調(diào)研通 | 金茂酒店(06139)2018年8月中期業(yè)績會(huì)紀(jì)要

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業(yè)績概覽：

2018年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.1億元，同比增長2%；EBITDA 5.54億元，同比增長11%；剔除投資物業(yè)公平值影響，公司凈利潤增長26%，整體經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健增長?？煞峙墒杖霝?.11億港元，較17年中期3.92億港元增長5%，每股份合訂單位分派由17年中期的19.60港仙增長至20.55港仙。按照8月13日收盤價(jià)4.59元計(jì)算，年化分派率為9%。

酒店板塊共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入9.5億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA3.11億元，同比增長3%。從5月起三亞麗思卡爾頓酒店三分之二客房進(jìn)入更新改造，7月底完成。若剔除三亞麗思客房改造影響，上半年酒店板塊收入同比增長2%，EBITDA同比增長7%。

2018年上半年，上海甲級寫字樓空置率整體仍呈上升趨勢，平均凈租金同比微幅下降。金茂大廈寫字樓通過不斷優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，提升物業(yè)品質(zhì)和客戶滿意度，業(yè)績表現(xiàn)出色，時(shí)點(diǎn)出租率達(dá)到97.4%，同比增長1%，收入和EBITDA同比分別增加5%和10%，以標(biāo)桿表現(xiàn)繼續(xù)領(lǐng)跑陸家嘴區(qū)域高端寫字樓租賃市場。

88F觀光廳進(jìn)一步加強(qiáng)與主要客戶旅行社的合作，同時(shí)依靠持續(xù)打造優(yōu)勢IP“金茂云中漫步”，提升國內(nèi)外影響力，上半年?duì)I業(yè)收入及接待人數(shù)創(chuàng)歷史新高，觀光游客近70萬人次，同比增長19%，收入較去年同期增長8%，實(shí)現(xiàn)EBITDA增長6%。

今年上半年是金茂非常關(guān)心的一年,大家也知道整體市場環(huán)境充滿著很大的變數(shù)。因?yàn)槲覀円跃频陿I(yè)務(wù)為主,市場上有一個(gè)說法是酒店行業(yè)進(jìn)入了存量時(shí)代。從我們管理策略的角度上來說,我們的判斷主要基于兩點(diǎn):第一點(diǎn)是市場增量確實(shí)在放緩,尤其是我們所關(guān)注的高端豪華市場。這種增量放緩和供需關(guān)系變化還是呈現(xiàn)了很強(qiáng)的區(qū)域性,在不同的區(qū)域有不同的變化。這是從經(jīng)營的角度上來看。第二個(gè)我們比較關(guān)心的問題是隨著中國的酒店開始進(jìn)入存量市場以及中國的城市化率的逐步提升,酒店資產(chǎn)管理以及資產(chǎn)增值的業(yè)務(wù)逐步地出現(xiàn)在我們眼前。所以我們也跟蹤了連續(xù)三年的酒店整體資產(chǎn)交易情況。大家可以看到前幾年金茂在市場上沒有很大的動(dòng)作,只有注入,沒有關(guān)于流動(dòng)性的干預(yù)。在未來我們可以看到的是,從整體策略的角度而言,輕重并舉(輕資產(chǎn)重資產(chǎn)并舉);長短結(jié)合(長期持有和短期持有結(jié)合),來推動(dòng)整個(gè)公司的收益水平和快速增長。

Q&A：

Q1:金茂酒店和母公司在之后一到兩年的注資計(jì)劃？今年收入來說有同比增長，但分派以人民幣來講卻有下跌，主要原因當(dāng)然包括之前提到的利息成本上漲?？紤]到公司對債務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)做了一些調(diào)期,我們看今年下半年或者說明年的利息成本是怎么看呢?

