佳兆業(yè)(01638)商業(yè)的輕資產擴張

對于近年來國內為數不多經歷過“浴火重生”的房地產企業(yè)而言，佳兆業(yè)的多元化，尤其是往輕資產運營方面的轉型可謂野心勃勃，除了即將上市的物業(yè)管理部分，同時加大商業(yè)地產往新零售、資本運營的拓展，成為佳兆業(yè)當下與未來的重要戰(zhàn)略方向。

“佳兆業(yè)往商業(yè)地產發(fā)展是2004年，目前已經有十多年了，我是2016年回到深圳開始主持集團工作的，有一年多時間處在內部專研閉門謝客的狀態(tài)，到目前應該說有所成效?！奔颜讟I(yè)商業(yè)集團主席兼總裁岳耀磊6月29日在深圳演講時表示。

輕資產運營時代到來

6月29日當天，佳兆業(yè)商業(yè)集團對外發(fā)布了公司品牌升級與未來發(fā)展，新的產品線包括：佳紛廣場(區(qū)域型)、佳紛天地(社區(qū)型)，及K-link(對外管理輸出)繽紛亮相。岳耀磊為佳兆業(yè)商業(yè)提出了"OIM"戰(zhàn)略規(guī)劃，即通過搭建資產運營、業(yè)態(tài)孵化、輕資產輸出三大平臺，共建商業(yè)生態(tài)，致力成為商業(yè)資產創(chuàng)新運營領導者。

對外合作，對內孵化，內外結合，整合資源，是岳耀磊構造佳兆業(yè)商業(yè)的重要方式。他說，憑借優(yōu)異的創(chuàng)新整合能力不斷拓展與孵化，以求最終打造線下平臺入口，整合上下游全鏈條資源。佳兆業(yè)商業(yè)作為搭建平臺方，將與生態(tài)相關的合作方共探商業(yè)創(chuàng)新整合之道。

在此之前，佳兆業(yè)商業(yè)主要以“佳兆業(yè)廣場”為商業(yè)產品線進行全國項目布局，其主要以自持商業(yè)項目為主，在特定區(qū)域進行“輕資產管理輸出”。

向輕資產運營上轉型，幾乎是近年來國內主流開發(fā)商的共識，不管是商業(yè)地產大王萬達，還是傳統(tǒng)住宅型世茂房地產、中國奧園，又或者是像深居河南本地市場的建業(yè)地產也紛紛提出要從39個輕資產項目今年擴大超過100個。

依托于品牌、管理與資產證券化，是輕資產運營的關鍵，既能帶來長期穩(wěn)定的資金流，同時又能利用自身優(yōu)勢解融資之急。

中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產專業(yè)委員會秘書長蔡云指出，伴隨著貨幣政策越來越收緊，伴隨著傳統(tǒng)金融渠道獲得資金的難度增大，加上房地產市場調控的轉變，加快了開發(fā)商轉型，謀求資產證券化時代已經到來了。

在蔡云看來，隨著我國房地產行業(yè)進入存量的時代，房地產金融迎來了很大的變革，從原來的開發(fā)貸到銀行的融資，傳統(tǒng)的商業(yè)模式正在走向私募基金和資產管理機構，加上商業(yè)地產和抵押貸款支持證券(CMBS)、類房地產信托投資基金(REITs)以及租金收入和應收帳款等未來穩(wěn)定的現金流為支持的非信貸資產證券化(ABS)這樣一個資管商業(yè)開發(fā)模式的階段。

從發(fā)達國家的成熟經驗上看，輕資產模式顯然也是國內開發(fā)商極其渴望得到的價值優(yōu)勢。以美國鐵獅門為例，收購物業(yè)后，對其重新規(guī)劃設計，重新配置，通過重建及翻修提高物業(yè)品質，使其物業(yè)價值得到增長，通常能夠以不到5%的資本投入，卻分享到項目40%以上的收益。

新加坡凱德模式則是將投資開發(fā)或收購的項目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養(yǎng)老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩(wěn)定并實現資產增值后，以REITs的方式退出，從而進行循環(huán)投資。

