萊蒙國際(03688)接連置換資產(chǎn) 逆市而行為哪般?

7月25日，萊蒙就向融創(chuàng)中國出售物業(yè)項目的交易作了進一步公布：公司與融創(chuàng)訂立了第二份補充協(xié)議框架，將框架協(xié)議所載的代價及公司間貸款總額由人民幣43.94億(約52.92億港元)調(diào)整至42.25億(約50.28億港元)元。估計集團將自出售目標公司銷售股權(quán)收益將產(chǎn)生未經(jīng)審核除稅前虧損凈額約2.154億港元。

此前有報道稱，萊蒙向融創(chuàng)中國出售的一系列項目，估值高達200億元。此次交易的7個項目分別位于上海、南京、深圳、惠州、杭州以及三河燕郊。這些項目位于國內(nèi)特大及一、二線城市，是頗具含金量的優(yōu)質(zhì)項目：有海外機構(gòu)表示，融創(chuàng)若完成43.94億元的收購，該項目可為融創(chuàng)提供約200億合約銷售收入，該價格處于合理區(qū)間。而今萊蒙竟為融創(chuàng)節(jié)省下了近2億元的彈藥，這樣急急忙忙的出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，到底是為了哪般?

“壯士斷腕”還是“削足適履”?

【陳競德對媒體坦言，在出售的七個項目中，公司位于杭州的水榭山項目由于去化不理想，長期處于虧損狀態(tài)。加上運營成本高昂，如果不出售，該項目將成為公司未來發(fā)展的一個負擔?！拔覀冊脒^單獨將杭州項目出售，一是沒人愿意接手，二是有買方出價遠遠低于我們的預(yù)期，所以我們想到把深圳、上海、杭州等項目‘打包’出售給融創(chuàng)。”】

上述報道是萊蒙CFO陳競德面對媒體時對這筆交易的解釋。萊蒙公布的2016年一季度數(shù)據(jù)顯示，萊蒙國際的凈負債率較2015年年底增長了18.3%。所以，將優(yōu)質(zhì)項目打包出售也是為了解決資金緊張問題的“不得已而為之”。

公司在2015年年報中指出“我們擬繼續(xù)在充滿經(jīng)濟活力并具備巨大增長潛力的地區(qū)(尤其是中國深圳、上海、南京、及南昌)收購新土地或項目?！倍驹?015年報中發(fā)布的新項目收購表中也體現(xiàn)對國內(nèi)特級城市的看好，一舉拿下上海2個項目。

但是轉(zhuǎn)眼不過數(shù)月，這兩個還未體現(xiàn)巨大增長潛力的項目就列入了與融創(chuàng)中國的交易協(xié)議里，萊蒙還沒把手里的項目捂熱，便當了一次“二手販子”。

而上述出售清單里兩項“惠州萊蒙水榭灣”，一項為預(yù)計2016年竣工的項目，一項為預(yù)計2016年開工的項目。該項目還未來得及完全投入銷售與運營，便被“打包”出售給了融創(chuàng)中國，而萊蒙又實實在在的當了一次“包工頭”。

智通財經(jīng)了解到，據(jù)萊蒙國際發(fā)布的公告披露，截至2016年3月31日，萊蒙集團(萊蒙國際及其附屬公司)有合共約125.43億港元的未經(jīng)審核尚未償還銀行及其他借款。其中，萊蒙集團約占104.99億港元，此次出售的項目公司占據(jù)20.44億港元，年利率介于1.55%至12.0%。

在萊蒙集團上述借款中，一年內(nèi)償還額度高達49.86億港元，一年后但于五年內(nèi)償還額度達49.21億港元，五年后償還僅占5.91億港元。而相比之下，萊蒙國際在2015年的營業(yè)額為105.2億港元，同比增加50.91%;凈利潤同比增加約4.8%為10.54億港元。2015年度，萊蒙國際整體收益增長幅度近五成，但是凈利潤增幅不及收入增幅的一成。業(yè)績報告顯示，2015年萊蒙國際的毛利率同比減少了11.5%;集團的凈利率同比減少了4.4%。

此外，2015年5月29日，萊蒙國際宣布了年內(nèi)首個融資計劃，擬發(fā)行本金額為人民幣9.9億元的票據(jù)。2015年12月29日，萊蒙國際再次分兩批發(fā)行合共2億美元可換股債券。

有業(yè)內(nèi)人士稱，這一串的交易讓人一頭霧水，卻又看似有理有據(jù)。但真不好說為了出售杭州項目進行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包，到底是“壯士斷腕”，還是只是為了解決資金問題的“削足適履”。

資產(chǎn)出售已是“駕輕就熟”

2015年2月，萊蒙國際間接全資附屬深圳深國投已經(jīng)向融創(chuàng)中國間接全資附屬上海融創(chuàng)睿豐投資，出售上海楓丹7.855%股權(quán)連同股東貸款。該項目位于上海浦東新區(qū)，融創(chuàng)中國表示：“相信收購事項將進一步增加在上海的優(yōu)質(zhì)土地儲備，擴大集團在上海的市場份額，進一步確立集團在上海房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先地位和鞏固品牌影響力?！?/p>

2015年11月，萊蒙國際公布，向獨立第三方PureJadeInvestmentsLimited出售公司直接全資附屬公司TopSpringInternational(BVI)Limited的已經(jīng)發(fā)行股份。該公司直接擁有位于曼徹斯特的Milliner"sWharf及索爾福德的MiddlewoodLocks永久物業(yè)物業(yè)權(quán)的25%。雖然公司稱該筆投資回報率達30%，但宣稱將英國作為進軍海外市場首站的擴張戰(zhàn)略，就這樣無疾而終了。據(jù)了解，同期的房產(chǎn)巨頭長和、綠地、萬科仍在加大在英國的投資。此外，中國投資者對英房產(chǎn)投資熱度持續(xù)上升，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年6月20日至7月11日期間的每一周，中國買家對英國住宅和商業(yè)地產(chǎn)的詢價數(shù)量較平均值高出30%至40%。