資產(chǎn)注入的問題，其實(shí)市場是特別關(guān)心這一塊。最早我們比如說是有麗江這些酒店投入，然后大股東一個(gè)補(bǔ)貼，我們現(xiàn)在補(bǔ)貼期已經(jīng)到期了，那么在未來的 2 到 3 年之內(nèi),大股東還是有新的酒店會(huì)做。那么這一種注入的話,其實(shí)我們可以看到,就是除了我們麗江崇明第一批在我們上市之初注入之后,我們的長沙酒店,就開始市場化運(yùn)作,也就是說當(dāng)你不具備注入條件的時(shí)候就不注了,大股東做孵化,以免影響我們的分派。那么我們下一步的話,在我們短期可以看到的 2 到 3 年時(shí)間之內(nèi)，至少會(huì)有 2 到 3 家大股東酒店會(huì)進(jìn)入我們的視野,我們采取的方式完全是依據(jù)市場化。第一,我們在大股東策劃這個(gè)酒店之初會(huì)先行做測算和報(bào)價(jià),完全根據(jù)市場的一個(gè)回報(bào)程度來考慮注入和注入價(jià)。第二就是大股東會(huì)實(shí)現(xiàn)一部分的經(jīng)營收益補(bǔ)貼,以維持我們的利益。第三就是大股東在注入的資產(chǎn)過程當(dāng)中,會(huì)不僅僅限于酒店,也會(huì)出現(xiàn)公寓這樣一種新的住宿產(chǎn)品?？傮w上整個(gè)價(jià)格和注入的方式都完全依據(jù)市場化信息。

今年上半年確實(shí)從報(bào)表上來看的話,我們以人民幣計(jì)算的可分派收入與去年同比有所下降。主要的原因我們考慮到兩個(gè)方面,第一個(gè)方面確實(shí)是因?yàn)榻衲晟习肽旮蹘诺膮R率較之去年上半年其實(shí)還是有優(yōu)勢的。實(shí)際上人民幣是從下半年開始,從 7 月份開始出現(xiàn)一個(gè)快速下行的一個(gè)階段。我們按照上半年的匯率來折算的話,我們港幣的分派應(yīng)該說還是比較豐厚的。這是一方面。那第二方面確實(shí)我們也考慮到我們的資金利息支出在上下半年有一個(gè)不平衡的狀態(tài)。這種不平衡的狀態(tài)其實(shí)從去年就可以看出來,大家可以看我們分派的表,去年上半年我們是一共分派出了 7900 萬,那下半年的話是 1.96。這個(gè)不平衡性也確實(shí)存在。那在今年的話,我們有 10 億人民幣債券的利息會(huì)在下半年集中付息。我們考慮到上下半年利息支出的不平衡性,因此我們也在可分派支出上進(jìn)行了一些調(diào)整,使得我們的可分派收入能夠盡可能在上下半年有一個(gè)平衡。

融資成本方面，今年上半年無論是在在岸還是離岸方面, 融資環(huán)境確實(shí)發(fā)生了很大的變化。那么在岸部分在金融強(qiáng)監(jiān)管的環(huán)境下,市場利率是一路上行。在離岸部分確實(shí)美聯(lián)儲(chǔ)的加息預(yù)期也非常的強(qiáng)烈,而且也做了相關(guān)的動(dòng)作, 那在這樣一個(gè)相對是比較困難的融資環(huán)境下,其實(shí)公司也做了大量的工作。第一個(gè)方面是嚴(yán)格地管理我們境內(nèi)的流動(dòng)性,同時(shí)把我們境內(nèi)的負(fù)債成本保持在市場最低的一個(gè)水平。那第二部分對于離岸的無息的這個(gè)貸款,我們是通過了 CCS 和一系列利率互換調(diào)期,把美元和港幣的貸款利率控制在相對是比較好的一個(gè)水平。因此從下半年的展望上來看,離岸部分的利息支出同比 2018 年的上半年,應(yīng)該說能夠基本保持一個(gè)平穩(wěn)。因?yàn)槲覀冞@個(gè)動(dòng)作基本上是在三四月份做了,因此整體的利息支出還是會(huì)保持平穩(wěn)。在岸部分大家其實(shí)可以關(guān)注到,從 7 月下旬開始,國內(nèi)的融資市場又發(fā)生了很大的變化,市場利率又開始一路下行。我們在 8 月初的時(shí)候發(fā)行了一筆短期融資券,發(fā)行利率是 4.27,較之我們?nèi)ツ甏胬m(xù)的 4.65 的短期融資券來說,成本又進(jìn)一步降低。所以我們覺得在目前這個(gè)階段,我們對于全年的利息支出還是保持一個(gè)樂觀的態(tài)度。當(dāng)然今年利息支出肯定會(huì)比 2017 年是有所增長,但這個(gè)增長的幅度我們絕對會(huì)控制在 10%以內(nèi),因此我們覺得從目前的酒店的市場以及我們的寫字樓租賃的經(jīng)營情況來看, 依然還會(huì)保持今年的可分派收入比 2017 年略有增長。

