從紫闕臺看正榮地產(chǎn)(06158)未來的業(yè)績成長空間

在快周轉(zhuǎn)逐漸放慢的當(dāng)下，產(chǎn)品力對于眾多房企來說便顯得迷之有魅力。

此外，在樓市高頻調(diào)控的當(dāng)下，隨著中國整個中產(chǎn)階級消費的崛起，越來越多的客戶更關(guān)注一次性購買便能滿足對家的所有夢想，一步到位已成為重要選擇。

智通財經(jīng)APP獲悉，7月26日，以“改善大師”著稱，旨在向富裕的中高端改善型客戶提供優(yōu)質(zhì)住宅的正榮地產(chǎn)(06158)在武漢發(fā)布其全新高端產(chǎn)品線——紫闕臺，而在此之前，正榮地產(chǎn)南京紫闕臺開盤當(dāng)天就已售馨，武漢、南昌、長沙、莆田等紫闕臺也備受追捧，甚至不少客戶將其形容為網(wǎng)紅樓盤。

值得注意的是，7月23日正榮發(fā)布了上半年業(yè)績盈喜，預(yù)計上半年凈利潤增長100%，又是盈喜又是新品發(fā)布會，上市僅半年的正榮紅利收割期到了?

“準(zhǔn)”是核心之核心

在去杠桿大背景下，千億將成為眾房企規(guī)模增長的分水嶺，因此對二線房企而言把握周期變化、踩準(zhǔn)周期波動、精準(zhǔn)布局顯得尤為重要。

正榮地產(chǎn)副總裁田永盛表示，不管是在拿地方面，還是產(chǎn)品設(shè)計方面，正榮地產(chǎn)都強調(diào)一個“準(zhǔn)”字，確保每一塊地都拿對，每一個項目都做對，只有做一個成一個，整個公司的運營才能快速轉(zhuǎn)起來。

正榮地產(chǎn)2018年銷售目標(biāo)為1000-1300億目標(biāo)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，位于第二梯隊(上半年業(yè)績500-1000億)的房企拿地分化最為顯著，競爭也最為激烈，其城市布局上也差異頗大。

在地產(chǎn)千億目標(biāo)落地上，正榮在城市布局方面有著自己的打法與套路,主要體現(xiàn)在聚焦一二線，深耕城市群，并非粗放型擴張，而是進入一座城深耕一座城。

如以上海為中心，向昆山、嘉興及太倉等區(qū)域拓展，以蘇州為中心，向無錫、常州等地拓展。2017年，正榮已成功進軍5座新城市，包括鄭州、合肥、濟南、嘉興與滁州。

在夯實現(xiàn)有四大區(qū)域的同時，據(jù)悉，今年上半年正榮已進入華南，進軍大灣區(qū)，并且在各個區(qū)域不斷充實優(yōu)質(zhì)的土地儲備。

此外，鑒于目前一線及二線核心城市的地價較此前已處于相對低位，今年登陸資本市場的正榮，將有利于其再次踩準(zhǔn)節(jié)奏，進一步聚焦一二線城市，為未來業(yè)績持續(xù)增長打下基礎(chǔ)?！罢龢s或有機會實現(xiàn)彎道超車?！碧镉朗⑾蛑峭ㄘ斀?jīng)APP透露。

除了在城市布局上進行精準(zhǔn)卡位，正榮在產(chǎn)品線上也不乏精細(xì)打磨。正榮的產(chǎn)品力，從來不強調(diào)奢華，不講究昂貴，卻可以很快程度的為客戶勾勒出未來的生活理念。

以武漢為例，正榮紫闕臺是正榮入漢的第二個項目，首子正榮府四開四罄，積累了一定的口碑。武漢紫闕臺項目位于武漢光谷核心區(qū)域，為了配合該區(qū)域人群偏年輕化、知識層次偏高端化，正榮在設(shè)計方面邀請了“世界頂級酒店設(shè)計專家”HBA、造園大師山水比德，“中國住宅設(shè)計第一品牌”天華設(shè)計等知機構(gòu)，綜合運用“中魂西技”的手法，以實現(xiàn)東方人生活、以及文化需求的全方位體驗。

田永盛告訴記者，正榮地產(chǎn)在加快發(fā)展的同時，對產(chǎn)品品質(zhì)的把控是十分嚴(yán)格的，當(dāng)發(fā)展速度和高質(zhì)量發(fā)生沖突時，速度一定是讓位于高質(zhì)量。接下來，正榮地產(chǎn)要做好“一城一標(biāo)桿”工作，在每一個核心城市，正榮地產(chǎn)要打造核心標(biāo)桿項目，為城市人居改善注入新的力量。

