無處安放的野心，萬科(02202)的二手房業(yè)務非“窄門”生意

成大事者，必須要有野心，時代的方向，也在不斷改變萬科(02202)的走向。

經過三年的“試錯”階段，如今的萬科已實現(xiàn)各個擊破，其多元化業(yè)務也將正式起航。

熟悉萬科的老鐵們肯定都清楚，剛過去的五月，萬科的關鍵詞為：1-5月銷售金額達2090億(人民幣，單位下同)，寶能減持，以及樸鄰二手房專營店問世。

關于減持，本文不再論述，畢竟能影響到萬科基本面的還是其主營業(yè)務及不斷開拓的多元業(yè)務。

“窄門”生意一點也不窄

眾所周知，中國房地產行業(yè)正逐步進入存量房深耕的時代，最好的時代已過去。此前郁亮就向媒體表示，中國房價單邊上漲的時代已經結束。

在行業(yè)大勢下，二手房在不動產全生命周期的管理中的地位也越來越重要。

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年，全國二手房交易額從3.1萬億增至6.5萬億，增幅109.7%，一線城市二手房成交占比提 升明顯，北京、上海、深圳、廣州二手房成交占比分別增加 16.1%、6.2%、11.2%、 6%，達到 69%、77%、73%、50.3%，可見一線城市二手房成交占比提升明顯。

根據(jù)方正證券統(tǒng)計，一線城市早在2015年就已經進入二手房時代，二手房日均成交面積超過新房。二、三線城市當前依舊還處于新房市場，下一步二線城市也會逐步進入二手房主導的時代。

值得注意的是，萬科新增項目主要位于一、二線城市。因此，萬科物業(yè)“樸鄰二手房專營店”的推出與2018年初萬科重新定位為”城鄉(xiāng)建設與生活服務商”方向高度一致。

智通財經APP認為，萬科二手房業(yè)務雖然做的是窄門生意，但是行業(yè)利潤及增長空間一點也不窄門。

首先，從萬科地產銷售業(yè)務來看，這么多年來，萬科始終保持著領先的行業(yè)地位。

最新數(shù)據(jù)顯示，單5月份，萬科合同銷售面積與合同銷售金額分別同比增長15.58%、19.48%，月內實現(xiàn)合同銷售面積279.7萬平方米，實現(xiàn)合同銷售金額428.8億元。

據(jù)此，在前五個月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1585.5萬平方米，同比增長4.3%;合同銷售金額2390.3億元，同比增長4.81%。

隨著融資收緊，土地資源流向規(guī)模房企，強者恒強的局面持續(xù)發(fā)酵，穩(wěn)定增長的合約銷售，意味著萬科物業(yè)的管理面積也在不斷擴大，每年都以較高的增速增長，相應的，萬科物業(yè)的窄門通道也將持續(xù)擴寬。

其次從品牌力來講，萬科物業(yè)這么大的品牌，這么多年的沉淀，優(yōu)勢是毋庸置業(yè)的。

截至2017年12月底，萬科物業(yè)已布局中國69個具有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘校枕椖抗灿?356個，合同面積近4.6億平方米，服務394萬戶家庭，超1174萬人口，在管資產突破6萬億元，在職員工人數(shù)超6萬名。

早在兩年前，萬科物業(yè)CEO朱保全就曾表示，萬科物業(yè)要做國內第一個營收百億的物業(yè)公司。

在這片被認為是“忽略的藍海市場”，物業(yè)管理公司的投資邏輯已逐漸被投資者認可，因此可清晰的預見，萬科的二手房業(yè)務將直接受益于萬科物業(yè)的發(fā)展。

另外，從行業(yè)盈利前景來看，以鏈家為例子，2014年交易額2000億元，凈利潤7400萬元;2015年這一數(shù)值增長至交易額6500億元，凈利潤8.08億元;2016年交易額沖破萬億，凈利潤躍至13.6億元，可見行業(yè)利潤相當可觀。

此外，萬科此次布局的“窄門”生意，其精髓在于粉絲經濟。

正如朱保全所言，希望能夠去把萬科物業(yè)過去30年的服務理念賦能給專營店，用客戶服務意識而不是“成交意識”去做房產交易，賦能每個社區(qū)的經紀人和管家。

本身擁有極好的口碑，萬科物業(yè)此舉左手服務老客戶，右手吸引喜歡萬科物業(yè)的客戶，堪稱粉絲經濟表率。

關于粉絲經濟的龐大影響力不用過多累述，如國內設計師品牌江南布衣(03306)，可以說是成功的粉絲經濟運營者。截止2018財年上半年，優(yōu)質的粉絲為江南布衣貢獻了67.4%的銷售收入。