Q2:品牌輸出方面，金茂具體的策略？因?yàn)榻鹈龅氖歉叨藶橹?但好像高端市場都是供過于求。我們看見新增的需求好像都是在中低端一點(diǎn)的,有一點(diǎn)品牌的那種酒店,可能就幾百塊一個(gè)晚上,做品牌輸出也比較容易。那么在這個(gè)方面想問一下唐總是怎么樣的想法？

關(guān)于品牌輸出,也就是您在問的問題,也就是我們關(guān)于輕資產(chǎn)輸出,對輕資產(chǎn)方面的一個(gè)發(fā)展思路。我們肯定是不會(huì)去走,就是現(xiàn)在我們市場上所看到的,剛才您所列舉的一些精選酒店、主題酒店他們所走的這條路。我們的輕資產(chǎn)輸出主要是指利用我們十幾年來的管理經(jīng)驗(yàn)積累,做一個(gè)管理輸出。這個(gè)管理輸出不局限于酒店。我們的管理輸出主要集中在幾個(gè)方面,第一個(gè)方面是酒店,酒店仍然是以高星級酒店為主。我們下一步會(huì)有一份動(dòng)作,最近我們會(huì)著力打造的是我們的營銷能力。大家其實(shí)可以看出,所謂的高星級酒店在整個(gè)市場上的管理輸出是不成功的。那我們也對類似的情況做了一個(gè)比較的研究。為什么會(huì)不成功?我覺得主要有幾個(gè)原因。一個(gè)原因就是業(yè)主太分散,另外一個(gè)就是管理輸出的質(zhì)量非常不穩(wěn)定,第三就是管理輸出之后的營銷能力不夠強(qiáng)。那所以說如果能夠在這三個(gè)方面有所突破的話,那么我們能夠?yàn)闃I(yè)主帶來更多的利益,這是我們所要做的。其實(shí)我們更多的在討論業(yè)主及業(yè)主的訴求, 這是我們在酒店方面。

在另一個(gè)方面我們會(huì)整合第二個(gè)資源進(jìn)去,第二個(gè)資源就是我們的物業(yè)管理。我們物業(yè)管理其實(shí)是一家輕資產(chǎn)公司,而且它今年的盈利可能會(huì)超過 600 萬。這一家公司專注在做公共和公用設(shè)施的管理,比如說寫字樓。之前我們介入過的寫字樓、銀行、醫(yī)院就是類似的項(xiàng)目。那么我覺得這是我們要做的第二個(gè)方面,主要是基于我們經(jīng)貿(mào)大廈超高層管理的經(jīng)驗(yàn)。這一塊的發(fā)展速度會(huì)比較快。

第三個(gè)就是我們的旅游項(xiàng)目。其實(shí)我記得在我們上一次的業(yè)績發(fā)布會(huì)上,我就說我們可能會(huì)更多地關(guān)注于景區(qū)景點(diǎn),和我們的所謂的超高層景點(diǎn)管理,去打造自己獨(dú)特的 IP。這個(gè)方面其實(shí)大家可以看到,我們所披露的信息里面,我們已經(jīng)接了有幾個(gè)超高層項(xiàng)目。另外我們還會(huì)跟一些景區(qū)景點(diǎn)做聯(lián)動(dòng)。我們的輕資產(chǎn)的數(shù)據(jù)是這樣。