智通財經(jīng)APP認(rèn)為，正榮在主要區(qū)域二線城市做項目開發(fā)，本質(zhì)也是品牌傳遞的過程，當(dāng)這樣的閉環(huán)構(gòu)建完成之后，其成品線便可在區(qū)域周圍的衛(wèi)星城快速復(fù)制，類似于資本市場的滾雪球效應(yīng)。

或?qū)⒂瓉砑t利收割期

回過頭來看正榮這些年的發(fā)展，從2014年到2017年，正榮地產(chǎn)營收增長了5.58倍，凈利潤增長了25.4倍。此外，億翰智庫2018年中國上市房企百強排行榜中，正榮地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營能力及成長發(fā)展能力均已進入了前十強，增速相當(dāng)驚人。

目前正榮地產(chǎn)已成功打造了正榮府、紫闕臺、云麓三大產(chǎn)品線，當(dāng)一個房企的產(chǎn)品理念能深入人心的時候，這本質(zhì)上就是企業(yè)的紅利收割期了。

不管是優(yōu)質(zhì)土儲，還是靚麗的銷售額，最終都將反哺到銷售毛利率及銷售凈利率兩大指標(biāo)上來。

而隨著正榮發(fā)布上半年業(yè)績盈喜，或預(yù)示著這一情況將迎來反轉(zhuǎn)。

正榮明確強調(diào)其上半年業(yè)績翻番主要受益于已交付建筑面積的增加、平均售價大幅上漲以及該等物業(yè)毛利的大幅增加。

值得一提的是，正榮2017年毛利率相對較低，主要因為該年內(nèi)結(jié)算的合約銷售基本上為2015-2016年的樓盤，當(dāng)時為了吸引當(dāng)?shù)厥袌觯蹆r相對較低，大概在13000元/平方米，所以導(dǎo)致毛利率同比略微下降了0.6個百分點。基于此，有人將正榮形容為“良心”開發(fā)商。但是，2017年的簽約單價已經(jīng)提升到18484元/平方米，相信今年將確認(rèn)收益的平均售價將大幅提高，毛利率也會有較大的提升。

此外，從今年正榮樓盤火爆程度，以及目前18個城市擁有91個項目，超過80%的土地儲備位于一二線城市來看，今年的毛利率還將持續(xù)提高。

惠譽指出，2015年至2017年間正榮地產(chǎn)的毛利潤率(加回資本化利息后)為34%-35%，2018年預(yù)計將繼續(xù)保持在30%以上。

再來看，正榮這些年公司核心業(yè)務(wù)增長率來看，2014-2017流量銷售合同年復(fù)合增長率77%，2015-2017合同銷售額復(fù)合增長率76%，2017年核心凈利潤更是由2016年的7.98億同比大幅增長57.5%至12.56億，此增速幾乎可以媲美地產(chǎn)明星股融創(chuàng)中國(01918)。

早在2017年，正榮董事長黃仙枝曾表示，正榮未來要將營運效率提升10%到20%。此外，隨著公司在港交所上市，融資渠道更加多樣化，凈利率還有提升空間。

標(biāo)普在最近的評級報告中指出，未來12個月正榮地產(chǎn)將保持合約銷售額及收入的高速增長，其預(yù)期，得益于規(guī)模增長，正榮的利潤率將保持穩(wěn)定，未來兩年將介于20%-22%之間。

估值已低無可低

綜上，如果說產(chǎn)品力是中國金茂(00817)的“命”，毫不夸張的說，產(chǎn)品力也是正榮的“魂”，目前的正榮已進入良性發(fā)展階段，并且是銷售均價、毛利率及核心業(yè)務(wù)三方面助推。

若投資者還在糾結(jié)于正榮的負(fù)債率，根據(jù)惠譽國際給出的研究，正榮地產(chǎn)將繼續(xù)執(zhí)行審慎的財務(wù)及拿地策略政策，此舉將令其杠桿率在2018年降至約55%，并且同時能夠保持合同銷售規(guī)模和優(yōu)質(zhì)土地儲備。

根據(jù)正榮年報披露，截止2017年底，擁有權(quán)益土儲1200萬方左右，按照保守估計，取2017年簽約均價1.85萬/平計算，其權(quán)益貨值逾2200億，目前歸屬于母公司股東凈資產(chǎn)82億，即按NAV(凈資產(chǎn)價值法)估值也有較大折扣。

(行情來源：富途證券)