雖然房產中介行業(yè)，受政策影響太大，但是不可否認的，萬科物業(yè)的二手房業(yè)務正如其本身物管行業(yè)一樣，不存在強烈的周期性，此外房地產進入存量時代，隨著其管理面積的持續(xù)增加，二手房及房屋租賃業(yè)務空間巨大。

“從一到N”的新階段

雖然萬科的土儲在Top4大房企中最少，但憑借極低的負債率和極低的資金成本，萬科可安然渡過任何危機，并大力拓展多元業(yè)務，這也是眾多投資者仍看好萬科的原因。

萬科或是最有可能成功轉型的地產商，受“房住不炒”影響較小。

智通財經APP了解到，除了鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務固有優(yōu)勢，萬科將租賃住宅確定為核心業(yè)務，并計劃3年內成為全球最大的住房租賃企業(yè)之一。

截至2017年底，萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”累計獲取10萬間房間，累計開業(yè)超過3萬間。

相比而言，鏈家旗下自如的管理規(guī)模今年正沖刺100萬間，但自如是典型的分散方式，而萬科的自持及規(guī)模集中化模式爆發(fā)力更足。

值得注意的是，萬科涉獵的不僅僅是泊寓，還有家庭公寓、社區(qū)教育、辦公室等。

如2017年10月份，萬科與深圳市人才安居集團合作，共圓人才“安居夢”，雙方在住房租賃和物業(yè)管理領域構建全面戰(zhàn)略合作關系，通過資源共享、優(yōu)勢互補，為改善深圳市人才住房供給結構、發(fā)展深圳市住房租賃市場貢獻力量。

此外，萬科在商業(yè)地產以及物流地產方面，繼收購印力以及普洛斯之后，這兩項業(yè)務實現(xiàn)了飛速發(fā)展。

智通財經APP獲悉，今年5月份，萬科還新增上海、武漢、涿州4個物流地產項目，合計支付權益價款8.07億元。四項目合計建筑面積37萬平方米，其中萬科權益建筑面積31.2萬平方米。

2018年1月5日，印力聯(lián)合萬科和Triwater以83.65億元的價格聯(lián)合收購凱德商用20個購物中心。據(jù)聯(lián)商網數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，收購完成后，萬科及印力運營規(guī)模得到大幅提升，旗下管理的購物中心數(shù)量已僅次于萬達，躍居全國第二。

相關資料顯示，普洛斯在全球117個城市擁有并管理約5500萬平方米物流基礎設施。

值得注意的是，目前商業(yè)地產尤其是購物中心競爭慘烈，可見一斑。世邦魏理仕《全球購物中心發(fā)展報告》顯示：2016年，全球新建購物中心1250萬平方米，同比增長11.4%。中國以575萬平方米的面積再居全球首位，占比近半，2017年，中國17個主要零售市場將面臨800萬平方米的新增供應。

結語

哲學上有個說法，即一個年輕人，如果三年的時間里，沒有任何想法，他這一生，就基本這個樣子，沒有多大改變了。

當然對于一個企業(yè)來說，所謂的“想法”就是在戰(zhàn)略布局、在業(yè)務拓展的“野心”。

不管是萬科此前致力于轉型的長租公寓還是商業(yè)、物流地產，亦或是最近推出的二手房專營店，萬科的全方位布局，都足以說明作為夕日的房產巨鱷，萬科從未停止積極進取的心。

從萬科最新的財報數(shù)字來看，萬科成功的實現(xiàn)了多元化轉型：2017年主營業(yè)務稍有下降，其營收增長主要得益于物業(yè)服務和其他業(yè)務的快速增長，其中物業(yè)服務貢獻營收71.27億，增速高達67.28%，其他業(yè)務收入貢獻營收27.57億，同比增長32.78%。

因此，智通財經APP認為，房價單邊上漲和購銷兩旺的時代結束的大背景下，物業(yè)服務和其他新興業(yè)務(租賃住房和物流地產)或將成為萬科未來新的增長引擎，這也是萬科17年財報主要的亮點之一，未來的萬科或將持續(xù)有亮點涌現(xiàn)。