我們的目標(biāo)就是能夠把這三塊,最后我們會(huì)做第四塊。第四塊在汽車服務(wù)方面,我們也會(huì)做,使這一塊盡可能地發(fā)展。我們當(dāng)初在去年年末發(fā)布會(huì)的時(shí)候,我們說這一塊主要是為了平抑我們重資產(chǎn)這一塊,整個(gè)隨著市場波動(dòng),但是我們現(xiàn)在有信心把這一塊做得更大。謝謝。

Q3：三亞酒店跟崇明的酒店的情況？

三亞麗思卡爾頓酒店其實(shí)我們是在 5 月份,5 月 1 日過完五一節(jié)之后,就對 AB 兩棟客房共 277 間客房進(jìn)行了翻新改造。翻新改造是在 7 月底完成,8 月份陸續(xù)投入市場。在改造的過程當(dāng)中,整個(gè)酒店的入住率有所下降,因?yàn)槲覀冇?span id="tn5x7lv" class="Apple-converted-space"> 2/3 的客房是在封閉的狀態(tài)。那么在這個(gè)條件下,其實(shí)酒店還是很好地抓住了市場的機(jī)遇,因?yàn)楸旧砦覀冎挥幸粭澘头?而且本身是我們的行政樓層在運(yùn)營。也是借這個(gè)機(jī)會(huì)快速地提升我們的

平均房價(jià)。因此大家可以看到今年上半年我們麗思卡爾頓酒店的平均房價(jià)還是有比較大幅增長。在 8 月份開始,我們新的客房投入市場之后,會(huì)很大程度提升我們酒店產(chǎn)品的競爭力,使得我們的平均房價(jià)和我們的市場份額都能有進(jìn)一步的上升。

那無論是從三亞的市場來看,還是從亞龍灣的市場來看,整個(gè)三亞作為作為中國唯一的熱帶度假海濱城市,需求是非常旺盛。盡管酒店的供應(yīng)量在不斷地放大,但是從我們市場數(shù)據(jù)來看,整個(gè)三亞市場這個(gè) RevPAR 還是呈現(xiàn)比較快速的增長,但是這個(gè)增長主要是來自于像海棠灣等一些新的灣區(qū)酒店的生意帶動(dòng)。

那么同時(shí)對于我們整個(gè)亞龍灣的競爭組合來說,在今年上半年整個(gè)亞龍灣的市場還是呈現(xiàn)出 RevPAR 有 2.3%的一個(gè)小幅的增長。那么從市場的包括從客戶的分流上來看, 基本上在三亞形成一個(gè)以亞龍灣作為高端散客或小型私人會(huì)議團(tuán)隊(duì)目的地的趨勢,應(yīng)該說在整個(gè)三亞具有非常強(qiáng)的競爭力。海棠灣其他灣區(qū)主要是接待相對檔次價(jià)格比較低,或者說相對規(guī)模比較大的團(tuán)隊(duì)客戶的目的地。所以整體來說我們還是對三亞的整個(gè)市場保持一個(gè)非常樂觀的態(tài)度。當(dāng)然客觀的一個(gè)問題是目前整個(gè)三亞的市場還是以家庭游為主,對于價(jià)格的敏感度相對比較高,所以我們兩家酒店會(huì)對價(jià)格進(jìn)行非常謹(jǐn)慎的管理。同時(shí)能夠確保我們整個(gè)酒店在 RevPAR 方面,市場份額方面能夠保持市場領(lǐng)頭羊的這個(gè)定位。那么三亞希爾頓酒店目前來看,整體的 RevPAR 在 2018 年上半年是有小幅的下降,主要是因?yàn)槲覀冊谡麄€(gè)客戶結(jié)構(gòu)的把握和在春節(jié)的銷售策略方面出現(xiàn)了一些小的問題。在二季度之后,我們也是很快地調(diào)整了我們的營銷策略,同時(shí)使我們的房價(jià)能夠進(jìn)一步地提升。因此三亞希爾頓酒店可以從二季度末開始到三季度,整個(gè)經(jīng)營業(yè)績已經(jīng)開始出現(xiàn)了一個(gè)快速的提升。所以我們也是有信心,整個(gè)三亞希爾頓酒店在今年全年依然還會(huì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和 EBITDA 的全面增長,這是關(guān)于三亞的這個(gè)市場。