岳耀磊曾指出，房地產行業(yè)持續(xù)由增量時代變?yōu)榇媪繒r代，精細化的資產運營成為佳兆業(yè)商業(yè)集團發(fā)展的關鍵。而佳兆業(yè)商業(yè)的資產運營分為購物中心運營管理與寫字樓運營管理。

據悉，佳兆業(yè)商業(yè)目前與上海瑞威資產管理股份有限公司、深圳前海普信股權投資基金管理有限公司、深圳市譽德投資管理有限公司展開了業(yè)務合作。

岳耀磊眼中的佳兆業(yè)商業(yè)，2018年將迎來顯著成績與加大擴張。他也坦言，值得探索的方向與空間仍然巨大。

未來三年目標 超500萬平方米資產面積

5月初，佳兆業(yè)商業(yè)自主孵化業(yè)態(tài)CASAMIA精品超市、心居地書店于廣州佳兆業(yè)廣場正式開業(yè)。

在其設想中，2018年，CASAMIA精品超市開店區(qū)域主要集中在粵港澳大灣區(qū)，年底將有3家門店在深圳逐一亮相。未來通過自建與收并購，佳兆業(yè)商業(yè)計劃拓展100家CASAMIA精品超市及200家生鮮便利店。同時，其還將實現“1個自有商品開發(fā)公司+12個自有生鮮基地”的供應鏈布局。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，互聯(lián)網企業(yè)正在對新零售業(yè)態(tài)進行改造，房企主動合作或者自闖天地，都是較好的思路。這也是當前房企轉型的需要。

布局方面，佳兆業(yè)今年先后簽約深圳龍華觀瀾豐盛項目，石家莊智慧城市廣場項目，海南三亞海昌項目，輕資產管理輸出商業(yè)面積已突破20萬平方米，在全國運營的輕資產項目達到六個。

值得一提的是， 佳兆業(yè)首個輕資產項目位于深圳羅湖區(qū)核心地段的DDM mall，該項目自1999年12月竣工以來就一直爛尾，直到去年4月22日開業(yè)，成為了深圳商業(yè)地產行業(yè)內第一個存量商業(yè)資產成功盤活的案例。

再以海南三亞海昌項目為例，位于海南三亞海棠灣，項目一期占地23.25萬平米，建筑面積6.83萬平米;二期占地面積30.71萬平米，建筑面積3.97萬平米。該項目建成后將是一個以主題特色娛樂、海洋動物表演、主題餐飲商業(yè)為一體的一站式旅游休閑目的地，是國內首個沉浸式海洋主題文娛綜合體。

按佳兆業(yè)商業(yè)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，至2021年，佳兆業(yè)在全國范圍內在營、籌備、在建商業(yè)項目將達64個，總面積超過370萬平方米;寫字樓18個，總面積132萬平方米;總持有資產面積將超500萬平方米。

商業(yè)運營與物業(yè)管理“一體兩翼”

有業(yè)內人士向智通財經表示，目前幾乎所有的房企都在往多元化的輕資產運營商轉型，未來誰能在品牌、管理和資本運作上具備核心優(yōu)勢，誰將能在房地產的下半場贏得市場，而未來最激烈的競爭也將體現在這些軟實力方面。佳兆業(yè)利用商業(yè)運營與物業(yè)管理打造“一體兩翼”的輕資產模式，是比較清晰的轉型路徑，未來這兩塊如果配合得好，將產生協(xié)同效，當然背后也極其考驗公司的整合能力。

去年至今，佳兆業(yè)在資本市場上進行了一系列的四面突擊，先后收購南太地產、美加醫(yī)學、明家聯(lián)合、ST生化，最新的消息是佳兆業(yè)物業(yè)即將在香港上市。

據了解，佳兆業(yè)物業(yè)共有物業(yè)管理服務、交付前及顧問服務、社區(qū)增值服務、智能解決方案四大業(yè)務線。截止2017年12月31日，該公司年度收益為約6.69億元，四大業(yè)務板塊的營收貢獻占比分別為40.1%、44.2%、8.6%、7.1%，在管物業(yè)建筑面積2400.8萬平方米。

佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成曾說，佳兆業(yè)未來多元化是以輕資產為主，現在才剛剛開始。(文/智通財經 李寧)