申萬(wàn)宏源：物業(yè)管理行業(yè)集中度提升 維持“超配”評(píng)級(jí)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，申萬(wàn)宏源發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告，物業(yè)管理行業(yè)集中度持續(xù)提升，其前十強(qiáng)企業(yè)的市占率從2014年的6%，2015年的8%進(jìn)一步提升至2016年的10%，同期前百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市占率從2014年的20%，2015年的28%進(jìn)一步提升至2016年的30%。此外，前十強(qiáng)企業(yè)2016年平均管理面積達(dá)2.0億平米，平均覆蓋112個(gè)城市，并為1060個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù)，相比百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均管理面積為2700萬(wàn)平米，平均僅覆蓋28個(gè)城市，并為166個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù)。該行預(yù)計(jì)，行業(yè)集中度提升趨勢(shì)仍將延續(xù)，行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)將憑借其突出的執(zhí)行能力和有效的成本控制等優(yōu)勢(shì)而受益。

報(bào)告中稱(chēng)，物業(yè)管理服務(wù)仍是最大的收入來(lái)源，占總收入比例在70-90%，主要依托于管理面積的快速增長(zhǎng)而同期物業(yè)管理費(fèi)預(yù)計(jì)將溫和上升。就合約管理面積而言，彩生活(01778)2017年以總面積4.4億平米在同業(yè)中位居第一(2012-2017年復(fù)合增長(zhǎng)率為66%)，高于綠城服務(wù)(02869)的1.4億平米(五年復(fù)合增長(zhǎng)率為 26%)，以及中海物業(yè)(02669)的1.3億平米(五年復(fù)合增長(zhǎng)率為30%)。與此同時(shí)，該行預(yù)計(jì)未來(lái)三年綠城服務(wù)合約管理面積年復(fù)合增長(zhǎng)率為24%，因其將積極拓展第三方開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)，同期中海物業(yè)將受益于開(kāi)發(fā)商中國(guó)海外發(fā)展(00688)的銷(xiāo)售規(guī)模提速，預(yù)計(jì)三年復(fù)合增長(zhǎng)率為16%，而彩生活因基數(shù)較高，預(yù)計(jì)三年復(fù)合增長(zhǎng)率為11%。關(guān)于平均物業(yè)費(fèi)，該行計(jì)算中海物業(yè)為4元/平米/月，高于綠城服務(wù)的3.1元/平米/月，以及彩生活的0.8元/平米/月。

根據(jù)申萬(wàn)宏源覆蓋的三家港股上市物業(yè)管理公司數(shù)據(jù)，該行注意到其平均毛利率從2016年的28.7%上升至2017年的29.1%，主要基于有效的成本控制和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，即毛利率為100%的酬金制物業(yè)管理業(yè)務(wù)(相比包干制毛利率為11-20%)，以及毛利率介于35-80%的增值服務(wù)業(yè)務(wù)占比均有所提升。值得注意的是，整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率存在著顯著的差異，主要來(lái)源于物業(yè)管理費(fèi)的兩種不同收取方式——酬金制和包干制。具體而言，彩生活90%的管理面積采用酬金制，而綠城服務(wù)98%的管理面積和中海物業(yè)50%的管理面積則實(shí)行包干制?？紤]到公司將持續(xù)優(yōu)化其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，該行預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)毛利率水平將持續(xù)改善。

該行表示，綠城服務(wù)于2017年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.87億元(2012-2017 年復(fù)合增長(zhǎng)率為46%)，高于彩生活的3.21億元(五年復(fù)合增長(zhǎng)率為49%)，以及中海物業(yè)的2.6億元(五年復(fù)合增長(zhǎng)率為38%)?？紤]到三者物業(yè)管理收費(fèi)方式之間存在差異，該行計(jì)算其單位收費(fèi)面積凈利潤(rùn)以作橫向比較，其中綠城服務(wù)以3.7元/平米位于首位，相比中海物業(yè)為2.7元/平米，彩生活為1.1元/平米。

另外，港股物業(yè)管理板塊年初至今平均上漲近四成，同期恒生國(guó)企指數(shù)僅上漲2%，目前板塊平均估值為22倍2018年P(guān)E，其中行業(yè)領(lǐng)軍者綠城服務(wù)估值為31倍2018年P(guān)E，中海物業(yè)估值為23倍2018年P(guān)E，而彩生活僅為13倍2018年P(guān)E?？紤]到在行業(yè)集中度持續(xù)提升的過(guò)程中，合約管理面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化下毛利率逐步改善，該行在中長(zhǎng)期看好物業(yè)管理行業(yè)，并維持“超配”評(píng)級(jí)，同時(shí)也提示短期可能出現(xiàn)震蕩整理，但不改中長(zhǎng)線(xiàn)向好走勢(shì)。該行看好中海物業(yè)將受益于開(kāi)發(fā)商中國(guó)海外發(fā)展的銷(xiāo)售規(guī)模提速，以及彩生活因萬(wàn)達(dá)物業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)自今年二季度開(kāi)始體現(xiàn)，且有望重返港股通名單。