崇明這個(gè)市場相對是比較特殊的一個(gè)市場,它雖然是地處上海,但是相對和市區(qū)的距離還有一個(gè)小時(shí)的車程。另外崇明島作為一個(gè)生態(tài)旅游島,其實(shí)在產(chǎn)業(yè)的開發(fā)以及旅游目的地的打造方面,確實(shí)不如像上海周邊的松江青浦的這樣的一些區(qū)縣。因此整個(gè)崇明島的開發(fā)相對來說對于酒店來說并不是處于一個(gè)非常有利的階段。特別是在崇明島出現(xiàn)了新的競爭對手之后,現(xiàn)在競爭對手又以比較低的價(jià)格來快速奪取我們的市場份額,在這樣的情況下,酒店確實(shí)也不得不采取以價(jià)換量的政策來確保我們的出租率依然保持在比較好的一個(gè)位置。因?yàn)橹挥谐鲎饴噬先?才能夠確保我們的餐飲會(huì)議等這樣一些設(shè)施能夠發(fā)揮它的作用。那么從整體崇明島的銷售策略來看,我們依然會(huì)保持這個(gè)比較靈活的銷售策略,同時(shí)加大對于本地客戶的營銷,以及相對距離崇明島比較近的上海市區(qū)客戶的營銷工作,能夠使得我們整體 RevPAR 水平有所提升。那這個(gè)本身對于這個(gè)酒店來說也需要一點(diǎn)時(shí)間,因?yàn)槌缑鲃P悅酒店只有 200 多件客房。因此在今年的經(jīng)營當(dāng)中,我們還是依舊會(huì)支持酒店保持一個(gè)比較靈活的銷售策略,甚至包括家庭的套餐包價(jià)等這樣一些策略來吸引我們?nèi)コ缑鲘u的客戶。另外同時(shí)也保持我們整個(gè)酒店在這個(gè)島上的服務(wù)特色和產(chǎn)品特色。以上我想是對這兩個(gè)酒店的一個(gè)補(bǔ)充的解釋。

Q4: 金茂酒店現(xiàn)在的業(yè)務(wù)主要集中在一線城市,包括北京上海深圳,還有旅游熱點(diǎn)的三亞和麗江。接下來除了計(jì)劃中的長沙之外,在其他的重要一線城市,比如廣州跟香港或者其他的熱點(diǎn)旅游城市,有沒有一些投資的計(jì)劃？金茂酒店先前不久剛剛發(fā)行了一筆七億元的一個(gè)短期融資券, 看到財(cái)務(wù)報(bào)表上說,金茂酒店的一年期到期債務(wù)也會(huì)占有 50%的比例，這方面有沒有考慮過有些壓力？

我們最近一段時(shí)間考慮到未來的發(fā)展, 我們會(huì)把單純的經(jīng)營管理向經(jīng)營管理和資產(chǎn)管理的方向發(fā)展,投融管退的全生命周期的管理會(huì)加強(qiáng)。那么投資就變成一個(gè)非常重要的一個(gè)問題。我們現(xiàn)在主要考量的一個(gè)問題就是未來在什么樣的一個(gè)區(qū)域投資。前面我已經(jīng)說了,在中國的酒店發(fā)展趨勢存在著很大的地域性差異。所以說我們最近一段時(shí)間也做了一個(gè)專門的酒店投資的一個(gè)報(bào)告。那確實(shí)我們還是認(rèn)為在一線城市和重要的一線旅游景點(diǎn)是我們的投資目標(biāo)。但是我們這種投資跟以前的一種差異會(huì)更加的務(wù)實(shí)。比如說我舉一個(gè)例子,其實(shí)在北上廣的話,你要去選擇在合適的區(qū)位去蓋一個(gè)酒店,已經(jīng)是非常困難。不然不會(huì)整體的增量有縮小。但是也在國內(nèi)出現(xiàn)了一些二線城市乃至三線城市,我舉個(gè)例子,最近我們比較關(guān)注的一個(gè)市場是西安市場。西安市場的話,最近一段時(shí)間整個(gè)旅游整個(gè)酒店市場在快速發(fā)展,那么我們會(huì)在這一些區(qū)域上會(huì)做一個(gè)活動(dòng)。另外一個(gè)呢就是在我們投資的項(xiàng)目上,我前面說了,我們會(huì)采取更務(wù)實(shí)的方法。就是不排除我們會(huì)從豪華這邊向高端酒店轉(zhuǎn)。另外一方面我們會(huì)做一些特色酒店以及公寓類產(chǎn)品,這是我們未來的一個(gè)投資策略。

