正榮地產(chǎn)(06158)：IPO優(yōu)化財務(wù)狀況 快速周轉(zhuǎn)沖擊千億目標(biāo)

本文來自“克而瑞地產(chǎn)研究”微信公眾號，作者為克而瑞研究中心研究員房玲、洪宇桁，原標(biāo)題為《【年報點評34】正榮地產(chǎn)：IPO優(yōu)化財務(wù)狀況》。

2018年正榮地產(chǎn)(06158)加大投資，快速周轉(zhuǎn)沖擊千億目標(biāo)；多種方式降低負債率，改善財務(wù)結(jié)構(gòu)。

正榮地產(chǎn)(06158)規(guī)模持續(xù)擴張，2017年銷售金額同比增長78.5%，2018年正榮要加速周轉(zhuǎn)，目標(biāo)沖擊1000-1200億元。2017年底正榮地產(chǎn)土地儲備面積1526萬平米，企業(yè)將在2018年加大拿地力度。上市后，正榮地產(chǎn)凈負債率較2016年顯著下降85.8個百分點至120.2%，2018年凈負債率目標(biāo)降至100%以下。

銷售：快速周轉(zhuǎn)沖擊千億目標(biāo)

2017年正榮地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額同比增加了78.5%;合約銷售面積同比增加了102.3%;合約銷售均價約為18484元/平方米。2018年正榮目標(biāo)沖刺1000-1200億元。2017年底，正榮土地儲備總貨值約為2800億，未來正榮打算加大拿地力度，并通過快速周轉(zhuǎn)的方式實現(xiàn)銷售增長。

2017年，長三角地區(qū)和海峽西岸對正榮的銷售業(yè)績的貢獻不相伯仲，占比則分別為45%和42%。由于在目前正榮擁有的土地儲備中長三角地區(qū)占了42%，海西占了31%，可以預(yù)期未來長三角地區(qū)的銷售貢獻還會加大。

投資：加大布局力度增加土地儲備

2017年正榮總共購入了41幅土地，新增土地儲備總建面713.38萬平方米，新增土地儲備總價為325.1億元，新進入包括鄭州、合肥、濟南等5座城市。2017年底，正榮擁有總建筑面積約1526萬平方米的土地儲備，未來正榮計劃進一步加大投資拿地力度，目標(biāo)2018年新增土地儲備2000-2500萬平米。近年來，正榮加大了合作力度，2017年新增土地的權(quán)益比例近61%，年末總土地儲備的權(quán)益比例約為70%，2018年正榮還會進一步增加合作的比例。

2017年，正榮新增土地儲備占比最高的為長三角地區(qū)，占比達48%。其次則是海西地區(qū)，占比達28%。在各大經(jīng)濟區(qū)中正榮均以一二線城市為主進行集中布局，如在長三角主要布局合肥、蘇州，在海西主要布局南昌、福州，在中西部主要布局武漢，在環(huán)渤海則主要布局天津。接下來正榮要在加強已有區(qū)域布局的基礎(chǔ)上伺機進入華南和西南地區(qū)，特別是粵港澳大灣區(qū)和成渝地區(qū)。

財務(wù)：IPO+多種方式降低凈負債率

2017年，正榮地產(chǎn)毛利為42.2億元，同比增長33.1%，毛利率保持約21%。由于部分結(jié)轉(zhuǎn)的是2015年售價較低的項目，因此2017年的簽約毛利率其實達到25%以上。從企業(yè)目前推出的項目來看，位于一二線城市的高售價項目占比有所增加，未來的毛利率相比2017年應(yīng)該會有很大提升。2017年，正榮凈利潤為15.2億元，同比增長22.4%。

2017年底正榮地產(chǎn)的凈負債率下降至183.2%，2018年1月成功IPO之后，凈負債率進一步下降至120.2%。由于上市之后企業(yè)的融資渠道將會得到擴張，再加上2018年以后增加的結(jié)轉(zhuǎn)、權(quán)益將促進負債下降，2018年正榮凈負債率目標(biāo)降到100%以下。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，正榮的長短期債務(wù)比約為0.91，現(xiàn)金短債比約為0.84。正榮未來計劃用長債置換短債，以優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。2017年正榮融資成本下降1.2個百分點到7.3%，未來企業(yè)計劃通過多元化融資渠道進一步降低融資成本。

商業(yè)地產(chǎn)：未來商業(yè)和住宅同步發(fā)展

截止2017年底，正榮擁有11個商業(yè)項目，總建筑面積76.1萬平方米。其中有6個投資物業(yè)已經(jīng)竣工，2個已經(jīng)在2017年開業(yè)。其余5個在建或持作未來開發(fā)，總建筑面積29萬平方米。

正榮目前正在計劃增加商業(yè)地產(chǎn)的比例，未來要形成住宅和商業(yè)的同步發(fā)展。目前正榮已經(jīng)構(gòu)想了三個種類的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品：財富中心——城市級的購物中心;時代廣場——片區(qū)型的購物;正榮街—社區(qū)型，從而形成從大到小的能級全覆蓋。

正榮打算將商業(yè)地產(chǎn)集中在二線城市核心地段布局，伺機進入一線城市。由于目前純商業(yè)的盈利回報都比較低，因此這些商業(yè)地產(chǎn)按計劃都將是綜合性的物業(yè)，包括辦公、公寓及長租公寓一起同步運營。(編輯：張鵬艷)