào)保持行業(yè)前列

本文來源于克而瑞地產(chǎn)研究微信公眾號(hào)，作者朱一鳴、汪慧、貢顯揚(yáng)。

上半年，龍光地產(chǎn)銷售高速增長(zhǎng)，全年銷售目標(biāo)上調(diào)至700億元；核心凈利率達(dá)19.4%，盈利能力在行業(yè)領(lǐng)先；加碼粵港澳大灣區(qū)土地投資，戰(zhàn)略布局上海一小時(shí)生活圈，土地儲(chǔ)備充裕。上半年，龍光地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本從5.8%微增至6%，融資成本略有上升。公司凈負(fù)債率66.3%，較年初下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)一步優(yōu)化。

截至2018年6月30日，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額354.7億元，合約銷售面積182.5萬平方米，分別同比增長(zhǎng)83.7%、53.2%。銷售去化率達(dá)到64%，保持了較高的業(yè)績(jī)?cè)鏊佟?/p>

基于良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，龍光地產(chǎn)將銷售目標(biāo)從660億元上調(diào)至700億元。從上半年的銷售業(yè)績(jī)來看，龍光全年銷售目標(biāo)已完成過半。據(jù)7月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，龍光地產(chǎn)單月銷售額83.4億元，創(chuàng)今年以來最高單月業(yè)績(jī)，下半年銷售業(yè)績(jī)預(yù)期看好。

龍光地產(chǎn)可售資源充裕，今年可推出貨值達(dá)1306億元，足以保證業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成。

下半年龍光將推出包括新加坡尚景苑、珠海的珠海?玖龍匯等多個(gè)新項(xiàng)目，以及深圳的龍光?玖鉆、深圳的龍光?玖龍臺(tái)及惠州的龍光城新一期貨源也將陸續(xù)推出，總計(jì)達(dá)到25個(gè)新項(xiàng)目。下半年新推貨值749億元，充裕的可售資源保證及預(yù)期看好下，龍光地產(chǎn)今年有望突破全年銷售目標(biāo)。

同時(shí)截至6月底，龍光地產(chǎn)擁有包括土地儲(chǔ)備、已孵化城市更新項(xiàng)目及孵化中并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目在內(nèi)的總貨值達(dá)6412億元，可完全覆蓋2019年1000億，2020年1500億的預(yù)期銷售規(guī)模。

從銷售業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)來看，龍光地產(chǎn)多年來始終堅(jiān)持深耕珠三角和兩廣地區(qū)，不斷滲入布局粵港澳大灣區(qū)的主要城市。2018年上半年合約銷售中，深圳區(qū)域、大灣區(qū)其他區(qū)域、汕頭區(qū)域、南寧區(qū)域及其他區(qū)域的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率分別達(dá)到了53.2%、17.0%、8.2%、19.8%及1.8%。

其中，超過7成的銷售業(yè)績(jī)集中在深圳區(qū)域及南寧區(qū)域。深圳區(qū)域業(yè)績(jī)獨(dú)占鰲頭主要得益于深圳地鐵沿線布局的項(xiàng)目，包括龍光?玖鉆、龍光?玖龍璽和龍光?玖龍臺(tái)。而南寧區(qū)域的業(yè)績(jī)主要來自南寧?玖龍臺(tái)項(xiàng)目。

報(bào)告期內(nèi)，龍光地產(chǎn)積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，嚴(yán)格控制自身的拿地成本。上半年通過招拍掛形式新增24個(gè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)到644.6萬平方米，平均土地成本3479元/平方米。

從新增土地布局來看，新項(xiàng)目主要分布在粵港澳大灣區(qū)、南寧區(qū)域、汕頭區(qū)域，粵港澳大灣區(qū)仍是龍光的重點(diǎn)投資區(qū)域。

值得注意的是，截至今年7月，龍光在上海相鄰的嘉善和吳江一共拿了三幅地塊，都是在環(huán)上海一小時(shí)都市生活圈范圍，旨在補(bǔ)充銷售規(guī)模和平衡業(yè)務(wù)布局，培養(yǎng)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

截至6月30日，龍光地產(chǎn)土地儲(chǔ)備建筑面積為3546.22萬平方米，貨值達(dá)4161億元，平均土地儲(chǔ)備成本3943元/平方米。土地儲(chǔ)備平均成本占公司銷售價(jià)格的比重不到30%，低成本的土地儲(chǔ)備保證了企業(yè)較高的利潤(rùn)空間。

此外，龍光還積極通過并購(gòu)及舊改、城市更新等多元化拿地渠道拓展土地儲(chǔ)備。截止上半年，龍光在孵化的并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目貨值達(dá)2251億元，已孵化城市更新項(xiàng)目貨值約為200億。（注：貨值為權(quán)益貨值）

目前龍光地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)擁有龐大的土地儲(chǔ)備資源，土儲(chǔ)的貨值占到72%。其余部分，南寧區(qū)域占14%，汕頭區(qū)域貨值占8%。在一系列政策紅利驅(qū)動(dòng)下，大灣區(qū)板塊價(jià)值將得到進(jìn)一步提升，投資價(jià)值日益凸顯。

未來龍光地產(chǎn)將繼續(xù)加碼對(duì)粵港澳大灣區(qū)的投資，鞏固自身在粵港澳大灣區(qū)的地位。今年上半年龍光地產(chǎn)在大灣區(qū)的市場(chǎng)份額占到4%，未來10年龍光目標(biāo)在大灣區(qū)的市場(chǎng)份額預(yù)計(jì)將達(dá)到8%-10%。

規(guī)模與盈利并進(jìn)，增長(zhǎng)預(yù)期看好。報(bào)告期內(nèi)，龍光地產(chǎn)半年度營(yíng)收規(guī)模達(dá)151.5億元，同比增長(zhǎng)22.4%；實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)56.1億元，核心凈利潤(rùn)（未計(jì)投資物業(yè)及衍生金融工具公允價(jià)值變動(dòng)）29.4億元。毛利率達(dá)37%，核心溢利19.4%，盈利水平保持在行業(yè)高位。

較高的盈利能力一方面是受益于企業(yè)受益于粵港澳大灣政策紅利，板塊利好多；另一方面較低的土地儲(chǔ)備成本為龍光提供了可觀的利潤(rùn)空間，而投入少利潤(rùn)高的城市更新類項(xiàng)目及孵化舊改項(xiàng)目也是龍光盈利的主要來源和未來的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

此外，龍光正積極培育環(huán)上海一小時(shí)都市生活圈成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。整體來說，龍光地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張和利潤(rùn)增長(zhǎng)預(yù)期看好。

多元化渠道融資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。截至2018年6月30日，龍光地產(chǎn)凈負(fù)債比率66.3%，較2017年底下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)一步優(yōu)化。持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余進(jìn)一步增加至人民幣276億元，是一年內(nèi)到期債務(wù)的2倍。

上半年龍光通過多元化融資優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，共發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率6.375% - 6.875%。并首次發(fā)行2億新加坡元優(yōu)先票據(jù)，票面利率年息6.125%。加權(quán)平均融資成本從5.8%微增至6%，融資成本略有上升。

值得注意的是，龍光董事會(huì)建議在中期派息的基礎(chǔ)上加派10%的五周年特別股息，合共每股28港仙，派息額占股東應(yīng)占核心溢利高達(dá)50%，處于行業(yè)較高水平。以目前股價(jià)計(jì)算，2018年股息回報(bào)率達(dá)到8%到9%，投資價(jià)值凸顯。

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