我來回答一下第二個(gè)問題。確實(shí)我們公司的負(fù)債,尤其是境內(nèi)的負(fù)債都是以流動(dòng)資金債為主。包括我們發(fā)行的債券都是用一年期的這個(gè)債券。原因呢主要是因?yàn)檫@也是我們一個(gè)被動(dòng)的選擇,因?yàn)樵趪鴥?nèi)確實(shí)貸款是期限越短越便宜。所以呢也是我們出于控制成本的原因,長期以來我們都是使用國內(nèi)比較短的短期借款的 facility 來進(jìn)行流動(dòng)性的管理。

確實(shí)就像您說的在流動(dòng)性的管理方面是有一點(diǎn)壓力,但是我們對自己還是非常有信心的。為什么?第一個(gè)我們在國內(nèi)的各大銀行有超過百億的銀行授信,這是一個(gè)。第二個(gè)我們的發(fā)債額度依然還有很大的余地。我們公司有差不多 40 億左右的發(fā)債額度一直還沒有被使用。今年上半年我們發(fā)行了一筆七個(gè)億的短期融資券,其實(shí)是為了兌付 8 月 2 號到期的這一筆去年發(fā)行的短期融資券。那么從發(fā)行的結(jié)果上來看,應(yīng)該說還是得到了很好的一個(gè)投資者的認(rèn)可,而且發(fā)行的這個(gè)成本確實(shí)也比去年是有所降低的。那去年我們這個(gè)時(shí)候發(fā)行的一年期的短期融資成本是 4.65,今年我們發(fā)行的是 4.27, 這個(gè)成本進(jìn)一步地下降,同時(shí)從市場的認(rèn)購程度來說,從整個(gè)投資者認(rèn)購的踴躍程度來說,還是非常受歡迎。所以在這點(diǎn)上我覺得我對我們公司流動(dòng)性的這個(gè)問題應(yīng)該說還是非常有信心的。那我們還是有信心用最便宜的錢來獲取最便宜的融資的貸款。這

是一個(gè)方面。當(dāng)然了確實(shí)在相對融資成本比較緊張,或者說流動(dòng)性出現(xiàn)一些問題的時(shí)候,我們也會(huì)適時(shí)地去考慮調(diào)整我們的負(fù)債結(jié)構(gòu),用一些相對比較高的成本來換取一些相對比較長期限的負(fù)債,這樣的話呢一部分能夠平抑我們整個(gè)公司負(fù)債的到期結(jié)構(gòu), 同樣也給我們流動(dòng)性增加一些安全系數(shù)。但是從目前的情況來看,我們還是對我們公司流動(dòng)性的情況保持一個(gè)非常樂觀的態(tài)度,所以我們還是會(huì)積極地利用目前國內(nèi)相對比較有利的優(yōu)勢,我們的信用優(yōu)勢來獲取最便宜的這個(gè)融資。謝謝。

Q5:7 月份的 RevPAR 的情況是什么樣？對于今年下半年的北京上海，或者是整個(gè)的酒店的 portfolio RevPAR 預(yù)期是什么樣？很多公司協(xié)議價(jià)今年上半年是不是有一個(gè)調(diào)整？

