小房企有大夢想!大發(fā)地產(chǎn)能否靠赴港上市沖擊千億目標(biāo)?

隨著恒大(03333)、碧桂園(02007)等內(nèi)房股在港股市場取得了令人矚目的成功，赴港上市也成為了內(nèi)地房企壯大規(guī)模的第一選擇，畢竟A股市場的條條框框?qū)ω?fù)債率偏高的地產(chǎn)公司并不友好，今年才過去三分之一，就已經(jīng)有500億閩系房企正榮(06158)成功登陸，剛剛進(jìn)入內(nèi)房百強(qiáng)的弘陽也正式遞表。

日前，又有一家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)向港交所提交了上市申請——上海大發(fā)地產(chǎn)，一個(gè)在地產(chǎn)領(lǐng)域名不見經(jīng)傳的長三角房企。

智通財(cái)經(jīng)獲悉，大發(fā)起源于1996年成立的大發(fā)集團(tuán)，后者由創(chuàng)辦人葛和凱與另一名投資者成立。2001年，大發(fā)地產(chǎn)擴(kuò)張至上海，并在上海設(shè)立總部，至今在上海共開發(fā)五項(xiàng)物業(yè)，累計(jì)建面達(dá)48.98萬平方米。隨后大發(fā)地產(chǎn)逐漸將業(yè)務(wù)開拓至江蘇及安徽省，深耕長三角也成為了大發(fā)地產(chǎn)主要的發(fā)展理念。

不過從收入和土儲(chǔ)面積來看，目前大發(fā)地產(chǎn)只能夠得上三線房企的水平。收入方面，2017年大發(fā)地產(chǎn)錄得約44億人民幣的總收益，且不說恒大、碧桂園等一線房企數(shù)千億的營業(yè)收入，就算是剛上市不久的二線房企正榮，營收也能達(dá)到接近200億人民幣，與大發(fā)地產(chǎn)仍有較大差距。

而在土儲(chǔ)方面，截至2018年2月28日，大發(fā)地產(chǎn)共擁有24個(gè)項(xiàng)目組合，包括20個(gè)住宅物業(yè)、三棟商業(yè)綜合樓和一個(gè)辦公樓層，其中5個(gè)項(xiàng)目位于上海，19個(gè)項(xiàng)目位于江蘇、安徽及浙江，總土儲(chǔ)面積約為172萬平方米。

大發(fā)地產(chǎn)布局示意圖

相比一線房企動(dòng)輒數(shù)千億的土儲(chǔ)規(guī)模，加速拿地顯然是大發(fā)地產(chǎn)目前的當(dāng)務(wù)之急。而在此次申請港股上市的前一年，大發(fā)地產(chǎn)擴(kuò)張的步伐也確實(shí)有所加速，營業(yè)收入較2016年的6.6億人民幣大幅激增6.5倍。

據(jù)公司遞交的申請表顯示，收入的激增主要來源于2017年多個(gè)項(xiàng)目的交付導(dǎo)致交付面積增幅超過100%，以及溫州項(xiàng)目帶來的平均售價(jià)超過200%的增幅：

但擴(kuò)張也帶來了一些問題，隨著開發(fā)成本的上升，大發(fā)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況并不樂觀。2015年及2016年，大發(fā)地產(chǎn)分別產(chǎn)生凈虧損1.498億元及1.686億元，直到2017年物業(yè)陸續(xù)交付運(yùn)營后，虧損的局面才得以扭轉(zhuǎn)。

除此之外，大發(fā)在2015-2017三年間的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到了196.5%、150%及269.8%，而從行業(yè)水平來看，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率仍在不斷上行，已經(jīng)達(dá)到了2005年以來的最高點(diǎn)，但截至今年一季度末，房企上市公司的整體負(fù)債率也只有79.42%。

另一方面，從公司遞交的申請表數(shù)據(jù)來看，在2015-2017年的區(qū)間內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)的毛利率都在20%以下，低于行業(yè)平均水平，低毛利加之小規(guī)模，大發(fā)地產(chǎn)的上市顯然將面對更大的挑戰(zhàn)。

當(dāng)然，大發(fā)地產(chǎn)的高管們對公司的未來還是表現(xiàn)出了極大的信心，今年1月，原世茂執(zhí)行董事廖魯江加盟大發(fā)地產(chǎn)，任執(zhí)行總裁一職，隨后便提出了今年布局全國沖擊千億的目標(biāo)。從百億到千億的突破，恐怕只能看大發(fā)能不能趕上這輪中小房企的“港股上市潮”了。