2016年1月，萊蒙國際交還天津市靜海區(qū)人民政府三塊土地。據(jù)悉，這3宗優(yōu)質(zhì)土地是萊蒙在上市之前便儲備的土地資源。如今交還政府，獲得了3.16億元人民幣補償，但亦產(chǎn)生了2679萬港元的直接損失，而未完成土地開發(fā)造成的間接損失則無法估算。

業(yè)內(nèi)人士分析，加上剛剛出售的幾處資產(chǎn)，萊蒙國際手中的項目都是企業(yè)拿地投資的熱點，地塊優(yōu)質(zhì)，有的地還未被開發(fā)完全，本身含金量還是比較高的。即萊蒙國際售賣的這些項目多數(shù)是未達到最大收益時提前甩賣的優(yōu)質(zhì)項目。

而除了出售幾處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)外，萊蒙國際也進行了購地：2015年在香港購買新項目，估計凈可銷售/可租賃總建筑面積為10378平方米，總代價為9900萬港元;2016年6月以7700萬于香港元朗再購約凈可銷售/可租賃總建筑面積為10266平方米的土地。

而據(jù)易居研究院發(fā)布的《2016香港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢預(yù)測》報告顯示，從2015年四季度開始，香港的房價指數(shù)、租金指數(shù)、私宅成交量等關(guān)鍵指標均出現(xiàn)了下降，這預(yù)示著香港房地產(chǎn)市場迎來拐點，開始降溫。

轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略能否煥發(fā)生機?

“從2013開始，萊蒙國際和大部分開發(fā)商一樣都在尋找新的經(jīng)營模式，萊蒙提出的口號是"守住紅海、尋找藍海"。”這是萊蒙國際在2013年提出的口號，并作為公司發(fā)展戰(zhàn)略寫入了年報。

“守住紅海”，即指“堅持一二線布局、主流產(chǎn)品、高周轉(zhuǎn)”。在2013年以前，萊蒙國際以常年滿周期的方式發(fā)展，項目多為港商拿手的中高端住宅和城市綜合體。而上市后2年，集團主席黃俊康宣布加入高周轉(zhuǎn)大軍。業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高周轉(zhuǎn)模式會讓企業(yè)快速獲得銷售業(yè)績，但同時也會在政策、資金、質(zhì)量、擴張等方面遭遇風險。而萊蒙國際現(xiàn)在正經(jīng)受著這方面的考驗：隨著資產(chǎn)負債率的上升，不得不通過變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來解決資金等問題，不排除未來存在會繼續(xù)變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的可能。

“尋找藍海”則指其將大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、綠色建筑、旅游地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。就目前來看，牽手云南城投可能是其藍海戰(zhàn)略的工作重點，但是這些領(lǐng)域?qū)θR蒙來說較為陌生，且存在著項目處于投資初期，投資額大，投資回報期長等問題。遠水難解近渴，萊蒙則需要漫長的堅守。

共克時艱還是“難兄難弟”?

萊蒙國際在2015年戰(zhàn)略引入云南城投集團做大股東，云南城投即購買了萊蒙國際5000萬美元的可轉(zhuǎn)換債券。此舉被一些媒體視為搭上了國企的便車。

智通財經(jīng)獲悉，云南城投集團成立于2005年，是經(jīng)云南省政府批準組建的國有企業(yè)，2009年，集團納入云南省國資委監(jiān)管。其業(yè)務(wù)包括城市開發(fā)、文化旅游會展、醫(yī)療、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域。城市開發(fā)主業(yè)以云南城投置業(yè)股份有限公司(簡稱云南城投)為主要載體，以旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)為戰(zhàn)略重點。

云南城投和萊蒙國際在未來的戰(zhàn)略規(guī)劃中，有一點非常相似，都希望可以借助彼此的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢和支持，成為中國健康休閑地產(chǎn)引領(lǐng)者。陳競德曾表示：“接下來，萊蒙國際在澳大利亞、香港陸續(xù)會有項目落地。不排除我們會通過海外基金的方式來投資。而未來公司與大股東之間的配合，將會逐步拓展至旅游及健康領(lǐng)域?！?/p>

不過智通財經(jīng)查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，云南城投和萊蒙國際也有幾分相像，高負債也是云南城投的“硬傷”。早在2013年，云南城投就已經(jīng)出現(xiàn)資金窘境，同樣陷入一邊不斷進行項目收購一邊又不得不變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的怪圈。

股息派發(fā)“巋然不動”

萊蒙國際在接連“瘦身”之后，公司負債率依然沒有得到較好的緩解。相比上市前34%的負債率，現(xiàn)在公司負債率依然高居不下。萊蒙國際首席財務(wù)官陳競德在接受媒體采訪時表示，“2016年第一季度，萊蒙國際凈負債率約90.8%，公司內(nèi)部希望凈負債率控制在100%，90%是安全線?！?/p>

但萊蒙依然遵循著“利潤為首”的原則，最直觀的體現(xiàn)就是股息派發(fā)：萊蒙將資金回籠后，保持著穩(wěn)定的股息派發(fā)和支付率。

一邊甩賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來維系緊張的資金鏈，一邊漂亮的數(shù)據(jù)顯示股息派發(fā)巋然不動。在銷售提升利潤下降的怪圈里，這樣的舉動又能維持多久呢?也許萊蒙國際未來面對諸多壓力，放棄對“不會進行降價速銷”的堅守，也是“卿本無意，猶未可知”呢。