從目前 7 月份的經(jīng)營情況來看,整個(gè)主要大城市的RevPAR 的水平來說,還是保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)。北京今年上半年是應(yīng)該說全國的大的城市里面酒店市場最火的一個(gè)城市。那么從今年 7 月份情況來看,依然還是保持著上半年增長的這個(gè)態(tài)勢。深圳同樣也是如此,依然還是保持著這么一個(gè)態(tài)勢。上海的市場今年確實(shí)是從整體的表現(xiàn)來看,不如前兩年增長那么迅速。因?yàn)榻衲晟习肽晟虾５氖袌龅?span id="7jdvxxh" class="Apple-converted-space"> RevPAR 基本上還是保持一個(gè)持平的狀態(tài)。今年我們從 7 月份的情況來看,整個(gè)上海市場目前也還是出現(xiàn)了一個(gè)跟我們上半年一樣是出租率小的下降,平均房價(jià)小幅上升的這么一個(gè)狀態(tài)。所以 RevPAR 應(yīng)該說同比是基本持平的。因?yàn)檎麄€(gè)商務(wù)城市,包括北京深圳上海整個(gè)城市目前 7 月份的狀態(tài),我們沒有發(fā)現(xiàn)和上半年有明顯的差別,這是一個(gè)方面。那么第二個(gè)方面,關(guān)于旅游城市,我覺得從三亞的情況來看,七八月份確實(shí)也是三亞的旅游的一個(gè)旺季, 因?yàn)槭鞘钇谟H子家庭游一個(gè)旺季。另外我們今年因?yàn)辂愃伎栴D酒店 7 月份正在進(jìn)行翻新改造,所以整個(gè) RevPAR 的數(shù)字確實(shí)也不能夠和去年相比。但是從三亞希爾頓的經(jīng)營情況來看,整個(gè) 7 月份經(jīng)營應(yīng)該說和去年 7 月份相比,基本也還是保持一個(gè)積極的狀態(tài)。市場的需求目前來看還是比較強(qiáng)勁的。所以這個(gè)是我們對于 7 月份,整個(gè)我們公司所在城市酒店市場的一個(gè)概括。

另外還有就是麗江。七八月份是麗江傳統(tǒng)的一個(gè)旺季,從七八月份經(jīng)營來看,雖然從君悅酒店換牌之后,三四月份的淡季確實(shí)受到很大的沖擊,這也是為什么我們今年上半年麗江酒店的營業(yè)收入同比有一定程度下降的主要原因。但是從五六月份開始, 在管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行磨合后,我們整個(gè)營業(yè)收入還是出現(xiàn)了一個(gè)穩(wěn)步上漲的狀態(tài)。那么到七八月份,我們預(yù)計(jì)整體的收入,同比至少能夠保持持平,甚至還能夠有所增長。我想在這一塊上,我覺得從整個(gè)酒店的市場的狀態(tài)來看,應(yīng)該說在 7 月份表現(xiàn)比較穩(wěn)定。當(dāng)然了我們也不排除在目前相當(dāng)部分的市場競爭還是比較激烈的,特別是在三亞麗江這樣一些以親子度假和家庭游為主的旅游市當(dāng)中,客戶對于價(jià)格的敏感度是非常高的, 所以我們在這個(gè)過程當(dāng)中會(huì)積極調(diào)整銷售策略。我們還是本著以確保市場份額不下降的狀態(tài)來調(diào)整我們的銷售策略,使得我們公司整體在今年下半年的經(jīng)營,特別是酒店方面的經(jīng)營能夠取得比較好的進(jìn)展。這是關(guān)于市場的部分。下半年的 RevPAR 的話,其實(shí)我剛才也談到了這些,我們對于北京深圳這兩個(gè)市場在今年應(yīng)該說還是非常樂觀的, 而且這個(gè)樂觀不僅僅是來自于我們,也包括來自于我們其他的酒店業(yè)主,以及包括像萬豪凱悅這樣的管理方,他們對于自己 portfolio 下的對于上海對于北京和深圳的他們自己的酒店,也保持一個(gè)非常樂觀的一個(gè)態(tài)度。確實(shí)今年我們可能對于上海的市場來說,我們不能夠指望今年的上海的酒店 RevPAR 會(huì)有大幅度的增長,但是我覺得保持一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)我們是有信心的。而且今年下半年上海有一個(gè)比較大型的一個(gè)活動(dòng),就是上海首屆出口博覽會(huì),是非常高規(guī)格的會(huì)議,那我想也會(huì)帶動(dòng)整體上海的商旅市場以及會(huì)議會(huì)展市場在今年下半年會(huì)有新的一個(gè)亮點(diǎn)。那因?yàn)闉槭裁凑f我們今年上半年上海市場相對會(huì)比較平淡,因?yàn)槭且话闵习肽陼?huì)有一個(gè)比較火的活動(dòng),就是這個(gè)大型車展,一般都是北京開一年,上海開一年。那今年確實(shí)在北京開。今年上海在整個(gè)大型的會(huì)議會(huì)展方面的亮點(diǎn)確實(shí)不多,下半年的話整個(gè)出口博覽會(huì)會(huì)使得整個(gè)上海的市場在會(huì)議會(huì)展方面有比較新的亮點(diǎn)。

三亞的市場,我們會(huì)覺得下半年逐漸進(jìn)入冬天的旺季之后,整個(gè)三亞市場依然還會(huì)保持,特別像亞龍灣市場會(huì)保持相對比較平穩(wěn)的狀態(tài)。那我們也會(huì)積極地去把握我們的房價(jià)和銷售策略,特別是在我們?nèi)齺嘂愃伎栴D酒店改造完畢之后,我們也會(huì)采取更為積極的操作策略,使它的這個(gè)市場份額能夠有所提升,體現(xiàn)出我們新產(chǎn)品的競爭力。另外剛才您也提到了關(guān)于公司客戶的情況,今年到下半年開始,我們主要的一些商務(wù)酒店又開始進(jìn)入了新一輪的 RP 客戶簽約的工作。我們可以看到,目前從酒店和客戶的這個(gè)溝通當(dāng)中,我們依然會(huì)覺得北京深圳兩個(gè)市場的 RP 的客戶的這個(gè)價(jià)格會(huì)有所增長。增長一方面是來自于對于酒店附加服務(wù)的要求,另外一方面是目前來看對于公司客戶還是都呈現(xiàn)出一個(gè)相對比較水漲船高的狀態(tài),因?yàn)槭袌龅墓┙o相對增量是比較有限的。那目前整個(gè)北京我們的北京威斯汀酒店,包括我們北京萬麗酒店以及深圳萬豪酒店 RP 的客戶,占到了總的房間量的 30~40%的份額。因此我們?nèi)シe極地開發(fā)一些高房價(jià)的客戶,調(diào)整掉一些低房價(jià)的客戶,同時(shí)來調(diào)整我們整個(gè) RP 客戶的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)量,能夠很大程度帶動(dòng)明年酒店的平均增長。

上海的部分,因?yàn)槲覀兩虾＞龕偩频赀@個(gè) RP 的客戶始終還是保持一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài),而且我們目前大客戶自身的經(jīng)營應(yīng)該說都還是呈現(xiàn)出比較好的狀態(tài)。因?yàn)楸旧砦覀兩虾＞龕偟?span id="nfpjbrt" class="Apple-converted-space"> RP 客戶主要是集中在包括像一些高端的產(chǎn)業(yè)金融行業(yè)等。所以目前來看整體的客戶的需求量,包括我們產(chǎn)量應(yīng)該說還是比較的穩(wěn)定。同時(shí)我們也認(rèn)為今年的 RP 的客戶的價(jià)格應(yīng)該說不會(huì)產(chǎn)生很大的波動(dòng)。

Q6:剛剛您也提到對北京、深圳的下半年增速是比較看好的,但是那個(gè)增速和上半年相比會(huì)是怎么樣?

北京下半年的增速,我認(rèn)為應(yīng)該說不會(huì)有太大的波動(dòng),但確實(shí)今年北京上半年有一個(gè)大型車展,所以它的同比增長是比較大的。那如果剔除了這個(gè)大型的活動(dòng)以后,我們認(rèn)為北京整體上 RevPAR 的水平還是會(huì)保持一定程度的增長。